Комментарий к статье 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
1. К регулированию отношений, связанных с правом нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи не применяются положения ст.679 ГК РФ, регулирующей аналогичные отношения при заключении договора найма жилого помещения, но в коммерческой сфере.
2. Право на вселение реализуется наймодателем независимо от института регистрации граждан по месту жительства и по месту пребывания граждан. Процедура вселения в жилое помещение по договору коммерческого найма осуществляется независимо от регистрации, которая никоим образом не влияет на возникновение, изменение или прекращение жилищных правоотношений. Основой такого подхода являются Закон РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения и выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (Ведомости РФ. 1993. N 32. Ст.1227) и постановление Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 года (СЗ РФ. 1995. N 18. Ст.1708).
3. Коммент. ст. определяет два круга лиц, которые могут быть вселены в жилое помещение в качестве членов семьи. Супруг нанимателя, его дети и родители могут быть вселены в занимаемое жилое помещение с письменного согласия членов семьи, проживающих в этом жилом помещении. Для вселения в жилое помещение других лиц (помимо супруга, детей и родителей) в качестве членов семьи, помимо письменного согласия членов семьи должно быть получено и согласие наймодателя. Коммент. ст. устанавливает только одно основание для отказа наймодателем во вселении граждан в качестве членов его семьи - в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы (об учетной норме см. коммент. к ст.50 ЖК).
4. С целью обеспечения прав несовершеннолетних установлена норма, согласно которой для вселения к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя не требуется.
5. В п.2 устанавливается норма, согласно которой факт вселения граждан в жилое помещение влечет за собой изменение договора социального найма в части указания в этом договоре нового члена семьи. Процедура изменения договора в этой норме не оговаривается, равно как и не оговариваются последствия несоблюдения этой нормы. Однако логично предположить, что несоблюдение правила об изменении договора, само по себе не лишает вселившегося гражданина права на вселение.
Комментарий к статье 71.
Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя
жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи
1. В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР, коммент. закон весьма скупо регулирует вопросы, связанные с развитием жилищных правоотношений при временном отсутствии нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи. В коммент. ст. сформулировано общее правило, согласно которому временное отсутствие нанимателя жилого помещения, равно как и членов его семьи, не влечет изменения их прав и обязанностей, возникших из договора социального найма.
2. Права временно отсутствующих членов семьи должны быть соблюдены при совершении всех значимых действий с жилым помещением. Например, для проведения переустройства или перепланировки занимаемого жилого помещения должно быть получено согласие в письменной форме в том числе и временно отсутствующих членов семьи нанимателя (подп.5 п.2 ст.26 ЖК). Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма осуществляется на основании письменного согласия в том числе и временно отсутствующих членов семьи нанимателя (п.1 ст.72 ЖК).
3. Ключевым понятием коммент. ст. является понятие временного отсутствия. Ранее действовавший ЖК РСФСР предусматривал, что наниматель и члены его семьи сохраняют право на жилое помещение при временном отсутствии в течение шести месяцев (п.1 ст.60 ЖК). В то же время законодательство предусматривало, что право на жилую площадь сохраняется за нанимателем и членами его семьи и в течение более длительных сроков отсутствия при наличии к тому специальных оснований, зафиксированных в правовых актах.
Кроме того, ранее действовавшие правила формулировали важную гарантию прав нанимателя и членов его семьи, суть которой заключалась в том, что при наличии уважительных причин отсутствия эти лица сохраняли право на жилую площадь и при отсутствии свыше шести месяцев. Уважительный характер причин длительного отсутствия признавался наймодателем, а в том случае, если между заинтересованным лицом и наймодателем возникал спор - судом.
4. На момент принятия ЖК вопросы временного отсутствия нанимателей жилых помещений регулировались постановлением Совета Министров СССР от 16 апреля 1988 г. N 477 "О гарантиях жилищных прав граждан, временно отсутствующих в месте постоянного жительства по условиям и характеру работы" (СП СССР. 1988. N 18. Ст.54), инструкцией о порядке бронирования жилых помещений, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 336 (СП РСФСР. 1984. N 14. Ст.122), инструкцией о порядке сохранения за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы жилого помещения в месте постоянного жительства, утвержденной Минюстом СССР, Госкомтрудом СССР и МВД СССР 20 января 1989 г. Кроме того, немаловажное значение имела судебная практика по этим вопросам, нашедшая свое отражение в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 (пункт 8), в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 (пункты 8 и 9), в постановлении Пленума Верховного Суда от 11 октября 1991 г. N 11 (пункт 19) и в постановлении Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч.1 и п.8 ч.2 ст.60 ЖК РСФСР.