Комментарий к статье 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
1. Коммент. ст. предусматривает основания, условия и порядок замены нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Замена жилого помещения может быть произведена только при соблюдении нескольких оговоренных в законе условий.
Во-первых, такая замена может быть произведена только на помещение меньшего размера. Во-вторых, в законе оговаривается, что заменить жилое помещение на другое, меньшего размера, возможно только при наличии излишков жилой площади: если общая площадь на одного члена семьи превышает норму предоставления. В-третьих, жилое помещение может быть заменено на меньшее только в случае, если между нанимателем и членами его семьи достигнуто согласие об этом. Если между нанимателем и членами его семьи существует спор о возможности замены жилого помещения, закон не предусматривает судебного порядка разрешения этого спора. Это означает, что отсутствие согласия между нанимателем и членами его семьи о замене жилого помещения делает невозможной замену.
2. В том случае, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные либо ограниченно дееспособные, то, как представляется, замена жилого помещения может быть произведена с согласия опекуна (попечителя) и органа опеки и попечительства, так как замена существенным образом затрагивает права и законные интересы указанных лиц.
3. Инициатива в замене принадлежит нанимателю, который должен представить наймодателю заявление о замене. На наймодателя возлагается обязанность произвести замену жилого помещения по предварительному согласованию с нанимателем в течение трех месяцев со дня подачи заявления. Закон не устанавливает последствий неисполнения наймодателем его обязанности по соблюдению трехмесячного срока замены жилого помещения.
4. В п.2 коммент. ст. оговаривается, что перечень оснований замены жилого помещения, установленный в п.1 не является исчерпывающим.
Как федеральное законодательство, так и законодательство субъектов РФ может содержать иные основания замены гражданам жилых помещений. В законодательстве субъектов РФ содержатся такие дополнительные основания замены. Например, в соответствии с Законом города Москвы от 15 января 2003 г. "Об улучшении жилищных условий" (Ведомости Московской городской Думы. 2003. N 5) предоставлено право ходатайствовать о замене жилых помещений гражданам, страдающим некоторыми видами заболеваний.
Комментарий к статье 82.
Изменение договора социального найма жилого помещения
1. Изменение жилищного правоотношения происходит вследствие изменения его субъектов, изменения его объекта или изменения его содержания (см. Гонгало Б.М. Изменение жилищного обязательства. // Актуальные проблемы жилищного права. М., 2003. С. 21-49). Коммент. ст. регулирует изменение жилищного обязательства вследствие изменения таких его элементов как субъекты и объекты.
2. В том случае, если граждане проживают в одной квартире и пользуются в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров, они вправе требовать заключения одного договора на все занимаемые жилые помещения при условии, если они объединились в одну семью. В результате заключения нового договора на стороне нанимателя утрачивают силу предыдущие договоры, заключенные с несколькими нанимателями, а в новом договоре на стороне нанимателя возникает множественность лиц, обладающих равными правами в отношении занимаемого помещения.
3. С заключением нового договора происходит трансформация и предмета договора найма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Если ранее, при наличии нескольких договоров, заключенных с несколькими нанимателями, существовало несколько объектов жилищных правоотношений (каждый из нанимателей занимал отдельное жилое помещение, хотя и расположенное в одной квартире), то с заключением единого договора каждое из этих жилых помещений утрачивает свойства объекта жилищных правоотношений и возникает новый объект жилищных правоотношений - вся квартира.
4. Замена лица в обязательстве происходит и в том случае, если дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и самого нанимателя признается нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального нанимателя. Это обстоятельство не влияет на объем прав и обязанностей остальных членов семьи и первоначального нанимателя, которые продолжают пользоваться жилым помещением на тех же условиях и в том же порядке.
5. Юридическим событием, которое влечет изменение договора социального найма жилого помещения, является смерть нанимателя. В этом случае один из членов его семьи становится нанимателем, занимая место умершего в договоре.
Комментарий к статье 83.
Расторжение и прекращение договора
социального найма жилого помещения
1. На формулирование норм, регулирующих расторжение договора социального найма жилого помещения непосредственное влияние оказывает конституционная норма, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища (ст.40 Конституции РФ).
2. Общим правилом является норма, согласно которой расторжение договора допустимо в любое время по соглашению сторон.
3. В отличие от наймодателя нанимателю принадлежит право одностороннего расторжения договора в любое время. Для этого наниматель должен получить в письменной форме согласие проживающих совместно с ним членов его семьи.
4. К расторжению договора найма приравнивается и фактический выезд нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения с целью постоянного жительства в другом месте. В данном случае расторжение договора происходит в результате конклюдентных действий, к которым относится выезд. Днем расторжения договора в этом случае считается день выезда из жилого помещения. Выезд из жилого помещения на постоянное место жительство в другое жилое помещение необходимо отличать от временного выезда. Разграничение временного выезда и выезда на постоянное жительство в другое место производится по намерениям нанимателя.
5. Наймодатель ограничен в возможностях инициации процедуры расторжения договора. При этом расторжение договора по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке.
6. При расторжении договора вследствие того, что наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст.90 ЖК). Рассматривая иск о расторжении договора по этому основанию и выселению нанимателя суд должен убедиться в том, что у нанимателя отсутствовали уважительные причины невнесения платы за жилое помещение (безработица, задержки в выплате заработной платы, наличие в семье нетрудоспособных лиц и проч.).
7. Разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем, членами его семьи или другими лицам, за действия которых он отвечает, является основанием для расторжения договора найма и выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения.
8. Договор найма расторгается и в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей, а также использования жилого помещения не по назначению (например, для занятий производственной деятельностью).
9. К числу юридических событий, с наступлением которых связывается прекращение договора социального найма, относятся смерть одиноко проживающего нанимателя и исчезновение индивидуально определенной вещи, являющейся объектом по договору (утрата, разрушение жилого помещения).
Комментарий к статье 84.
Выселение граждан из жилых помещений,
предоставленных по договорам социального найма
Коммент. ст. устанавливает три вида последствий выселения из жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма. Эти последствия зависят от того, какие основания послужили причиной выселения. В том случае, если выселение не обусловлено негативными действиями гражданина, то его жилищные права не могут быть ущемлены. Это означает, что на наймодателя возлагается обязанность предоставить выселяемому гражданину другое благоустроенное помещение. В том случае, если выселение гражданина является последствием его противоправных действий, то своего рода санкцией является его выселение с предоставлением другого (неблагоустроенного) жилого помещения, либо даже - выселение без предоставления другого жилого помещения.