Комментарий к статье 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
1. Отношения, возникающие из договора пожизненного содержания с иждивением, урегулированы нормами главы 33 ГК РФ “Рента и пожизненное содержание с иждивением”, ст.601-605.
В тех случаях, когда гражданин - получатель ренты передал по договору в собственность плательщика ренты жилое помещение, возникают правовые отношения, в содержание которых входят обязанности плательщика ренты по содержанию получателя ренты и корреспондирующее этим обязанностям право получателя ренты на проживание в переданном жилом помещении.
Законодатель распространяет на отношения по пользованию жилым помещением, переданным по договору пожизненного содержания с иждивением, правила ст.33 ЖК, которые регулируют отношения по пользованию жилым помещением между собственником жилого помещения и гражданином-отказополучателем. Но в коммент. ст. содержится оговорка о том, что договором пожизненного содержания с иждивением могут быть установлены иные условия пользования жилым помещением.
2. Право пользования жилым помещением сохраняется за получателем ренты в течение всей его жизни и прекращается с его смертью.
Если плательщик ренты не выполняет своих обязательств перед получателем ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением и потребовать от плательщика ренты либо возврата ему жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены за это помещение. Выкупная цена определяется без зачета расходов плательщика ренты по содержанию получателя ренты.
3. Согласно п.2 ст.605 ГК РФ право получателя ренты на одностороннее расторжение договора пожизненного содержания с иждивением возникает при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. Характер нарушений - могут ли они быть признаны существенными или нет - определяется конкретными обстоятельствами отношений между участниками договора пожизненного содержания с иждивением.
Комментарий к статье 35.
Выселение гражданина, право пользования жилым
помещением которого прекращено или который
нарушает правила пользования жилым помещением
1. Право пользования жилым помещением у гражданина, проживающего в жилом помещении собственника этого жилого помещения, может прекратиться по различным основаниям, но в любом случае эти основания должны быть предусмотрены либо ЖК, другими федеральными законами, либо договором между собственником и гражданином-пользователем. В случае спора вопрос о прекращении права пользования жилым помещением решается судом.
2. Особые основания прекращения права пользования жилым помещением предусмотрены для граждан, которые проживают в жилом помещении собственника на основании завещательного отказа. В ст.33 ЖК, посвященной пользованию жилым помещением по завещательному отказу, не раскрыты обязанности граждан-пользователей по содержанию и обеспечению сохранности жилого помещения. Однако нет сомнений в том, что любые граждане-пользователи несут такие обязанности. В полной мере это относится к гражданам, пользующимся жилыми помещениями по завещательному отказу. Нарушение ими обязанностей по надлежащему осуществлению права пользования жилым помещением может повлечь за собой прекращение права пользования с последующим выселением из жилого помещения.
К таким нарушениям Закон относит:
- использование жилого помещения не по назначению;
- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
- бесхозяйственное обращение с жилым помещением, разрушающее его.
В целях пресечения нарушений собственник предупреждает гражданина-пользователя о необходимости устранить нарушение. Если вследствие действий пользователя жилое помещение разрушается, собственник назначает пользователю разумный срок для проведения ремонта помещения.
Прекращение права пользования жилым помещением как санкция за неправомерное поведение гражданина-пользователя является крайней мерой, подлежащей применению только тогда, когда и после предупреждения собственника пользователь допускает те же самые нарушения.
3. Правила п.2 коммент. ст. применяются, помимо отношений по пользованию жилым помещений в силу завещательного отказа, еще к двум видам аналогичных отношений:
- отношениям по пользованию жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст.34 ЖК);
- отношениям по пользованию жилым помещением бывшим членом семьи собственника, когда по решению суда право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи на определенный срок (пп.4 и 6 ст.31 ЖК).
4. При прекращении права пользования жилым помещением собственник предоставляет гражданину-пользователю, утратившему это право, срок для освобождения занимаемого жилого помещения. Если в этот срок указанный гражданин добровольно не освобождает жилое помещение, он подлежит выселению в принудительном порядке по решению суда, принятому по заявлению собственника.
Выселение производится судебными приставами-исполнителями в порядке исполнения судебных решений, предусмотренном ФЗ от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3591, с послед. изменен. и дополн.).