Комментарий к статье 94. Назначение жилых помещений в общежитиях
1. Так же как и служебные жилые помещения, жилье в общежитиях предназначено для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Других оснований предоставления общежитий действующий ЖК не знает.
Следует отметить, что теперь, когда признак “близости к месту работы” из определения служебного жилого помещения исчез, грань между понятием служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии (в случае, если речь идет о предоставлении такого помещения в связи с работой) начала стираться. Основное отличие заключается лишь в том, что жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров на человека (ст.105 ЖК), а служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры (ст.104 ЖК).
2. Законодательство не допускает использования под общежития обычных жилых домов (с секционной планировкой квартир для посемейного заселения) без соответствующей перепланировки и переоборудования. Ведь общежития должны обеспечивать нормальные условия проживания для большого числа лиц, одновременно находящихся на относительно малой площади. Это требует особого подхода к выбору участка и территории общежития, применения соответствующих архитектурно-планировочных и конструктивных решений здания и помещений, соблюдения специальных правил, касающихся оборудования и оснащения общежития, его внутренней отделки, отопления, вентиляции и т.д. (см.: Санитарные правила устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ, утв. Главным государственным санитарным врачом СССР 1 ноября 1988 г. N 4719).
3. В связи с тем, что традиционно (особенно, когда предоставление жилого помещения в общежитии связано с учебой или службой) помещение в общежитие предоставляется временно и у нанимателей нет времени и необходимости надолго обустраивать свой быт, жилые помещения в общежитиях должны укомплектовываться мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.
Указанное имущество входит в предмет договора найма жилого помещения в общежитии наряду с собственно жилым помещением.
Комментарий к статье 95.
Назначение жилых помещений маневренного фонда
1. Коммент. ст. определяет круг лиц, имеющих право на обеспечение жильем в домах маневренного фонда. К ним относятся:
- граждане, вынужденные временно покинуть занимаемые ими по договорам социального найма помещения в домах, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции (см. комментарий к подп.3 п.2 ст.65 ЖК);
- граждане, утратившие свое единственное жилье, приобретенное за счет займа или кредита, в результате обращения на него взыскания как на предмет ипотеки;
- граждане, лишившиеся возможности проживать в жилых помещениях, пострадавших или уничтоженных в результате чрезвычайных обстоятельств;
- иные категории граждан, предусмотренные законодательством.
2. Право на получение жилого помещения в маневренном фонде по основанию, предусмотренному п.1 коммент. ст., имеют только граждане, занимавшие помещения по договорам социального найма. Собственники и члены семей собственников жилых помещений должны самостоятельно решать свои жилищные проблемы в период реконструкции или капитального ремонта своего дома.
Лица, которым были предоставлены специализированные жилые помещения (ст.93, 94, 96-98 ЖК), не имеют права на получение жилья в маневренном фонде на время реконструкции или капитального ремонта специализированных домов. В этом случае указанные лица должны обеспечиваться жилыми помещениями того же типа, что и ранее занимаемые ими. Так, если общежитие или дом системы социального обслуживания населения ставится на капитальный ремонт, проживающие в нем граждане должны быть переселены в другое общежитие или соответственно другой дом системы социального обслуживания.
3. Право на получение жилого помещения в маневренном фонде по основанию, предусмотренному п.2 коммент.
ст., имеют только граждане, которые:
а) приобрели жилье за счет банковского кредита либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения. Формулировка этой нормы не оставляет сомнений в том, что ее следует толковать буквально. Следовательно, гражданин, купивший квартиру на деньги, полученные взаймы у физического лица, либо взаймы у юридического лица, если таковой заем не носил целевого характера, не вправе рассчитывать на обеспечение его жильем в маневренном фонде;
б) заложили приобретенное ими жилье в обеспечение возврата кредита или целевого займа (договор ипотеки). Таким образом, если купленная гражданином квартира не была предметом залога, а взыскание на нее было обращено в общем порядке удовлетворения требований кредиторов, право на получение жилья в маневренном фонде у гражданина не возникает;
в) утратили жилье в результате обращения на него взыскания в связи с неисполнением кредитного договора (или договора займа), за счет которого было приобретено это жилье. Если же взыскание на заложенное жилое помещение было обращено в результате неисполнения любого другого обязательства (в т.ч. и другого кредитного или заемного соглашения, по которому средства были получены на иные цели, кроме приобретения жилья), помещение в маневренном фонде гражданину не предоставляется;
г) не имели другого жилья на момент обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
Следует еще раз подчеркнуть, что право на получение жилого помещения в маневренном фонде возникает у гражданина только в том случае, если одновременно соблюдены все четыре указанных выше условия.
4. ЖК не раскрывает понятие “чрезвычайных обстоятельств” (п.3 коммент. ст.), в связи с которыми жилье стало непригодным для проживания. Этот термин ранее не использовался в других нормативных актах, хотя близкие ему понятия в законодательстве имеются. Так, п.3 ст.401 ГК РФ оперирует понятием “непреодолимой силы”, т.е.
чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, а ст.3 Закона Санкт-Петербурга "О домах временного проживания" от 15 февраля 1999 г. N 23-6 (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 1999. N 4) говорит о “чрезвычайных ситуациях, стихийных бедствиях”. Использование последней пары терминов вполне оправданно, поскольку они имеют четкие легальные дефиниции (см., напр.: ст.1 ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 35. Ст.3648), чего нельзя сказать о новелле п.3 коммент. ст.
Не вызывает сомнения, что понятие “чрезвычайные обстоятельства” не тождественно ни “обстоятельствам непреодолимой силы”, ни “чрезвычайным ситуациям”. По-видимому, выяснять содержание этого термина придется путем толкования по мере накопления соответствующей судебной практики.
5. Пункт 4 коммент. ст. позволяет расширять круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений в маневренном фонде. Этой возможностью пользуются и региональные законодатели (см, напр.: ст.3 Закона Санкт-Петербурга "О домах временного проживания"). Также не исключено появление в будущем отдельных федеральных законов, которыми могу быть предусмотрены дополнительные случаи предоставления гражданам жилых помещений маневренного фонда.