Комментарий к статье 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья
1. Коммент. ст. содержит нормы, устанавливающие общий порядок избрания ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников жилья и очерчивающие круг ее основных обязанностей.
2. Ревизионная комиссия (ревизор избирается, прежде всего, в целях контроля за финансовой деятельностью товарищества собственников (главным образом за финансовой деятельностью правления товарищества и его председателя) и информирования членов товарищества о такой деятельности и ее результатах. Срок, на который избирается ревизионная комиссии (ревизор), не должен превышать двух лет. Избрание ревизионной комиссии (ревизора) осуществляется по решению общего собрания членов товарищества, принятому большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей. Члены правления товарищества, включая председателя правления и его заместителя, не могут входить в состав ревизионной комиссии, а равно выступать в качестве ревизора.
3. Количественный состав ревизионной комиссии может варьироваться в зависимости от предложений членов товарищества. Ревизионная комиссия, состоящая из нескольких лиц, избирает из своего состава председателя ревизионной комиссии. Ревизионная комиссия, а также ее члены, включая председателя, а равно ревизор подотчетны общему собранию членов товарищества.
Комментарий к статье 151.
Средства и имущество товарищества собственников жилья
1. Наличие обособленного имущества является одним из признаков юридического лица. Этот признак свидетельствует о том, что имущество товарищества собственников обособляется от имущества, создавших данное товарищество, собственников помещений (членов товарищества).
В названии коммент. ст. законодатель использует гражданско-правовой термин “имущество” и бухгалтерский термин “средства”.
2.
Под имуществом чаще всего понимают совокупность вещей имущественных прав и обязанностей имущественного характера.
Принадлежащие лицу вещи и имущественные права, например, право требования возврата переданных взаймы денег, составляют актив имущества лица, а имущественные обязанности (долги) составляют пассив этого имущества. При этом следует иметь в виду, что бухгалтерское понятие актива и пассива не совпадает полностью с гражданско-правовым. Пассив в бухгалтерском смысле включает заемные средства, которые с гражданско-правовой точки зрения становятся объектом права собственности заемщика (п.1 ст.807 ГК РФ), т.е. активом, и в этом смысле могут стать объектом взыскания со стороны кредиторов. В пассив имущества включается долг перед займодавцем, т.е. обязанность возвратить деньги.
3. Термином “средства” в бухгалтерском учете обозначают основные средства и оборотные средства. Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных и оборотных средствах установлены соответственно Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденным приказом Минфина РФ от 30 марта 2001 г. N 26-Н (РГ. 2001. 16 мая; 2002. 19 июня) и Положением по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденным приказом Минфина РФ от 9 июня 2001 г. N 44-Н (РГ. 2001. 25 июля).
4. В п.2 коммент. ст. сформулирован примерный перечень источников денежных средств, которые аккумулируются товариществом собственников жилья. Указанный перечень в основном совпадает с действовавшим ранее перечнем, который был закреплен нормами п.1 ст.40 ФЗ "О товариществах собственников жилья".
5. Товарищество собственников жилья для реализации предусмотренных его уставом задач и в целях развития комплекса недвижимого имущества и текущего его функционирования может в порядке, определяемом общим собранием членов товарищества, образовывать специальные фонды. Такими фондами могут быть фонд текущих расходов, фонд ремонта и восстановления общего имущества, страховой фонд, резервный фонд и т.п.
6. В п.4 коммент. ст. закреплена норма, разрешающая правлению товарищества распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке. Распоряжение указанными средствами должно осуществляться в соответствии с годовым планом о финансовой деятельности, утвержденным решением общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Комментарий к статье 152.
Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
1. Коммент. ст. содержит нормы, регулирующие отношения, связанные с хозяйственной деятельностью товарищества собственников жилья.
Термин “хозяйственная деятельность”, вынесенный в название статьи и используемый по ее тексту, является одним из наиболее спорных в юридической науке. Исследованию феномена хозяйственной деятельности и его эволюции посвящалось и продолжает посвящаться значительное количество научных работ. Сегодня в доктрине под хозяйственной деятельностью чаще всего понимают деятельность, которая связана с производством и реализацией продукции, выполнением работ и оказанием услуг, а также с обеспечением их производителей необходимыми ресурсами. Легального определения хозяйственной деятельности в российском законодательстве не существует.
ГК РФ оперирует понятием предпринимательской деятельности (п.1 ст.2 ГК РФ). В отношении некоммерческих организаций, к классу которых принадлежит товарищество собственников жилья, также используется понятие предпринимательской, но не хозяйственной деятельности. Согласно п.3 ст.50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.
Позицию законодателя по выбору используемого им термина “хозяйственная деятельность”, который заимствован из названия ст.41 ФЗ "О товариществах собственников жилья" следует объяснить тем, что значительное количество функций исполняемых товариществом и разнообразие дел, которыми оно вынуждено заниматься, не имеют направленности на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
2. В п.2 коммент. ст. определены виды хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, которыми оно вправе заниматься при условии, что они способствуют достижению целей, предусмотренных уставом товарищества.
Первый из дозволенных видов хозяйственной деятельности заключается в том, что товарищество силами наемных работников самостоятельно занимается обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме. По смыслу подп.1 п.2 коммент. ст. обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом движимого имущества, например, электрических и тепловых сетей, товарищество заниматься не вправе.
Деятельность по строительству дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме может осуществляться с учетом требований, установленных подп.1 п.2 ст.44 коммент. закона и п.1 ст.17 ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (СЗ РФ. 2001. N 33 (ч.I). Ст.956; N 13. Ст.1178; N 52. Ст.5037).
Деятельность товарищества, связанная с актами распоряжения отдельными элементами (частями) общего имущества, может осуществляться с учетом требований, установленных подп.3 п.2 ст.44 коммент. закона.
3. В п.3 коммент. ст. определяются основание и направления использования доходов, полученных в результате хозяйственной деятельности товарищества. Доходы, полученные от указанной деятельности, на основании решения общего собрания членов товарищества, принятого не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов его членов, должны быть использованы целевым образом на:
- оплату общих расходов товарищества;
- пополнение специальных фондов, образованных товариществом.
При наличии дополнительных доходов, а законодатель не определяет формулу дополнительности, последние подлежат направлению на иные помимо оплаты общих расходов товарищества и пополнением фондов цели деятельности товарищества, предусмотренные уставом и гл.13 коммент. закона, в частности п.1 ст.135.