Комментарий к статье 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений
1. Глава 10 ЖК построена по традиционному принципу “от общего к частному”. Коммент. ст., открывающая эту главу, определяет основания предоставления, общие для всех видов специализированных жилых помещений.
Следующие за ней ст.100-102 ЖК посвящены соответственно договору найма специализированного жилого помещения, основаниям расторжения названного договора и иным основаниям его прекращения. Наконец, ст.103 ЖК определяет основания и условия выселения граждан из специализированных жилых помещений. Статьи 104-109 ЖК устанавливают основания предоставления отдельных категорий специализированных жилых помещений (служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитиях, жилых помещений маневренного фонда и т.д.).
2. Как можно понять из текста п.1 коммент. ст., договор найма специализированного жилого помещения не может быть заключен без соответствующего решения о предоставлении такого помещения.
Отсюда логично сделать вывод о том, что право на специализированное жилое помещение возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: а) решение собственника (действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления) либо уполномоченного ими лица о предоставлении определенного жилого помещения конкретному гражданину, имеющему на это право; б) собственно договор найма специализированного жилого помещения.
Такая конструкция является традиционной для отечественного жилищного права, поэтому неудивительно, что законодатель воспользовался ею без особых изменений (отказавшись лишь от ордера, который ранее выступал третьим элементом сложного юридического состава).
В случае предоставления жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, место договора найма специализированного жилого помещения в сложном юридическом составе заступает договор безвозмездного пользования таким помещением.
2. Обязательным условием предоставления гражданам специализированных жилых помещений является отсутствие у них другого жилья в соответствующем населенном пункте. При этом для решения вопроса о том, следует ли считать гражданина не обеспеченным жильем в данном населенном пункте, целесообразно использовать критерии, предусмотренные п.1 ст.51 ЖК.
Комментарий к статье 100.
Договор найма специализированного жилого помещения
1. Коммент. ст. дает определение договора найма специализированного жилого помещения. Этот договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.
Предмет договора определен в п.1 коммент. ст. как “помещение”, а правомочия нанимателя в отношении предмета договора определяются как “владение и пользование”, что не во всех случаях соответствует действительности. Так, в случае проживания в общежитиях (ст.94 ЖК) предметом договора очевидно может выступать не только помещение, но и его часть (часть комнаты - “койко-место”), определенная количественными показателями - площадью, исчисляемой в квадратных метрах. В этом случае не приходится говорить и о “владении” помещением, поскольку никакого хозяйственного господства над ним гражданин, проживающий в комнате общежития вместе с другими одинокими гражданами, осуществлять не может.
Как и в договорах социального найма, предметом договоров найма специализированных жилых помещений могут выступать только изолированные, но не смежные (смежно-изолированные или сугубо-смежные) помещения. Несмотря на отсутствие специальных указаний об этом в главах 9 и 10 ЖК, общее определение жилого помещения, данное в п.2 ст.15 ЖК, в полной мере распространяется и на помещения специализированные. Помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (п.2 ст.62 ЖК) не могут быть самостоятельным предметом договора найма специализированного жилого помещения.
2. Пункт 2 коммент. ст. полностью дублирует положения п.1 ст.99 ЖК и потому представляется излишним.
3. Пункт 3 коммент. ст. также не несет большой смысловой нагрузки. Ведь ни один договор нельзя заключить, не определив его предмет, а также - права и обязанности сторон. Для чего же тогда в тексте ЖК появилась рассматриваемая норма?
Ответ, видимо, следует искать в традиционном для отечественного законодателя подходе: желании сделать закон, рассчитанный на “массовое” использование, не просто законом, но еще и учебным пособием для чиновничества и “простых” граждан. По этой причине в ЖК и появляются подобного рода банальные нормы.
