Комментарий к статье 7.   Применение жилищного законодательства по аналогии

Жилищное законодательство каким бы широким и детальным оно ни было не может охватить своим регулированием все случаи, возникающие в конкретной ситуации. Может случиться так, что в действующем жилищном законодательстве не окажется прямой нормы, регулирующей конкретное отношение.

ЖК различает аналогию закона и аналогию права. И та и другая применяются в одних и тех же случаях - когда определенное отношение прямо не урегулировано актами жилищного законодательства или соглашением участников жилищных отношений. Однако в такой ситуации для урегулирования отношения вначале необходимо обратиться к аналогии закона, а при недостижении результата с ее помощью используют аналогию права.

Аналогия закона выражается в том, что к жилищным отношениям, не урегулированным жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, а также при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (п.1 коммент. ст.).

Аналогия права выражается в том, что права и обязанности участников жилищных отношений, при невозможности использования аналогии закона, определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (п.2 коммент. ст.).

Общие начала жилищного законодательства по существу сформулированы в ст.1 ЖК (см. коммент. к ст.1 ЖК).

Смысл жилищного законодательства воплощен не только в его общих началах, но и в иных особенностях этого нормативного правового массива, в предметах (отношениях, складывающихся в жилищной сфере) и методах (равенства, власти и подчинения) регулирования соответствующих отраслей права (частного и публичного) (см.

Критерии добросовестности, гуманности, разумности, справедливости являются оценочными. Они используются для оценки найденного исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, решения при применении аналогии права.

Комментарий к статье 8.

Применение к жилищным отношениям иного законодательства

Как уже отмечалось выше, понятие “жилищные отношения”, используемое в ЖК, является собирательным и включает в себя собственно жилищные отношения (предмет гражданско-правового регулирования) и отношения, выступающие предметом регулирования иных отраслей права, главным образом административного.

В коммент. ст. понятие “жилищные отношения” также является собирательным, так как среди жилищных отношений, связанных с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, имеются как гражданско-правовые отношения (например, отношения из договора по предоставлению определенного рода коммунальных услуг), так и административные отношения (например, отношения, связанные с административным контролем за безопасностью эксплуатации электрических и иных инженерных сетей).

В коммент. ст. предусмотрено правило о том, что при применении к жилищным отношениям (с учетом их разнородности) иного законодательства это законодательство применяется с учетом требований, установленных ЖК. Это правило корреспондирует правилу, установленному п.8 ст.5 ЖК (см. коммент. к указанной статье). Благодаря таким правилам обеспечивается определенное единство правового регулирования отношений, складывающихся в жилищной сфере.

Комментарий к статье 9.

  Жилищное законодательство и нормы международного права

В комментарии к п.3 ст.4 ЖК отмечалось, что жилищное законодательство (на уровне федерального закона) может содержать нормы, устанавливающие особенности жилищных прав иностранцев при том, что по общему правилу на жилищные отношения с участием иностранцев распространяется национальный правой режим.

Особенности жилищных прав иностранцев могут быть установлены также международными договорами РФ, например, может быть установлено, что к гражданам иностранных государств, заключивших с РФ соответствующий договор, применяется режим наибольшего благоприятствования. Таким образом, нормы международного права вступают в противоречие с нормами внутреннего жилищного законодательства. Разрешению подобных противоречий посвящена коммент. ст., в которой установлен приоритет норм международного права.

Соответствующие положения содержатся и в других актах законодательства (например, ст.7 ГК РФ), и в Конституции РФ (ст.15), которая рассматривает общепризнанные принципы и нормы международного права, а также международные договоры РФ в качестве составной части правовой системы России. В качестве примера “общепризнанных принципов и норм международного права” можно назвать принцип недискриминации, который в свою очередь опирается на принцип равенства государств. Сущность данного принципа состоит в том, что не допускается дискриминация в отношении правового положения иностранцев (см.: Богуславский М. М. Международное частное право. М., 1994).

Среди международных актов следует назвать Всеобщую декларацию прав человека от 10 декабря 1998 г., в которой указывается на жилище как обязательный компонент жизненного уровня человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи (ст.25). Неотъемлемое право на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г. (ст.10), Международном пакте о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 г. (п.1 ст.12), Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод (ст.8).

Таким образом, как указывалось выше, между актами, регулирующими отношения в жилищной сфере, существует определенная иерархия с точки зрения их юридической силы: общепризнанные принципы и нормы международного права, международные договоры РФ; федеральные законы, устанавливающие изъятия из ЖК для иностранцев; ЖК; иные федеральные законы; федеральные подзаконные правовые акты; нормативные правовые акты субъектов РФ; нормативные правовые акты муниципальных образований.