Комментарий к статье 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
1. Пункт 1 коммент. ст. устанавливает порядок, согласно которому по договору социального найма предоставляются жилые помещения только государственного или муниципального жилищного фонда, т.е.
принадлежащие на праве собственности РФ (жилищный фонд Российской Федерации), субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ), а также находящиеся в собственности муниципальных образований.
Договор социального найма заключается на право владения и пользования (но не распоряжения) жилым помещением (жилым домом, квартирой, частью жилого дома или квартиры). Названный договор заключается в письменной форме без установления срока действия (п.2 ст.60 коммент. закона) на основании решения уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления (п.1 ст.63 коммент. закона). Не допускается заключение договора социального найма на неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (п.2 ст.62 коммент. закона). Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст.64 коммент. закона), что гарантирует стабильность в данной области жилищных правоотношений.
Типовой договор социального найма утверждается Правительством РФ (п.2 ст.63 коммент. закона). В настоящее время продолжает сохранять значение Типовой договор найма, утвержденный постановлением Совмина РСФСР от 25.09.1985 N 415 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилого фонда в РСФСР" (СП РСФСР. 1986. N 2. Ст.9).
Все вышеприведенные отличительные признаки договора социального найма направлены в первую очередь на защиту прав граждан-нанимателей и установление стабильности при использовании и распоряжении объектами государственного и муниципального жилищного фонда.
2. Жилые помещения из состава муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются (согласно п.2 коммент. ст.) только малоимущим гражданам, которые по установленным настоящим Кодексом основаниям признанны нуждающимися в жилых помещениях.
Установленное правило соответствует положениям ст.40 Конституции РФ и вводит в качестве основного критерия для принятия решения уполномоченным органом о предоставлении государственного или муниципального жилья финансовую и имущественную обеспеченность гражданина.
Признание гражданина малоимущим, согласно коммент. закону, осуществляется органом местного самоуправления с учетом:
- дохода, приходящегося на каждого члена семьи;
- стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Определение размера дохода и стоимости имущества в целях признания гражданина малоимущим для последующего обеспечения жильем по договору социального найма отнесено к компетенции органов местного самоуправления (п.2 ст.14 коммент. закона).
Постановлением Правительства РФ от 20.08.2003 N 512 "О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи" (РГ. 2003. 26 августа) установлено, что при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи учитываются все виды доходов, полученные каждым членом семьи или одиноко проживающим гражданином в денежной и натуральной форме, в частности:
а) все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые при расчете среднего заработка;
б) средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством;
в) компенсация, выплачиваемая государственным органом или общественным объединением за время исполнения государственных или общественных обязанностей;
г) выходное пособие, выплачиваемое при увольнении, компенсация при выходе в отставку, заработная плата, сохраняемая на период трудоустройства при увольнении в связи с ликвидацией организации, сокращением численности или штата работников;
д) социальные выплаты из бюджетов всех уровней, государственных внебюджетных фондов и других источников (выплаты неработающим трудоспособным лицам, осуществляющим уход за нетрудоспособными гражданами, ежемесячное пожизненное содержание судей, вышедших в отставку, стипендии, пособия по безработице и т.
п.);
е) доходы от имущества, принадлежащего на праве собственности семье или отдельным ее членам (доходы от реализации и сдачи в аренду недвижимого имущества, транспортных и иных механических средств, доходы от реализации плодов и продукции личного подсобного хозяйства).
Вышеприведенным постановлением из состава дохода семьи исключаются:
а) государственная социальная помощь, оказываемая в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной социальной помощи в виде денежных выплат и натуральной помощи;
б) единовременные страховые выплаты, производимые в возмещение ущерба, причиненного жизни и здоровью человека, его личному имуществу и имуществу, находящемуся в общей собственности членов его семьи, а также ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии с решением учреждения государственной службы медико-социальной экспертизы;
в) сумма уплаченных алиментов.