Можно, по-видимому, предположить, что законодатель в п.3 перечислил существенные условия договоров найма специализированного жилого помещения. Однако такого договорного условия, как “права и обязанности сторон” вообще не существует. Есть отдельные условия о сроке договора, о его цене и т.п., причем все они понимаются сквозь призму соответствующих прав и обязанностей сторон (напр., право считать себя свободным от договорных обязательств по истечении определенного срока или обязанность уплатить договорную цену). Но не может носить характер существенного условие о “правах и обязанностях сторон”! Ведь смысл придания существенного характера тому или иному условию договора заключается в том, что в его отсутствие сделка не будет считаться заключенной. Какие же именно права и обязанности сторон необходимо включить в договор найма специализированного жилого помещения, чтобы он считался заключенным? Достаточно ли одной-двух обязанностей и корреспондирующих им прав? Или их число должно быть гораздо большим? Ведь исчерпывающего перечня всех возможных прав и обязанностей, которые стороны могли бы включить в такой договор, просто не существует. Таким образом, пассаж о “правах и обязанностях” (всех? каких именно?) сторон нельзя понимать, как указание на их существенный характер в качестве договорных условий.
Таким образом, лишь условия о предмете, цене и сроке договора следует рассматривать в качестве существенных для договоров найма специализированных жилых помещений.
4. Обмен и поднаем специализированных жилых помещений безусловно запрещены п.4 коммент. ст. Такие действия противоречили бы целевому назначению указанных помещений - обеспечению жильем строго определенного круга лиц, имеющих право на их получение.
5. Пункт 5 коммент. ст. содержит две отсылочные нормы, определяющие правовой режим специализированных жилых помещений - служебных, с одной стороны, и всех иных - с другой.
Пользование служебными жилыми помещениями членами семьи нанимателя осуществляется аналогично пользованию жильем членами семьи собственника помещения (п.2-4 ст.31 ЖК). Тогда как права членов семьи нанимателя иных специализированных жилых помещений определяются аналогично правам членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст.69 ЖК).
6. Поскольку надлежащее исполнение условий договора найма специализированного жилого помещения является обязанностью не только нанимателя, но и проживающих совместно с ним членов его семьи, п.6 коммент. ст. требует поименного перечисления их в таком договоре.
Необходимо обратить внимание на то, что комментируемая норма нуждается в ограничительном толковании. Ведь наймодателю юридически безразличен состав семьи нанимателя. Какие бы то ни было юридические последствия закон связывает только с действиями тех членов семьи нанимателя, которые проживают совместно с ним в помещении, являющемся предметом соответствующего договора. Именно так - ограничительно - и следует понимать текст комментируемого правила.
7. Обязательность письменной формы договора найма специализированного жилого помещения установлена п.7 коммент. ст. В большинстве случаев такой договор оформляется в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Однако закон не воспрещает заключить договор найма специализированного помещения и путем обмена соответствующими документами (оферта и акцепт), каждый из которых подписан одной из сторон.
Последствия несоблюдения письменной формы такого договора являются общими для гражданско-правовых сделок и предусмотрены п.1 ст.162 ГК РФ.
Договор найма специализированного жилого помещения, совершенный с нарушением обязательной письменной формы, сохраняет свою юридическую силу, однако при возникновении спора стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания для подтверждения самого факта заключения договора и его условий.
8. Как следует из п.8 коммент. ст., типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ. С момента введения в действие настоящего ЖК любые типовые договоры найма специализированных помещений, исходящие от иных органов государственной власти, как федеральных, так и местных - субъектов РФ, утрачивают силу.
Примерные формы договоров найма (см. напр.: распоряжение КУГИ Санкт-Петербурга "Об утверждении примерной формы договора социального найма жилого помещения в специальном жилом доме для одиноких граждан пожилого возраста" от 15 сентября 2000 г. N 1631-р (Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 2000. N 10. С. 98)), в отличие от типовых, не носят обязательного характера для их участников и поэтому могут применяться до тех пор, пока Правительство РФ не закроет эту “брешь” соответствующими типовыми договорами. После этого места для существования примерных форм договоров найма специализированных жилых помещений на правовом поле уже не останется и они отойдут в прошлое.