Комментарий к статье 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Коммент. ст. предусматривает не только обязанности, но и права наймодателя жилого помещения (в этом заключаются ее отличия от ст.676 ГК РФ, которая регламентирует только обязанности наймодателя).

2. Следует отметить, что права наймодателя жилого помещения по договору социального найма не сводятся только к праву требования своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которое установлено в коммент. ст. К числу прав наймодателя относятся: право требовать от нанимателя использовать жилое помещение только для проживания в соответствии с условиями договора; право обеспечивать сохранность жилого помещения и поддержания его в надлежащем состоянии; право запретить нанимателю производить переустройство и реконструкцию жилого помещения и др.

3. Наймодатель вправе требовать внесения не только платы за жилое помещение, но и платы за коммунальные услуги. Вместе с тем, если это прямо не предусмотрено договором, то наниматель вносит коммунальные платежи самостоятельно.

4. В п.2 коммент. ст. перечислены основные обязанности наймодателя. Установление этих обязанностей наймодателя имеет своей целью обеспечение нормального проживания нанимателя социального жилья.

5. Наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц. Представляется, что эта формулировка менее удачна, нежели формулировка, зафиксированная в п.1 ст.676 ГК РФ. Передаваемое нанимателю жилое помещение должно быть свободным не только юридически (“свободно от прав других лиц”, не быть обремененным имущественными претензиями третьих лиц), но и фактически, т.е. им не должны владеть или пользоваться третьи лица. В том случае, если наймодатель нарушил эту обязанность, наниматель вправе взыскать причиненные ему убытки, а также потребовать предоставления ему в социальный наем иного жилого помещения.

6. Хотя право пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в котором расположено жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, принадлежит нанимателю (ч.2 ст.61 ЖК), обязанности по надлежащему содержанию и ремонту этого имущества возложены на наймодателя. Для реализации этих целей наймодатель может осуществлять ремонт как собственными силами, так и заключать соответствующие договоры со специализированными организациями, т.е. осуществлять организационные мероприятия по содержанию и ремонту имущества. Главное заключается в том, что наймодатель не вправе перекладывать эти обязанности на нанимателя.

7. Проведение капитального ремонта жилого помещения, передаваемого по договору социального найма, также является обязанностью наймодателя.

8. Коммент. ст. (подп.4 п.2) предусматривает обязанность наймодателя обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. При определении перечня коммунальных услуг населения Госкомом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу рекомендовано пользоваться Общероссийским классификатором услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденным постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 г. N 163.

9. Помимо непосредственно указанных в коммент. ст. обязанностей наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством, а также договором социального найма. Так, наймодатель обязан систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них; своевременно производить ремонт жилого дома, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем; своевременно производить в квартире нанимателя необходимый капитальный ремонт, заменять вследствие нормального износа основные конструкции дома, двери, оконные переплеты, полы, перекладывать печи (в домах, где нет центрального отопления), ремонтировать санитарно-техническое и иное оборудование; производить внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений нанимателя в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем, либо - с производством капитального ремонта; исправлять повреждения санитарно-технического и иного оборудования в квартире нанимателя не позднее трех дней по получении заявления нанимателя, а в случае аварии - немедленно; производить ежедневную уборку подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилых домов (кроме одно- и двухэтажных жилых домов квартирного типа), а также придомовой территории (Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР).

Комментарий к статье 66.

Ответственность наймодателя жилого помещения

по договору социального найма

1. В п.1 коммент. ст. сформулированы общие условия ответственности наймодателя жилого помещения по договору социального найма. В частности предусмотрено, что таковая ответственность наступает за нарушение: 1) обязанностей, вытекающих из норм жилищного законодательства; 2) обязательств, определенных договором социального найма жилого помещения.

2. Нарушение норм жилищного законодательства может повлечь различные виды ответственности для правонарушителя (в том числе и для наймодателя) в зависимости от характера правонарушения - уголовную, административную или гражданско-правовую. Так, нарушение неприкосновенности жилища нанимателя со стороны должностных лиц наймодателя может повлечь уголовную ответственность правонарушителей (ст.139 УК РФ). Однако в данном случае к уголовной ответственности могут быть привлечены должностные лица наймодателя, но не сам наймодатель по договору социального найма, поскольку последний согласно российской уголовной доктрине не может быть субъектом уголовно-правовых отношений.

3. Действующее законодательство предусматривает и административную ответственность за совершение ряда правонарушений в жилищной сфере. Так, должностные лица наймодателя могут быть привлечены к административной ответственности за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений (ст.7.22 КоАП), за нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст.7.23 КоАП).

4. Что касается санкций в отношении собственно наймодателя (но не его должностных лиц) за нарушение норм жилищного законодательства и договора социального найма, то таковые предусмотрены в виде гражданско-правовой ответственности. В п.2 коммент. ст. предусмотрена гражданско-правовая ответственность наймодателя за отдельные виды допущенных им нарушений. Коммент. норма предоставляет нанимателю возможность выбора того вида ответственности, которую понесет наймодатель, допустивший нарушение прав нанимателя. Реализация этой возможности достигается путем предъявления одного из трех исков, избираемых нанимателем по собственному усмотрению и в зависимости от иных обстоятельств гражданского правонарушения.

5. Отметим, что перечисленные в п.2 нарушения со стороны наймодателя своих обязанностей не исчерпывают всех гипотетических случаев нарушений. По сути, это примерный перечень правонарушений, за которые может наступить гражданско-правовая ответственность наймодателя. Однако этот перечень не исключает общего правила, согласно которому любое нарушение норм жилищного законодательства и договора социального найма в том случае, если этим правонарушением причинены убытки нанимателю, влечет ответственность наймодателя по правилам, установленным гражданским законодательством.