Комментарий к статье 63. Форма договора социального найма жилого помещения
1. Право пользования жилым помещением в рамках социального найма возникает в результате сложного юридического состава, элементами которого являются: 1) договор и 2) решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
2. Решение о предоставлении жилого помещения является первичным элементом в юридическом составе, на основании которого происходит пользование жилым помещением социального предназначения. Ранее действовавшее законодательство предусматривало, что в соответствии с решением уполномоченного органа о предоставлении жилья исполкомом выдавался гражданину ордер, который являлся единственным основанием для вселения в предоставляемое жилое помещение. Форма ордеров устанавливалась Советом Министров РСФСР (ст.47 ЖК РСФСР; ст.13 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики”). Коммент. Кодекс не содержит понятия "ордер”. Таким образом, элементный состав возникновения права пользования жилым помещением в рамках социального найма упростился по сравнению с ранее действовавшим жилищным законодательством.
3. Договор социального найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. Вместе с тем, как это следует из смысла коммент.ст., несоблюдение письменной формы не влечет недействительности этого договора. Правовые последствия несоблюдения письменной формы договора социального найма жилого помещения заключаются в том, что стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания в подтверждение его заключения (п.1 ст.162 ГК РФ). Вместе с тем заинтересованные лица в подтверждение заключенности договора вправе ссылаться на иные письменные доказательства, подтверждающие факт его заключения (например, акцептованные наймодателем счета по оплате спорного жилого помещения).
4. Форма типового договора социального найма жилого помещения должна быть утверждена Правительством РФ.
На момент же принятия комментируемого Кодекса сохраняли свою законную силу Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 (СП РСФСР. 1986. N 2. Ст.10), а также Примерная форма договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, утвержденная приказом Минстроя РФ от 20 августа 1996 г. N 17-113 (Жилищное законодательство. М., 1997).
Комментарий к статье 64.
Сохранение договора социального найма жилого помещения
при переходе права собственности на жилое помещение,
права хозяйственного ведения или права оперативного
управления жилым помещением
1. Коммент. ст. более широка по своему содержанию, нежели ее "прообраз” - ст.675 ГК РФ. В отличие от ст.675 ГК РФ, коммент. норма предусматривает, что переход не только права собственности, но и иных вещных прав (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) не является основанием для изменения или расторжения договора социального найма жилого помещения. Данное уточнение представляется принципиальным, поскольку буквальное прочтение ст.675 ГК РФ могло привести к ошибочному толкованию, согласно которому прекращение ограниченного вещного права (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) в отношении жилого помещения, прекращает и договор найма жилого помещения, а новый носитель ограниченного вещного права не связан обязательствами перед нанимателем.
2. Воспроизводимая в коммент. ст. норма является своеобразной интерпретацией известного в доктрине вещного права правила так называемого “права следования”: смена собственника (владельца) вещи сама по себе “не очищает” вещь от прав, которыми эта вещь обременена.
3. Представляется, что законодателю следовало бы “укрепить” коммент. норму указанием на то, что новый собственник (новый обладатель права хозяйственного, права оперативного управления) становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора, т.е. использовать тот же юридико-технический прием, который был реализован при формулировании ст.675 ГК РФ.