Комментарий к статье 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
1. В коммент. ст. речь идет о предмете договора социального найма. Отметим, что законодатель в данном случае использует иной термин ("предмет”), нежели в ст.673 ГК РФ ("объект”).
Вместе с тем это терминологическое отличие не является принципиальным. Оба указанных термина следует рассматривать в качестве синонимов, отражающих одно и то же явление.
2. В качестве предмета договора социального найма жилого помещения (также как и в п.1 ст.673 ГК РФ) указаны четыре возможных объекта - жилой дом, квартира, часть жилого дома и часть квартиры. Вместе с тем стремление законодателя ввести в гражданский оборот части индивидуально определенных вещей, каковыми в данном случае являются часть жилого дома и часть квартиры порождает для оборота определенные проблемы. Эти проблемы вытекают из необходимости обособить части жилого дома или квартиры и сделать их оборотоспособными. Существенное значение имеет определение пространственных границ подобного рода объектов. В противном случае чрезвычайно затруднительно рассматривать эти объекты в качестве индивидуально определенных вещей и делать их предметом соответствующей гражданско-правовой сделки (в частности договора социального найма жилого помещения).
3. Следует иметь в виду, что предоставляемое на условиях договора социального найма жилое помещение должно быть пригодным для проживания. Хотя это прямо и не предусмотрено в коммент. ст., однако подобный вывод следует из более общей нормы - из п.1 ст.673 ГК РФ. Определение пригодности жилых помещений для постоянного проживания определяется, в частности, в соответствии с Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, которое было утверждено постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552 (РГ. 2003.16 сентября). Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения) находящиеся в ветхом состоянии, аварийном состоянии или в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Критерии и технические условия отнесения жилых домов и жилых помещений к категории ветхих или аварийных должны быть утверждены Госкомом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Указанный орган принял постановление от 20 февраля 2004 года N 10 "Об утверждении критериев и технических условий отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных", которое не подлежит применению в связи с отказом Министерства юстиции РФ в его регистрации. В связи с этим продолжает свое действие Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529 (Бюллетень Министерства юстиции РСФСР. 1986. N 11-12).
4. Критерии же отнесения жилых домов и жилых помещений к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания должны быть предусмотрены государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.
5. Пункт второй коммент. ст. устанавливает ограничения в предмете договора социального найма жилого помещения. Законодатель запрещает заключать договор социального найма неизолированного жилого помещения (или, в другой терминологии - смежная комната, т.е. комната, связанная с другой комнатой общим входом), помещения вспомогательного использования, а также общего имущества в многоквартирном доме. В отношении определения того является ли комната смежной следует иметь в виду, что еще с советских времен была сформирована практика, согласно которой наличие дверного проема между комнатами при условии, что каждая из них имеет самостоятельный выход в коридор, не может служить основанием для признания этих комнат смежными (Прокопенко И.П.Жилищное и жилищно-строительное законодательство. М., 1986). Следует отметить, что в советском жилищном праве была сформирована практика, которая допускала определенные операции со смежными комнатами.
Так, допускалось, что предметом обмена могут выступать смежные, не изолированные комнаты, связанные общим входом (п.3 Инструкции о порядке обмена жилых помещений, утвержденной приказом Министра коммунального хозяйства от 9 января 1967 г. N 12). Представляется, что такая практика противоречит коммент. Кодексу по той причине, что смежные комнаты не рассматриваются в качестве предмета, в отношении которого может быть заключен договор социального найма.
6. В то же время возникает вопрос о том, каким образом указанные понятия (неизолированное жилое помещение, смежная комната) соотносятся с такими понятиями, как часть жилого дома и часть квартиры (т.е. с теми объектами, в отношении которых договоры социального найма могут быть заключены). Очевидно, что частью квартиры, в отношении которой может быть заключен договор социального найма, следует рассматривать только изолированные комнаты, т.е. комнаты, имеющие самостоятельный выход в коридор.
7. Не может быть самостоятельным предметом договора социального найма часть комнаты (п.7 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР).