Комментарий к статье 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. В коммент. ст. приводится исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

В качестве формальных (внешних) оснований названо непредставление необходимых документов, а также обращение в ненадлежащий орган.

Основанием для отказа по существу, т.е. связанным с оценкой содержания представленных документов, является несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки требованиям законодательства РФ, в том числе техническим регламентам.

Например, в соответствии с упоминавшимся постановлением Госстроя РФ N 170 “переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются”. Запрещена также перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

2. В подп.3 п.1 ст.27 ЖК не уточняется, какое именно законодательство имеется в виду - только жилищное или же любое иное, только законодательство федеральное или также и законы субъектов РФ. Представляется, что под законодательством РФ в данном случае следует понимать жилищное законодательство, в состав которого входят не только законы, но и иные нормативно-правовые акты (ст.5 ЖК), а также иные акты законодательства, включаемые в его состав в соответствии с отраслевыми кодексами и иными законами с учетом положение Конституции РФ о разграничении полномочий между РФ и ее субъектами.

Комментарий к статье 28.

Завершение переустройства и (или)

перепланировки жилого помещения

В коммент. ст. устанавливается момент завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, который связывается с оформлением акта приемочной комиссии.

Направление акта приемочной комиссии в орган (организацию) по учету объектов недвижимого имущества не влияет на признание переустройства и (или) перепланировки завершенными.

Однако непоступление акта в орган по учету может вызвать в последующем затруднения при распоряжении измененным имуществом.

Комментарий к статье 29.

Последствия самовольного переустройства и (или)

самовольной перепланировки жилого помещения

1. Согласно коммент. ст. самовольное изменение технического состояния жилого помещения признается правонарушением, влекущим возможность применения мер юридической ответственности, в том числе предусмотренных в коммент. ст. Самовольным считается изменение, осуществленное при отсутствии документа, подтверждающего согласование уполномоченного органа, а также при нарушении условий технического проекта на переустройство и (или) перепланировку.

2. Жилое помещение по общему правилу должно быть восстановлено в прежнее состояние в разумный срок в порядке, устанавливаемом органом, осуществляющим согласование.

Освобождение от обязанности по восстановлению жилого помещения может быть произведено только судом и только при условии, если в результате самовольного переустройства и (или) перепланировки не нарушаются права и охраняемые законом интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровья.

3. Заметным нововведением является установление мер по принудительному восстановлению помещения. Применение этих мер осуществляется на основании решения суда.

Во-первых, для защиты интересов третьих граждан собственник самовольно измененного помещения может быть лишен принадлежащего ему права в результате продажи помещения на публичных торгах. Исполнение обязанности по восстановлению возлагается на нового собственника помещения.

Во-вторых, для отношений по социальному найму на собственника (наймодателя) судом может быть возложена обязанность по приведению помещения в прежнее состояние. Договор с нанимателем при этом подлежит расторжению.

В случае невыполнения обязанности по восстановлению помещения, оно по решению суда подлежит продаже с публичных торгов. Если новый собственник не выполнил обязанность по восстановлению помещения, по решению суда такое помещение подлежит продаже с повторных публичных торгов.