Комментарий к статье 157. Размер платы за коммунальные услуги
1. Кодексом закрепляется принцип оплаты за коммунальные услуги, исходя из фактического объема их потребления, исчисляемого в соответствии с показаниями соответствующих измерительных приборов.
При отсутствии таких приборов, используются средние нормативы потребления, утверждаемые в установленном порядке.
Аналогичное правило устанавливалось в ГК РФ, но только для услуг по снабжению электро- и теплоэнергией (п.1 ст.544, п.1 ст.548).
2. Согласно п.2 ст.543 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения (а в силу п.1 ст.548 ГК РФ и теплоснабжения) выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. В отношении рассматриваемого вида платежа вводится правило о допустимости его изменения в случае оказания услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
По договору энергоснабжения качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям, установленным государственными стандартами и иными обязательными правилами или предусмотренным договором энергоснабжения.
В случае нарушения энергоснабжающей организацией требований, предъявляемых к качеству энергии, абонент вправе отказаться от оплаты такой энергии. При этом энергоснабжающая организация вправе требовать возмещения абонентом стоимости того, что абонент неосновательно сберег вследствие использования этой энергии (ст.542 ГК РФ).
4. Применительно к обеспечению населения газом качество его должно отвечать государственным стандартам (техническим условиям) и подтверждаться сертификатом соответствия (ст.19 ФЗ от 31 марта 1999 г.
N 69-ФЗ (в редакции от 22 августа 2004 г.) "О газоснабжении в Российской Федерации" - РГ. 1999. 8 апреля.).
Федеральный орган исполнительной власти в области регулирования тарифов утверждает тарифы на услуги организаций - собственников газораспределительных систем по транспортировке газа и порядок их применения. Указанные тарифы могут быть дифференцированы с учетом экономических и социальных условий газоснабжения частей территорий субъектов РФ (ст.23 Закона "О газоснабжении в Российской Федерации"). Во исполнение требований этого закона Правительством РФ 29 декабря 2000 г. принято постановление N 1021 "О государственном регулировании цен на газ и тарифов на услуги по его транспортировке территории Российской Федерации" ( РГ. 2001. 8 января.)
При несоблюдении потребителями газа условий договоров поставщики вправе уменьшить или прекратить поставки газа в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (ст.25 Закона "О газоснабжении в Российской Федерации"),
При несоблюдении условий указанных договоров неотключаемыми потребителями, деятельность которых финансируется за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов РФ, ответственность за оплату поставок газа и оказание услуг по газоснабжению возлагается на соответствующего государственного заказчика.
5. Помимо коммунальных и иных указанных выше услуг населению оказываются и иные услуги, полезный эффект которых потребляется в жилых помещениях. Оплата таких услуг осуществляется гражданами отдельно, на основании специальных нормативно-правовых актов и заключаемых в соответствии с ними договоров. Речь идет, прежде всего, об услугах связи.
Как следует из ст.54 ФЗ от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи" (РГ. 2003. 10 июля), оплата услуг связи производится посредством наличных или безналичных расчетов непосредственно после оказания таких услуг, путем внесения аванса или с отсрочкой платежа. Порядок и форма оплаты услуг связи определяются договором об оказании услуг связи, если иное не установлено законодательством РФ.
В случае если тарифы на услуги данного оператора связи подлежат государственному регулированию, по требованию абонента-гражданина оператор связи обязан предоставить ему возможность оплаты предоставления доступа к сети связи с рассрочкой платежа не менее чем на шесть месяцев с первоначальным взносом не более чем тридцать процентов от установленной платы.
Оплата местных телефонных соединений производится по выбору абонента-гражданина с применением абонентской или повременной системы оплаты.
Основанием для осуществления расчетов за услуги связи являются показания оборудования связи, учитывающего объем оказанных услуг связи оператором связи, а также условия заключенного с пользователем услугами связи договора об оказании услуг связи.
Порядок и условия оказания отдельных видов услуг связи, их качество регламентируются постановлениями Правительства РФ и иными нормативными правовыми актами (постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1235 "Об утверждении правил оказания услуг телефонной связи" (РГ. 1997. 15 октября) - и др.).
6. Важным правилом является и установление в ЖК запрета на изменение тарифов при изменении формы собственности на жилое помещение, оснований пользования им, образования (ликвидации) товарищества собственников жилья или жилищного кооператива.
Тем более не должна служить в качестве основания для пересмотра размера тарифа перемена собственника жилого помещения, за исключением случаев, когда предшествующий собственник - физическое лицо и(или) члены его семьи имели право на льготы по оплате коммунальных услуг.
Комментарий к статье 158.
Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
1. Коммент. закон уточняет применительно к жилищным правоотношениям общие положения ГК о бремени содержания имущества.
В соответствии со ст.210 ГК бремя содержания принадлежащего ему имущества несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, а в силу ст.249 ГК каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Важным положением является, в частности, регулирование отношений по несению расходов на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.
2. По общему правилу, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности (в том числе в части несения соответствующих расходов по его содержанию), осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ст.247 ГК РФ).
В многоквартирном доме решение о проведении капитального ремонта, а следовательно, о необходимости соответствующих расходов принимает общее собрание собственников помещений в таком доме, т.е в условиях когда согласие всех собственников может быть и не получено.
При этом на нового собственника помещения распространяется решение, принятое в установленном порядке, до момента приобретения им права собственности. При отсутствии решения общего собрания собственников о размере платы за ремонт такой размер устанавливается органом местного самоуправления (а в городах Москве и Санкт-Петербурге - органом исполнительной власти субъекта РФ).
Очевидно, что это положение может вызвать споры между частными лицами - собственниками жилых помещений, с одной стороны, и органами государственной и муниципальной власти, с другой стороны, по поводу исполнения последними обязанности по проведению капитального ремонта в помещениях, приобретенных у них частными лицами. Известно, что многие жилые помещения находятся в ветхом состоянии, обусловленном порой бездействием властей, не отказывавшим себе в получении от граждан платежей на капитальный ремонт. При этом в договорах о приватизации жилых помещений будущим собственникам не сообщалось о степени потребности в капитальном ремонте приобретаемого жилого помещения и соответствующего общего имущества в жилом доме.
Не является традиционным и уточнение потребности дома в капитальном ремонте, и уж тем более указание размера расходов на его осуществление в договорах об отчуждении жилого помещения между частными лицами.