Комментарий к статье 143. Членство в товариществе собственников жилья
1. Коммент. ст. регулирует отношения, складывающиеся в связи с членством собственников помещений в многоквартирном доме в товариществе собственников жилья. Под членством следует понимать юридически значимое состояние, в силу которого тот либо иной собственник помещения в многоквартирном доме становится обладателем совокупности прав и обязанностей, наличие которых связано с добровольным участием этого собственника в конкретном товариществе.
Права члена товарищества делятся на два вида: личные неимущественные права и права имущественные. К личным неимущественным правам относятся, в частности, право на участие в общих собраниях членов товарищества, право на голос, право на получение информации о деятельности товарищества. К имущественным правам члена товарищества относится, например, право требования о зачислении на его персональный лицевой счет средств, полученных от сдачи в аренду общего имущества в многоквартирном доме.
2. В п.1 коммент. ст. установлено общее основание возникновения членства в товариществе у собственника помещения, которое расположено в многоквартирном доме, управляемом данным товариществом. Таким основанием законодатель признает заявление о вступлении в товарищество. Очевидно, хотя законодатель об этом прямо не говорит, что указанное заявление должно быть в порядке, определенном уставом товарищества, рассмотрено правлением товарищества и одобрено решением общего собрания членов товарищества.
3. В п.2 коммент. ст. установлено специальное основание возникновения членства в уже существующем товариществе собственников жилья у лиц, приобретающих помещения, которые расположены в многоквартирном доме, управляемом данным товариществом. Таким основанием законодатель признает факт возникновения у указанных лиц права собственности на приобретаемое помещение. Право собственности на приобретаемое помещение возникает у приобретателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Указанная регистрация осуществляется в соответствии с положением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997 N 30. Ст.3594; 2001. N 11. Ст.997; N 16. Ст.1533; 2002. N 15. Ст.1377; 2003. N 24. Ст.2244; 2004. N 27. Ст.2711; N 30. Ст.3081; N 35. Ст.3607; N 45. Ст.4377; РГ. 2004. 30 декабря).
4. В п.3 коммент. ст. установлены общее и специальное основания прекращения членства в товариществе собственников жилья.
Порядок подачи заявления о выходе из членов товарищества, а равно порядок его рассмотрения должны быть определены в уставе товарищества. Момент подачи заявления должен быть приурочен к дате рассмотрения заявления правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.
Право собственности члена товарищества на помещения в многоквартирном доме прекращается по основаниям, установленным ст.235 ГК РФ.
5. В отличие от членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе членство в товариществе собственников жилья не может быть прекращено путем исключения члена товарищества.
Комментарий к статье 144.
Органы управления товарищества собственников жилья
1. В коммент. ст. перечисляются органы управления товариществом собственников жилья. Органы управления являются неотъемлемым элементом структуры любой организации. Согласно п.1 ст.53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.
2. Органы управления товариществом собственников жилья - коллегиальные образования (группы лиц), находящиеся по отношению друг к другу в определенной иерархии.
Общее собрание членов товарищества - высший орган управления. Правление товарищества - выборный орган управления, осуществляющий руководство текущей деятельностью товарищества.
Комментарий к статье 145.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья
1. Коммент. ст. устанавливает компетенцию общего собрания членов товарищества собственников жилья.
В отличие от правил, установленных ранее действовавшим законодательством (п.2 ст.32 ФЗ "О товариществах собственников жилья"), коммент. закон не определяет разновидности общих собраний и не устанавливает конкретных сроков их созыва.
Как правило, проводятся два вида собраний: годовые и внеочередные. Как годовые, так и внеочередные собрания членов товарищества могут быть открытыми (с приглашением всех собственников помещений, а также арендаторов и нанимателей) и закрытыми (с приглашением только членов товарищества).
Порядок созыва общих собраний членов товарищества, а равно круг инициаторов их проведения определяются уставом товарищества.
2. В отличие от ранее действовавших правил (п.3 ст.34 ФЗ "О товариществах собственников жилья") компетенция общего собрания членов товарищества при решении вопросов, перечисленных в п.2 коммент. ст., определена как неисключительная. Это, однако, не означает, что указанные вопросы могут быть переданы общим собранием членов товарищества на решение правления. Препятствием такой передачи является норма, содержащаяся в п.1 ст.147 коммент. закона.
3. Приведенный в п.2 коммент. ст. перечень вопросов, которые компетентно решать общее собрание членов товарищества, не является исчерпывающим. Уставом товарищества может быть предусмотрен помимо определенных законом и иной круг вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания, в частности вопросов, сформулированных в ст.148 коммент. закона.