Комментарий к статье 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. В п.1 коммент. ст. устанавливается срок выполнения обязанности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги - ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за прожитым месяцем.
Выполнение обязанности по оплате возможно при условии совершения встречных действий кредитором - “выставление” платежных документов не позднее первого числа месяца, следующего за прожитым. Под “выставлением” платежного документа из смысла комментируемой статьи следует понимать его передачу плательщику.
Договор управления может предусматривать иные сроки платежей.
2. В соответствии с п.3 ст.405, п.1 ст.406 ГК РФ, должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, в том числе несовершения кредитором предусмотренных законом действий, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Определяется и получатель средств по оплате, которые могут различаться в зависимости от вида платежа, вида жилищного фонда, основания пользования жилым помещением, лица, предоставляющего услуги по содержанию и управлению.
Для договоров социального найма и договоров найма в домах государственного жилищного фонда в многоквартирном доме, плата за содержание и ремонт жилого помещения, а также плата за коммунальные платежи вносятся соответствующей управляющей организации. А вот плата за пользование жилым помещением должна производиться наймодателю жилого помещения.
Разница между суммой платежа, установленной в договоре, и суммой платежа нанимателя компенсируется управляющей организации наймодателем. Такая ситуация может возникнуть, например, при недостаточности фактических платежей нанимателя или при предоставлении ему некоторых субсидий посредством перечисления соответствующих средств непосредственно наймодателю.
3.
Иной порядок определения лица, получающего платежи, устанавливается для “коллективных” собственников и членов товарищества собственников жилья или жилищного кооператива.
Такое отличие обусловлено, во-первых, иным составом платежей для указанных категорий лиц, а также наличием у последних взаимного интереса по использованию и содержанию общего имущества.
Согласование условий и порядка удовлетворения общего интереса осуществляется органами управления товарищества собственников или жилищного кооператива. Собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами указанного товариществ или кооператива, производят оплату расходов на содержание общего имущества последним на основании заключенных с ними договоров.
При отсутствии товарищества или кооператива оплата собственниками многоквартирного дома осуществляется управляющей организации.
4. Закон уточняет, что факт неиспользования жилого помещения не освобождает правообладателей от внесения платежа за жилое помещение, а также платы за услуги по отоплению (теплоснабжению). Особенности оплаты за коммунальные услуги, исчисляемой исходя из нормативов потребления, при временном отсутствии граждан за период их отсутствия устанавливаются в соответствии с порядком, утверждаемом Правительством РФ.
5. В п.13 вводится обязанность наймодателя и управляющей организации по письменному информированию нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а также собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за месяц до даты выставления платежных документов, на основании которых должны осуществляться измененные платежи. Иной срок может быть установлен договором управления. Представляется, что под письменным информированием следует понимать передачу соответствующих сведений каждому нанимателю и собственнику на бумажном носителе, если иное не установлено договором об управлении.
Нарушение сроков информирования отодвигает соответственно срок выполнения обязанности оплаты соответствующей суммы в измененном размере.
В отношении сроков применения измененных тарифов и надбавок следует учитывать и положения ст.13 Закона "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса".
Указанным законом, в частности, предусматривается, что тарифы и надбавки устанавливаются на соответствующий период действия, вступают в силу с даты начала указанного периода, но не ранее чем через один календарный месяц после их установления и действуют до окончания этого периода, за исключением случаев их досрочного пересмотра в установленном порядке.
6. Законом вводятся периоды действия тарифов и надбавок, устанавливаются основания для их пересмотра.
В частности, период действия тарифов на товары и услуги организации коммунального комплекса, которые учитываются при исчислении размера платежей граждан, не может быть менее одного года и должен соответствовать сроку реализации производственной программы организации коммунального комплекса.
Период действия тарифов организаций коммунального комплекса на подключение и период действия надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса не могут быть менее трех лет каждый и должны соответствовать срокам реализации их инвестиционных программ (этапов их инвестиционных программ).
Изменение (увеличение или уменьшение) размера надбавки для потребителей может производиться не чаще одного раза в год.
Не чаще одного раза в год может производиться и досрочный пересмотр и иных указанных в данном законе тарифов и надбавок (п.9 ст.14).
7. Необходимо также учитывать, что регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере электро- и (или) теплоснабжения - осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об электроэнергетике, в частности, Законом от 26 марта 2003 г.
N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" (РГ. 2003. 1 апреля). Положения законодательства в отношении населения уточнены в постановлении Правительства РФ от 30 мая 2000 г. N 418 "Об уровнях тарифов на электрическую энергию, потребляемую населением" (РГ. 2000. 1 июня).
Так, оплата электрической и тепловой энергии производится за фактически принятое потребителем количество электрической и тепловой энергии в соответствии с данными учета электрической и тепловой энергии, если иное не предусмотрено федеральным законом, иными нормативными правовыми актами или соглашением сторон.
8. В отношении граждан Кодексом вводится размер законной неустойки (пени) для случаев несвоевременного и (или) неполного внесения платежей за жилое помещение и коммунальные услуги. Пеня установлена в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, за каждый день просрочки.
В соответствии с п.2 ст.332 ГК РФ размер законной неустойки может быть увеличен по соглашению сторон, если закон этого не запрещает. Увеличение размера пени, исчисляемого согласно правилу п.14, не допускается.
Следует также учитывать, что в соответствии с положениями ч.2 п.1 ст.292 ГК РФ дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Поэтому взыскание платежей, а также соответствующей неустойки может быть осуществлено как с собственника жилого помещения - гражданина, так и с проживающих с ним дееспособных членов его семьи.
Комментарий к статье 156.
Размер платы за жилое помещение
1. Размер платы за жилое помещение устанавливается в зависимости от ее вида и категории плательщиков.
При определении размера платежа за содержание и ремонт жилого помещения необходимо исходить из необходимости обеспечения содержания общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями технических и градостроительных регламентов, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
2. Размер платы за пользование жилым помещением, входящим в государственный или муниципальный жилищный фонд устанавливается с учетом благоустройства жилого помещения и месторасположения жилого дома.
3. Размер платы за содержание многоквартирного дома определяется в зависимости от того, образован ли соответствующими собственниками товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. При создании таких объединений размер взносов для их членов определяется органами управления товарищества или кооператива. Если указанное объединение не создано, то размер платы определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации на срок не менее одного года.
4. Малоимущие граждане, проживающие по договору социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилыми помещениями.
При нарушении качества или периодичности оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту жилого помещения размер платы определяется в соответствии с порядком, утверждаемым Правительством РФ.