Комментарий к статье 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
1. Обмен помещениями, занимаемыми на основании договоров социального найма с правовой точки зрения представляет собой сложный юридический состав, элементами которого являются сделка (договор между нанимателями) и административные акты (согласие нанимателей - собственников жилых помещений, а также согласие органов опеки и попечительства в установленных законом случаях).
2. Сделка по совершению обмена социального жилого помещения на другое социальное жилое помещение реализуется на основании усмотрения нанимателя. Обмен занимаемого жилого помещения является правом нанимателя, что и находит свое закрепление в коммент. ст.
3. Важно подчеркнуть, что право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит только нанимателям жилых помещений по договорам социального найма. Обмен помещений между нанимателем по договору социального найма, с одной стороны, и нанимателем по договору коммерческого найма, с другой стороны, законом не регулируется. Коммент. ст. не регулирует отношения и по обмену жилых помещений, занимаемых по договору социального найма и жилых помещений специализированного жилищного фонда (служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения и т.д.).
4. В результате обмена жилыми помещениями происходит прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение новых жилищных правоотношений: один договор социального найма прекращает свое действие и заключается другой договор социального найма по поводу другого объекта (жилого помещения).
5. Распорядительный акт по обмену социальными жилыми помещениями возможен только в том случае, если все проживающие в жилом помещении лица согласовали свою волю на этот обмен, что должно найти свое выражение в письменной форме. В коммент.
Кодексе не оговаривается какую форму должен принимать письменный документ, в котором члены семьи нанимателя выражают свое согласие на обмен жилыми помещениями: должно ли это быть заявление, либо таковое согласование может быть выражено в виде согласующей подписи на договоре обмена жилых помещений. Очевидно, что практика столкнется с необходимостью выработки критериев в отношении требований к письменному документу, в котором члены семьи нанимателя должны будут выражать согласие на обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма.
6. Принцип равенства жилищных прав нанимателя и членов его семьи отражается и в норме, зафиксированной в п.2 коммент. ст.: совместно проживающим с нанимателем членам его семьи предоставлено право требовать обмена занимаемого ими жилого помещения на другие жилые помещения социальной предназначенности. Реализация этого права достигается возможностью предъявления как нанимателем, так и любым совместно проживающим с нанимателем членом его семьи искового требования о принудительном обмене жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма. Рассматривая иск, суд должен основывать свое решение на доводах и законных интересах всех лиц, проживающих в жилом помещении.
7. В том случае, если в жилом помещении, подлежащем обмену, проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, которые являются членами семьи нанимателя, юридический состав обмена усложняется за счет еще одного элемента, имеющего административно-правовой характер: решения органа опеки и попечительства, в котором должно быть выражено согласие этого органа на совершение обмена. Отсутствие такого решения является основанием для оспаривания обмена жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма в соответствии с п.1 ст.75 ЖК. Отказ органа опеки и попечительства в даче согласия на обмен жилого помещения также может быть обжалован заинтересованным лицом в судебном порядке.
8. В п.5 коммент. ст. подчеркивается отсутствие ограничений на обмен жилыми помещениями по территориальному принципу или количеству обменивающихся сторон. Такой обмен может быть осуществлен в отношении жилых помещений, расположенных в различных населенных пунктах. Кроме того, в “цепочке” обмена может участвовать неограниченное количество лиц, занимающих помещения на основании договора социального найма жилых помещений.