Комментарий к статье 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

1. Коммент. ст. устанавливает условия и порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире.

Предоставлению на указанных в коммент.

Освободившейся комната может стать, например, в связи со смертью нанимателя этой комнаты или собственника, у которого нет наследников, и пр.

Основания освобождения крайне важны для принятия уполномоченным органом решения о дальнейшем использовании комнаты в коммунальной квартире.

2. Предоставлению на условиях коммент. ст. подлежат только изолированные жилые помещения. На практике в коммунальных квартирах имеют место и так называемые "сугубо смежные” или "проходные” комнаты, которые после освобождения повторному заселению согласно п.2 ст.62 коммент. закона не подлежат.

В соответствии с п.5 постановления Пленума ВС РФ от 26.12.1984 N 5 (в редакции постановлений Пленума ВС РФ от 29 августа 1989 г. N 5, от 21 декабря 1993 г. N 11 //Сборник Постановлений Пленума ВС РФ 1961-1993 гг., М., 1994), не подлежат заселению на условиях коммент. ст. служебные жилые помещения, а также жилые помещения в общежитиях. Правила коммент. ст. о заселении освободившихся в квартире жилых помещений не применяются к случаям, когда в квартире, в которой проживают наниматели не служебных жилых помещений, освободилось служебное жилое помещение, если правовой режим этого помещения в установленном порядке не изменен.

3. В коммент. ст. установлена следующая очередность предоставления по договору социального найма обводившейся комнаты в коммунальной квартире.

В первую очередь - проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

Во вторую очередь - проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Согласно п.6 вышеназванного постановления Пленума ВС РФ от 26.12.1984 N 5, если на освободившееся изолированное жилое помещение претендуют два и более проживающих в той же квартире нанимателя, каждый из них относится к лицам, имеющим право на его получение, то, решая вопрос, кому из них отдать преимущество, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая при этом размер занимаемых ими жилых помещений, состав их семей, а также другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих, их возраст, планировку помещений и т. п.).

При отсутствии среди проживающих в коммунальной квартире нанимателей и (или) собственников граждан, которые признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, освободившаяся комната предоставляется по договору купли-продажи проживающим в коммунальной квартире гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Продажа освободившейся комнаты осуществляется по установленной в данном субъекте РФ или муниципальном образовании цене (рыночной или инвентаризационной).

4. Во всех перечисленных случаях проживающие в коммунальной квартире наниматели и собственники для предоставления им освободившейся комнаты должны обратиться с письменным заявлением в уполномоченный на предоставление данной комнаты орган государственной власти или местного самоуправления (в зависимости от того, из состава какого жилищного фонда - государственного или муниципального) будет осуществляться предоставление.

При отсутствии среди проживающих в коммунальной квартире вышеперечисленных категорий граждан, предоставление освободившейся комнаты будет осуществляться в общем порядке на условиях, предусмотренных коммент. законом.

5. В п.2 коммент. ст. возможность предоставления освободившейся комнаты гражданам законодатель поставил в зависимость от двух условий:

а) возможности быть в установленном порядке признанными малоимущими и нуждающимися в жилье;

б) обеспеченности общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Указанные условия касаются как нанимателей, так и собственников. В этой связи, считаем допустимым поставить под сомнение возможность практической реализации рассматриваемой нормы о предоставлении освободившейся комнаты в коммунальной квартире собственнику. По нашему мнению, получение обладателем имущества стоимостью, эквивалентной нескольким тысячам долларов США (даже если это всего лишь небольшая комната в многонаселенной коммунальной квартире), статуса малоимущего практически нереализуемо.

Если собственник или наниматель не обладает статусом малоимущего и нуждающегося в жилье, но обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, ему законодателем (п.3 коммент. ст.) предоставляется возможность получить освободившуюся комнату, но уже не по договору социального найма, а путем выкупа. Данная норма может оказаться не реализуемой, так как совершено не соответствует сегодняшним реалиям жизни - среди проживающих в коммунальных квартирах с жилищной обеспеченностью ниже нормы предоставления трудно найти человека, способного купить себе еще одну комнату (в том числе и освободившуюся в его квартире).

При отсутствии среди проживающих в коммунальной квартире названных в законе категорий граждан, заселение освободившейся комнаты будет осуществляться в общем порядке, т.е. так называемыми "людьми с улицы”. Таким образом, применение данной нормы не будет содействовать скорейшему решению проблемы ликвидации квартир коммунального заселения и связанной с этим социальной напряженности.