При расчете стоимости имущества, находящегося в собственности граждан, в целях признания гражданина малоимущим, на наш взгляд, и с учетом норм ФЗ от 09.12.1991 "О налогах на имущество физических лиц"(СЗ РФ. 1994. N 16. Ст.1863; 1995. N 5. Ст.346; 1999. N 29. Ст.3689) подлежат учету следующие виды налогооблагаемого имущества:
а) жилые дома;
б) квартиры;
в) дачи;
г) гаражи и иные строения, помещения и сооружения.
Если имущество находится в долевой собственности, учитываться должна только доля члена (членов) семьи или одиноко проживающего гражданина.
Имущество, находящееся во временном пользовании, для определения имущественной обеспеченности гражданина учету не подлежит.
Средняя стоимость имущества, приходящегося на одного члена семьи, для решения вопроса о признании его малоимущим и предоставлении ему жилья по договору социального найма рассчитывается путем деления общей стоимости налогооблагаемого имущества, находящегося в собственности всех членов семьи, на число членов семьи.
При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений (п.2 ст.51 коммент. закона). При этом необходимо учитывать норму п.5 ст.15 коммент. закона, согласно которой общая площадь жилого помещения рассчитывается как сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Несмотря на то, что коммент. законом порядок определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению в целях признания гражданина малоимущим для обеспечения его жильем, отнесен к компетенции органов государственной власти субъектов РФ, представляется допустимым ориентироваться на вышеприведенный перечень видов доходов, установленный постановлением Правительства РФ от 20.08.2003 N 512.
Так, для субъекта РФ - города федерального значения Санкт-Петербурга в целях оказания содействия в улучшении жилищных условий (в том числе и путем предоставления жилья по договору социального найма) за основу принимаются нормативы имущественной и жилищной обеспеченности граждан, установленные ст.7 закона Санкт-Петербурга "О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 22.10.2004. N 10). Так, например, учетный норматив общей площади жилья для постановки на жилищный учет устанавливается в размере 10 квадратных метров на одного проживающего.
Учетные нормативы финансовой и имущественной обеспеченности на одного человека в Санкт-Петербурге установлены вышеназванным законом в следующих размерах:
- равном двукратному официально установленному прожиточному минимуму (для сопоставления показателей среднедушевого дохода);
- равном десятикратной средней рыночной стоимости квадратного метра площади жилья в Санкт-Петербурге (для сопоставления показателей стоимости имущества).
В случае превышения любого из указанных учетных нормативов не производится постановка на жилищный учет или производится снятие гражданина с жилищного учета.
Порядок признания гражданина малоимущим в целях обеспечения его муниципальным жильем должен быть установлен законом соответствующего субъекта РФ.
Предоставление по договорам социального найма малоимущим гражданам жилых помещений из состава муниципального жилищного фонда осуществляется исключительно в порядке, установленном коммент. законом.
Основания и порядок признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, закреплены в ст.51 и 52 коммент. закона. В этой связи необходимо особо отметить, что наличие у гражданина статуса малоимущего при отсутствии у него установленных ЖК оснований для признания нуждающимся в жилье не может служить самостоятельным основанием для предоставления ему жилого помещения по договору социального найма.
3. Федеральным законом или законом субъекта РФ могут быть установлены иные (кроме малоимущих) категории граждан, признанные нуждающимися в жилых помещениях. Такие граждане согласно п.3 коммент. ст. подлежат обеспечению жильем по договорам социального найма за счет жилищных фондов Российской Федерации или субъекта РФ. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ.
Пункт 4 коммент. ст. устанавливает правило, согласно которому указанные выше категории граждан, так же как и малоимущие, могут быть обеспечены жильем за счет муниципального жилищного фонда, но только в случае наделения органов местного самоуправления в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями.
В этой связи следует особо отметить, что в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни отнесенных ЖК к компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов РФ.
Иные вопросы, отнесенные коммент. законом к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают исключительно органы государственной власти данных субъектов РФ.
4. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются гражданам категорий, закрепленных федеральным законом или законом субъекта РФ, в установленном коммент. законом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ.
5. Пункт 5 коммент. ст. в императивном порядке запрещает предоставление жилых помещений из состава как государственного, так и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма иностранным гражданам и лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.