Комментарий к статье 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
1. Прекращение отношений по договору социального найма влечет и прекращение отношений по договору поднайма. Причина прекращения договора социального найма в этом случае не имеет значения.
Договор поднайма подлежит прекращению в любом случае, если договор социального найма утрачивает юридическую силу. Для того, чтобы поднаниматель продолжил пользоваться жилым помещением необходимо заключение нового договора социального найма и связанного с ним договора поднайма. В этом проявляется зависимость договора поднайма от договора найма, производный характер первого договора от последнего.
2. Согласно общему правилу договор поднайма прекращается по истечении его срока. В то же время Кодекс предусматривает и иные основания прекращения действия договора поднайма. Так, одним из способов прекращения договора поднайма является его расторжение. В свою очередь, в качестве нормального способа расторжения договора поднайма следует рассматривать соглашение сторон о расторжении.
3. Экстраординарным способом расторжения договора поднайма является его расторжение вследствие ненадлежащего выполнения поднанимателем своих обязательств, предусмотренных договором поднайма.
4. В коммент. ст. установлена сложная процедура расторжения договора поднайма жилого помещения при невыполнении поднанимателем его обязанностей. Если поднаниматель либо гражданин, за действия которого поднаниматель отвечает, использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения и в том случае, если нарушения будут продолжаться, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора.
5. Если после расторжения в судебном порядке договора поднайма, поднаниматель отказывается освободить занимаемое помещение, наниматель вправе обратиться в суд с иском о выселении поднанимателя.
Таким образом, буквальное прочтение коммент. ст. позволяет сделать вывод о том, что для окончательного выселения поднанимателя, нарушающего свои обязательства, наниматель должен дважды обращаться в суд: сначала с требованием о расторжении договора поднайма, а затем - с требованием о выселении. Такое регулирование представляется нерациональным и провоцирующим недобросовестных лиц злоупотреблять своими правами.
6. В п.6 коммент. ст. несколько изменена норма старого жилищного законодательства. Если в соответствии со ст.80 ЖК РСФСР при прекращении договора поднайма, заключенного без указания срока, обязанность по предупреждению поднанимателя о прекращении договора за три месяца была возложена только на нанимателя, то ныне действующее законодательство для подобных случаев предписывает обеим сторонам договора предупреждать контрагента о прекращении договора за три месяца.
Комментарий к статье 80.
Временные жильцы
1. Коммент. ст. является интерпретацией ст.680 ГК РФ с учетом особенностей регулирования договора социального найма жилого помещения.
2. По своей правовой природе вселение временных жильцов является договором безвозмездного пользования жилым помещением. Сторонами этого договора являются, с одной стороны, наниматель и члены его семьи, которые предоставляют возможность проживания в занимаемом ими жилом помещении; с другой стороны - временный жилец (временные жильцы), которые приобретают право проживания в этом жилом помещении. Для заключения этого договора согласия наймодателя не требуется, хотя закон предписывает нанимателю предварительно уведомить наймодателя о вселении временных жильцов. Наймодатель вправе запретить вселение временных жильцов только в одном случае - если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Для вселения временных жильцов в жилое помещение, находящееся в коммунальной квартире согласия других нанимателей, занимающих жилые помещения в этой коммунальной квартире, а также собственников других жилых помещений, находящихся в этой коммунальной квартире, не требуется.
3. В отличие от договора поднайма, который является возмездным договором, вселение временных жильцов осуществляется на безвозмездных началах. В том случае, если наниматель потребует от временного жильца плату за пользование жилым помещением и временный жилец ответит согласием, это приведет к трансформации отношений к отношениям поднайма, со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями.
4. Закон не оговаривает форму заключения договора безвозмездного пользования жилым помещением (вселения временных жильцов). Это означает, что соответствующие отношения приобретают юридическое значение не только в результате письменного соглашения сторон, но и в результате конклюдентных действий. На практике именно так чаще всего и происходит вселение временных жильцов.
5. Наймодатель и временные жильцы не связаны какими-либо правовыми отношениями. Это означает, что ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет наниматель. Впрочем, в том случае, если действиями временных жильцов причинен ущерб жилому помещению, который был возмещен наймодателю нанимателем, последний приобретает право регрессного требования к временным жильцам.
6. В законе оговариваются три юридических факта, с которыми связывается прекращение отношений по безвозмездному пользованию жилым помещением, занимаемым по договору социального найма. Во-первых, с истечением согласованного срока проживания временные жильцы обязаны освободить занимаемое жилое помещение. Во-вторых, если стороны не согласовали срок временного проживания, то временные жильцы обязаны освободить занимаемое жилое помещение не позднее семи дней со дня предъявления требования о выселении. В-третьих, прекращение договора найма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, влечет и прекращение договора безвозмездного пользования этим жилым помещением.
7. Коммент. ст. устанавливает судебную процедуру выселения временных жильцов в случае их отказа добровольно освободить занимаемое помещение. Это означает, что наниматель не вправе самоуправно выселять временных жильцов. Равным образом это относится и к выселению временных жильцов наймодателем при прекращении договора найма жилого помещения и отказе временных добровольно покинуть занимаемое жилое помещение. В этом случае наймодатель также обязан обратиться в суд с иском о выселении. Само же выселение могут производить только исполнительные органы.