Комментарий к статье 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения
Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на соответствующее недвижимое имущество.
Коммент. ст. имеет отсылочный характер. В ст.131 ГК РФ закреплены общие требования к государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними. Прежде всего государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права, но не сами жилые помещения как объекты недвижимости. Данная регистрация имеет правоустанавливающее значение и является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Сделки с жилыми помещениями также подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 г. // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3594; 2003. N 24. Ст.2244; 2004. N 27. Ст.2711; N 35. Ст.3607; РГ. 2004. N 290. 30 дек.; 2004. N 292. 31 дек.). В частности, государственная регистрация требуется для договора об ипотеке (п.3 ст.339 ГК РФ); договора продажи жилого помещения (п.3 ст.558 ГК РФ); договора мены жилого помещения (п.2 ст.567, п.3 ст.558 ГК РФ); договора дарения жилого помещения (п.3 ст.574 ГК РФ); договора ренты, предусматривающего отчуждение жилья (ст.584 ГК РФ); договора доверительного управления недвижимым имуществом (п.2 ст.1017 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст.17 Закона о государственной регистрации помимо договоров и других сделок основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на жилое помещение могут быть акты органов государственной власти или органов местного самоуправления; акты (свидетельства) о приватизации; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты и иные предусмотренные законодательством документы.
Государственную регистрацию прав на жилое помещение и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (Федеральная регистрационная служба), и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. Права на жилые помещения и сделки с ними регистрируются в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на каждый объект недвижимости, сведения об указанных объектах и правообладателях. Проведенная государственная регистрация прав на жилое помещение удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. А регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Поскольку государственная регистрация прав носит открытый характер, регистрирующий орган обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом жилом помещении любому лицу, предъявившему удостоверение личности и письменное заявление (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Открытыми для любого лица являются сведения о жилом помещении, о зарегистрированных правах на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.
В установленных законом случаях раздельной государственной регистрации подлежат договор, послуживший основанием перехода права на жилое помещение, и собственно переход данного права. В частности, регистрации подлежат как договоры продажи, мены, дарения жилого помещения, ренты, предусматривающие отчуждение жилья, и доверительного управления недвижимым имуществом, так и переход права собственности или иного вещного права на жилое помещение.
Согласно ст.165 ГК РФ несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Однако если такая сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется по решению суда. Сторона, необоснованно уклонявшаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации сделки.
Отказ в государственной регистрации права на жилое помещение или сделки с ним либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в судебном порядке в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении прав и законных интересов (ст.256 ГПК РФ, 198 АПК РФ).