Комментарий к статье 138. Обязанности товарищества собственников жилья
1. Коммент. ст. содержит перечень обязанностей товарищества собственников жилья, которые возложены на него по закону. Указанный перечень нельзя считать исчерпывающим, поскольку уставом товарищества он может быть расширен в соответствии с целями создания и деятельности последнего.
По существу, данная ст. формулирует основные задачи товарищества, которые оно обязано решать в процессе своей деятельности.
2. Обеспечение выполнения требований действующего законодательства и устава товарищества, а равно договорных обязательств относится к числу общих правил, соблюдение которых должна преследовать любая организация. Это достигается надлежащей организацией юридического обеспечения деятельности товарищества. В этой связи можно следовать по пути приглашения штатного либо внештатного юриста, задачей которого будет являться правовое обслуживание одного или нескольких товариществ собственников жилья.
3. Обязанность заключения договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества, вытекает из установленной законодателем схемы внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. коммент. к п.5 ст.155).
4. Обязанность по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества исполняется посредством своевременного заключения договоров на техническое обслуживание, поддержание санитарного состояния и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Формирование системы договорных отношений по обслуживанию и ремонту жилищного фонда в современных условиях строится на принципах конкуренции.
Указанные принципы получили закрепление в Указе Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов"”(СЗ РФ.
1996. N 14. Ст.1432). Их детализация осуществлена в приказах Министерства строительства РФ от 20 августа 1996 г. N 17-113 "Об утверждении Положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве" (Жилищное законодательство. М., Интел-Синтез. 1997), от 23 мая 1997 г. N 17-20 "Об утверждении Примерного договора на обслуживание общего имущества в кондоминиуме" (Ваше право. 1997. N 26). Следует иметь в виду, что названные выше приказы не были официально опубликованы и могут применяться лишь в качестве основы для разработки соответствующих договоров, положений и инструкций (см. также коммент. к ст.161).
5. Обязанность товарищества по обеспечению выполнения всеми собственниками помещений своих обязательств по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполняется путем проведения индивидуальной работы с каждым собственником и создания механизмов правового и общественного воздействия на лиц, не исполняющих либо ненадлежаще исполняющих возложенные на них в соответствии с законом обязанности.
6. Обязанность товарищества по обеспечению соблюдения прав и охраняемых законом интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, выполняется путем точного определения доли в праве собственности на общее имущество каждого собственника и соблюдения принципа “равные доли влекут равные расходы”.
7. Обязанность по принятию мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию правомочий собственников помещений, исполняется посредством организации пропускного режима на территорию, занятую многоквартирным домом, принятия локальных инструкций, содержащих правила пользования отдельными объектами, относящимися к общему имуществу.
8. Обязанность по предоставлению интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, исполняется в соответствии с правилами гл.10 ГК РФ.
Комментарий к статье 139.
Создание и государственная регистрация товарищества
собственников жилья в строящихся многоквартирных домах
1. Коммент. ст. содержит нормы, устанавливающие возможность создания товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах. Такая возможность существовала и прежде, что было закреплено правилами ст.48 ФЗ "О товариществах собственников жилья". Однако, в отличие от ранее действовавших правил, правом создания товарищества собственников наделяется лишь группа лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся домах. Прежние правила допускали возможность создания товарищества одним лицом, например застройщиком или заказчиком.
Формула, используемая законодателем для наделения соответствующих лиц правом на создание товарищества в строящихся многоквартирных домах, достаточно размыта. Пункт 1 коммент. ст., в предложенной законодателем редакции, не устанавливает каких-либо дополнительных критериев по обладанию правом на создание товарищества кроме потенциального обладания правом на помещение, которого еще не существует. По меньшей мере, правом на создание товарищества в случае отсутствия самого комплекса недвижимого имущества должны наделяться будущие собственники, участвующие своими либо привлеченными средствами в строительстве или реконструкции многоквартирного дома. Это участие может подтверждаться договорами долевого строительства, инвестиционными и т.п. договорами, актами органов государственной власти и местного самоуправления, документами, предоставляющими право на застройку или реконструкцию
2. Пункт 2 коммент. ст. содержит норму, определяющую порядок принятия решения о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных домах. Указанная норма носит отсылочный характер (см. коммент. к ст.45-48).
3. Пункт 3 коммент. ст. содержит норму, определяющую компетентное законодательство, согласно которому должна осуществляться государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах (см. коммент. к п.3 ст.136).