Комментарий к статье 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
1. Согласно п.1 коммент. ст. гражданам другое жилое помещение по договору социального найма предоставляется наймодателем в случае:
а) если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое гражданином и членами его семьи по договору социального найма, подлежит сносу;
б) если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое гражданином и членами его семьи по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение, либо жилое помещение признано непригодным для проживания;
в) если в результате капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое гражданином и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено, уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилом помещении, либо увеличится, в результате чего занимаемое жилое помещение существенно превысит норму предоставления.
Предоставляемое гражданам в связи с выселением по названным основаниям другое жилое помещение по договору социального найма в обязательном порядке должно:
а) быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;
б) быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;
в) находиться в черте данного населенного пункта (города, поселка и т. п.);
г) отвечать установленным требованиям (данный вопрос находится в компетенции федеральных органов государственной власти - п.2 ст.12 коммент. закона).
2. Благоустроенность определяется наличием коммунальных удобств, а санитарно-технические требования определяют условия, при которых возможно проживание без причинения вреда здоровью. Санитарные и технические требования к жилым помещениям приведены, в частности, в ныне действующем Положении по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденном приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.1985 N 529 (Бюллетень Министерства юстиции РСФСР, 1986, N 11-12).
Не нашло непосредственного отражения в данной норме существовавшее ранее правило, согласно которому при предоставлении нанимателям жилых помещений по аналогичным основаниям не допускалось заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов, учитывалось состояние здоровья граждан, а также другие заслуживающие внимания обстоятельства (ст.96 ЖК РСФСР).
Отсутствует и применявшаяся ранее норма, согласно которой нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимися ею, другое жилое помещение для постоянного проживания в связи с выселением предоставлялось с учетом нормы дополнительной площади (т.е. дополнительно десять квадратных метров на человека или отдельной комнаты).
Представляется, что при предоставлении гражданам в связи с выселением по основаниям, предусмотренным ст.86-88 коммент. закона, другого жилого помещения все-таки должны быть учтены положения ст.58 коммент. закона, устанавливающей условия предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма на общих основаниях.
Однозначно решен вопрос о площади предоставляемого по договору социального найма в связи с выселением другого жилого помещения - оно должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому. Применительно к сложившейся практике предоставления гражданам жилья по причинам его аварийности и другим основаниям непригодности для проживания, данная норма является новой, поскольку прежняя норма предоставления рассчитывалась в квадратных метрах жилой площади на человека, и при аналогичных обстоятельствах наниматель мог рассчитывать на переселение в жилое помещение с учетом нормы в двенадцать квадратных метров жилой площади на одного человека. Следует отметить, что данная норма площади (12 кв.м. на человека) была предельным размером предоставления и колебалась (как правило, в сторону уменьшения) с учетом достигнутого уровня жилищной обеспеченности в субъектах РФ.
3. Согласно п.2 коммент. ст., если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали отдельную квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель вправе требовать предоставления соответственно отдельной квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат в коммунальной квартире.
Для понимания смысла и значения установленного п.2 ст.89 коммент. закона правила следует сравнить его с аналогичной нормой в Жилищном кодексе РСФСР, а именно п.2 ст.96, согласно которой если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат. Определением Конституционного Суда РФ от 18.12.2003 N 469-О (Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2004. N 5(96)) дана оценка, как предоставляющим определенные гарантии выселяемым нанимателям жилой площади, пользующимся ею по договору социального найма, и по своему содержанию направленным на защиту интересов граждан.
Согласно же вновь установленному правилу, наниматель имеет право потребовать предоставления ему отдельной квартиры или две и более комнаты, если до выселения его семья занимала такое жилье, но императивно установленная обязанность для наймодателя решить данный вопрос положительно при этом отсутствует. Очевидно, что при предоставлении нового жилья нанимателю в результате выселения по установленным данной статьей основаниям главным критерием станет равнозначность этого жилого помещения по общей площади ранее занимаемому.
4. Пунктом 3 коммент. ст. за наймодателем закреплено право произвести выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого помещения в судебном порядке при наличии оснований, предусмотренных ст.86-88 коммент. закона. Таким образом, окончательно ушла в прошлое норма об административном (с санкции прокурора) порядке выселения граждан, например из домов, грозящих обвалом (ст.90 ЖК РСФСР).
В целях разъяснения порядка применения данного пункта следует отметить, что государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, находится в компетенции специально уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, а также органов государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (ст.20 коммент. закона).
Поскольку именно государственные органы исполнительной власти осуществляют контроль за состоянием жилых домов, решение о признании дома аварийным, непригодным для проживания по другим основаниям, а также о его сносе представляет собой необходимый элемент юридического состава, порождающего субъективное право нанимателя требовать предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения.
Следовательно, при отсутствии указанного распорядительного акта вопрос о предоставлении нанимателю другого жилья не может быть рассмотрен в порядке искового судопроизводства.
Конкретный порядок признания объектов жилищного фонда непригодными для проживания по причине его ветхости, аварийности и наличия вредного воздействия факторов среды обитания на уровне Российской Федерации установлен постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 N 552 "Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания” (РГ. 2003. 16 сентября).
Решение о признании жилого дома или помещения непригодными для проживания может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.
Комментарий к статье 90.
Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним
членов его семьи из жилого помещения с предоставлением
другого жилого помещения по договору социального найма
1. Коммент. закон предусматривает возможность расторжения договора в судебном порядке и выселения нанимателя и проживающих с ним членов его семьи при невнесении нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин.
Такое выселение следует рассматривать в качестве своеобразной санкции за неправомерное поведение наймодателя. Естественно, что выселение происходит в менее благоустроенное жилое помещение, однако законодатель оговаривает, что нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено такое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
2. Помимо выселения из занимаемого жилого помещения к недобросовестному нанимателю за невнесение установленной платы может быть применена и такая мера ответственности как взыскание процентов за просрочку оплаты. Размер процентов определяется в соответствии со ст.395 ГК РФ.
Комментарий к статье 91.
Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним
членов его семьи из жилого помещения без предоставления
другого жилого помещения
1. Крайней мерой, которая может быть применена к нанимателю за недобросовестное выполнение своих обязанностей, является его выселение без предоставления другого помещения. Такое выселение возможно только в судебном порядке лишь в случае если наниматель и (или) совместно проживающие с ним члены семьи используют занимаемое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей, бесхозяйственно используют жилое помещение, допуская его разрушение.
2. Применение такой меры, как выселение без предоставления другого помещения, возможно только после того, как наниматель предупредил наймодателя о необходимости устранения нарушений, влекущих разрушение жилого помещения, и те не выполнили указаний наймодателя в разумный срок.
3. Договор может быть расторгнут и с теми гражданами, которые, будучи лишенными родительских прав, своим поведением делают невозможным проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав. Такие лица также могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.