Комментарий к статье 60. Договор социального найма жилого помещения
1. Положения, регламентирующие предоставление жилых помещений по договору социального найма, претерпели значительные изменения по сравнению с тем, как этот институт регулировался в ранее действовавшем жилищном законодательстве.
2. Конституционной основой института социального найма жилых помещений является норма, содержащаяся в ч.3 ст.40 Конституции РФ. Согласно указанному положению малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, таковое предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
3. Определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма и определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти РФ.
4. Договор социального найма жилого помещения является разновидностью договора найма жилого помещения, другой разновидностью которого является договор коммерческого найма жилого помещения. Критерием, разграничивающим договор социального найма и договор коммерческого найма, является нуждаемость в улучшении жилищных условий. Договор социального найма жилого помещения может быть заключен с физическим лицом, нуждающимся в улучшении жилищных условиях, в соответствии с теми основаниями и в том порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством (см. коммент. к главе 7 настоящего Кодекса). На момент принятия коммент. Кодекса нуждаемость граждан в улучшении жилищных условий определялась Примерными правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 года N 335 с последующими изменениями и дополнениями (СП РСФСР.
1984. N 14. Ст.121). Кроме того, основания и порядок признания граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, правила их учета, нормирование предоставляемой жилой площади на момент принятия коммент. Кодекса регулировались законодательными актами, принимаемыми субъектами Федерации. Так, к примеру, в г.Москве было принято Положение о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве, утвержденное постановлением Московской Городской Думы от 31 января 2001 г. N 12 (Ведомости Московской Городской Думы. 2001. N 2). В Санкт-Петербурге эти вопросы регламентировались Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставления жилых помещений в Ленинграде, утвержденными совместным решением исполкома Ленсовета народных депутатов и президиума Леноблсовета профсоюзов от 7 сентября 1987 г. N 712/6 (Бюллетень исполнительного комитета Ленинградского горсовета народных депутатов. 1987. N 20).
5.Определение договора социального найма жилого помещения, даваемое в коммент. ст., более содержательно, нежели дефиниция договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, формулируемая в ст.672 ГК РФ. Из законодательной формулировки договора социального найма, зафиксированной в коммент. ст., следует, что этот договор является консенсуальным и взаимным. Положения п.1 ст.65 и подп.5 п.3 ст.67 коммент. Кодекса позволяют сделать вывод о возмездном характере договора социального найма.
6. К числу субъектов, выступающих в качестве наймодателей, законодатель отнес только собственника или управомоченных им лиц. Это означает, что государственное или муниципальное предприятие, равно как и учреждение, которые могут выступать в качестве балансодержателей жилищного фонда, лишены права заключать договоры социального найма без надлежащего согласования с соответствующим органом власти по управлению государственным или муниципальным имуществом.
7. В п.3 коммент. ст. содержится императивная норма, согласно которой договор социального найма является бессрочным.
Таким образом, в том случае, если в договоре будет установлено условие о том, что такой договор заключен на определенный срок, такое условие следует рассматривать как недействительное. Следовательно, к договорам социального найма не могут быть применены нормы, установленные в ст.683, 684 ГК РФ.
8. Коммент. ст. вступает в силу с 1 марта 2005 г. Вместе с тем те граждане, которые были приняты на учет до указанного срока, сохраняют право состоять на этом учете вплоть до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Предусмотрено, что в этом случае к отношениям, возникающим по поводу предоставления жилых помещений по договорам социального найма, применяется порядок, существовавший до принятия настоящего Кодекса (п.2 ст.6 Закона о введении в действие ЖК). Таким образом, в отношении договора социального найма, заключаемого указанной категорией граждан, сохраняют свою силу положения, установленные ст.28-30, 32-34, 36, 37, 39, 43, 49 ЖК РСФСР.
Комментарий к статье 61.
Пользование жилым помещением по договору социального найма
1. Правомочие пользования подразумевает юридически обеспеченную возможность извлечения и присвоения полезных свойств имущества, каковым в данном случае является жилое помещение. Применительно к договору социального найма пользование жилым помещением предполагает и владение этим помещением (п.1 ст.60 ЖК).
2. Хотя среди правомочий нанимателя в коммент. ст. и не названо право распоряжения помещением, занимаемым по договору социального найма, однако, как это следует из других норм, регулирующих социальный наем, наниматель вправе осуществлять и ряд распорядительных правомочий. Так, наниматель вправе вселять в занимаемое помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.
3. Пределы пользования жилым помещением по договору социального найма очерчиваются коммент.
Кодексом, а также договором, который заключается наймодателем и нанимателем. С учетом того обстоятельства, что многие положения договора социального найма определяются в соответствии с императивными нормами, установленными подзаконными нормативными актами (см. п.2 ст.63 ЖК), диапазон собственного усмотрения сторон при заключении этого договора неширок.
4. Правила, установленные в п.2 коммент. ст., корреспондирует с нормой, предусмотренной в ст.673 ГК РФ.
5. Пользование общим имуществом многоквартирного дома, вне зависимости от того, кто является его собственником, принадлежит и лицам, пользующимся жилыми помещениями в этом доме на основании договора социального найма. Хотя наниматель и имеет право пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в котором расположено жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, обязанности по содержанию и ремонту этого общего имущества возложены на наймодателя (подп.2 п.2 ст.65 ЖК).