Комментарий к статье 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
1. Коммент. ст. устанавливает обязанности правления товарищества собственников жилья. Согласно п.1 правление обязано обеспечивать соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава.
Эта обязанность в содержательном плане достаточно размыта. Ее исполнение должно сочетаться с исполнением обязанности товарищества, закрепленной в абз. 2 ст.138 коммент. закона.
2. Осуществление контроля за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов обеспечивается путем использования лицевых счетов членов товарищества, в которых отражаются их денежные обязательства перед товариществом.
3. Составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности осуществляется в соответствии с Рекомендациями по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденными приказом Госстроя РФ от 14 июля 1997 г. N 17-45 (РГ. 1997. 29 ноября) в части, не противоречащей действующему законодательству о бухгалтерском учете.
4. Обязанность по управлению многоквартирным домом, вмененная правлению товарищества, исполняется по смыслу коммент. закона коллегиально. Это означает, что между членами правления должны быть распределены обязанности по обеспечению функционирования того либо иного системного элемента, входящего в комплекс недвижимого имущества.
Управление многоквартирным домом непосредственно правлением товарищества собственников жилья не лишено некоторых отрицательных сторон. Прежде всего, это недостаточность профессиональных знаний, навыков и умений в сфере управления недвижимостью у членов правления, что может дать в результате эффект, обратный ожидаемому, либо привести, как это и случается на практике, к конфликтным ситуациям, возникающим между собственниками помещений.
Управление многоквартирным домом, осуществляемое силами профессиональных управленцев по договору с товариществом, представляется в большей степени предпочтительным. Профессиональное управление дает лучший конечный результат по показателям состояния недвижимости и обеспечивает эффект непрерывности процесса управления.
Наем работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение должны осуществляться правлением товарищества с соблюдением правил, закрепленных Трудовым кодексом РФ (СЗ РФ. 2002. N 1 (ч.I). Ст.3; 2002. N 30. Ст.3014; 2003. N 27 (ч.II). Ст.2700; РГ. 2004. 31 декабря).
5. В обязанность правления входит заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Исполнение указанной обязанности не означает, что правление выступает стороной в названных выше договорах. Стороной выступает товарищество собственников жилья, а действует от его имени председатель правления.
Вместе с тем из содержания подп.6) коммент. ст. в его взаимосвязи с п.2 ст.149 коммент. закона следует, что заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме требует одобрения правления, оформленного соответствующим протоколом.
6. На правление товарищества возлагается исполнение и иных обязанностей, в частности, ведение списка членов товарищества, ведение делопроизводства, бухгалтерского учета, созыв и проведение общего собрания членов товарищества.
Комментарий к статье 149.
Председатель правления товарищества собственников жилья
1. Коммент. ст. очерчивает основные функции председателя правления товарищества собственников жилья. Нормы коммент. ст. не претерпели существенных изменений по сравнению с ранее действовавшими правилами, содержащимися в ст.38 ФЗ "О товариществах собственников жилья".
2. Председатель правления - лицо, возглавляющее правление и организующее его работу в течение срока, определенного уставом товарищества.
Этот срок, исходя из нормы п.2 ст.147 коммент. закона, не может превышать двух лет.
Функциональные обязанности председателя правления многочисленны и разнообразны и, разумеется, не исчерпываются теми из них, которые получили отражение в правилах коммент. ст.
3. Наиболее важными с точки зрения законодателя правами, которыми наделяется председатель правления, являются:
- право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, которые обязательны к исполнению согласно их должностным обязанностям;
- право подписи от имени товарищества платежных документов;
- право самостоятельного совершения сделок, которые не подлежат обязательному одобрению со стороны правления или общего собрания членов товарищества.
В последнем случае разновидности указанных сделок, а равно их разграничение по сферам компетенции общего собрания членов товарищества, правления товарищества и председателя правления должны быть определены уставом товарищества.
4. К числу основных обязанностей председателя правления относятся следующие:
- обеспечение выполнения решений правления;
- разработка и вынесение на утверждение общего собрания членов товарищества правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала многоквартирного дома, а также положения об оплате их труда.