Комментарий к статье 6. Действие жилищного законодательства во времени
По общему правилу акты жилищного законодательства не имеют обратной силы. Это означает, что они распространяют свое действие только на отношения жилищной сферы, которые возникают после введения соответствующего акта в действие (п.1 коммент.
ст.). ЖК вводится в действие с 1 марта 2005 г. Следовательно, по общему правилу нормы ЖК подлежат применению к отношениям жилищной сферы, возникшим после 1 марта 2005 г.
В виде исключения действие акта жилищного законодательства может распространяться на отношения жилищной сферы, возникшие до введения его в действие. Однако такое исключение должно быть прямо предусмотрено соответствующим актом жилищного законодательства (п.2 коммент. ст.). Так, нормам раздела VIII ЖК "Управление многоквартирными домами" придана обратная сила, они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами (ст.9 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Отношения, регулируемые жилищным законодательством, чаще всего носят длящийся характер; права и обязанности из этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение. Учитывая это, законодатель установил общее правило о том, что к отношениям жилищной сферы, возникшим до введения в действие акта жилищного законодательства, этот акт применяется только к права и обязанностям, которые появились после введения его в действие (п.3 коммент. ст.). Применительно к ЖК такое же правило установлено ст.5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Законом могут быть предусмотрены исключения из указанного правила двоякого рода: придание новому закону обратной силы (о чем уже отмечалось выше) и распространение действия закона, утратившего силу, на период после введения в действие нового закона.
Распространение действия закона, утратившего силу, на период после введения в действие нового закона распространяется на случаи, когда в соответствии с правилами старого закона был заключен договор, продолжающий действовать и после введения в действие нового закона, устанавливающего иные обязательные правила.
В данном случае действует принцип pacta sunt servanda, означающий, что договоры, несмотря на изменившийся закон, должны исполняться (см., например, ст.422 ГК РФ).
В п.4 коммент. ст. также закреплен этот принцип: акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Например, уже упоминавшейся ст.9 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" прямо установлено, что действие норм раздела VIII ЖК "Управление многоквартирными домами" распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.
Имеются и другие примеры продолжения действия старого закона. Например, в соответствии с п.2 ст.6 указанного выше вводного закона сохраняется прежний порядок предоставления гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 г., жилых помещений по договорам социального найма и к отношениям, возникающим по поводу предоставления данных помещений, применяются положения ст.28-30, 32-34, 36, 37, 39, 43, 49 ЖК РСФСР.