Комментарий к статье 135. Товарищество собственников жилья
1. Коммент. ст. устанавливает статус (правовое) положение товарищества собственников жилья как некоммерческого по своей природе объединения лиц - собственников помещений в многоквартирном доме.
Основу правового регулирования отношений, направленного на установление общих и специальных правил о некоммерческих организациях, составляют нормы ГК РФ. Так, в ст.50 ГК РФ в качестве классификационного основания для целей отнесения юридических лиц к той либо иной разновидности организаций используется критерий основной цели деятельности юридической личности. Указанный критерий является ведущим в схеме разграничения юридических лиц на коммерческие и некоммерческие. И если основной целью деятельности коммерческой организации служит извлечение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг с последующим распределением ее между участниками организации, то целью деятельности некоммерческой организации является решение социальных, благотворительных, культурных, управленческих задач, защита прав и охраняемых законом интересов граждан.
Особое место в системе нормативного регулирования отношений по установлению правового положения некоммерческих организаций занимает ФЗ "О некоммерческих организациях" (СЗ РФ. 1996. N 3. Ст.145; 1998. N 48. Ст.5849; 2002. N 52 (ч.II). Ст.5141), который определяет порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации некоммерческих организаций, формирования и использования имущества некоммерческих организаций, права и обязанности их учредителей (участников), основы управления некоммерческими организациями и возможные формы их поддержки органами государственной власти и органами местного самоуправления. Указанный закон в силу прямого предписания, содержащегося в п.2. ст.1 применяется ко всем некоммерческим организациям, созданным или создаваемым на территории РФ, за исключением потребительских кооперативов и, частично, религиозных организаций.
В силу того, что некоммерческие организации создаются в различных и обладающих существенной спецификой организационно-правовых формах, своеобразие их статуса находит свое отражение в нормах специальных законов, к числу которых относятся и нормы раздела VI коммент. закона.
2. Краеугольные принципы легитимности объединений собственников помещений в многоквартирном доме закреплены в Конституции РФ. Согласно ее ст.30, каждый имеет право на объединение. Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. В соответствии с ч.2 ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Важную правообразующую роль в деятельности товарищества собственников жилья играет его устав, являющийся единственным для данной разновидности некоммерческих организаций учредительным документом. Устав товарищества собственников принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов от их общего числа. Устав товарищества собственников жилья, создаваемого в строящихся многоквартирных домах, принимается на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение об утверждении устава в данном случае должно быть принято большинством голосов от общего числа голосов лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме. Подсчет голосов при принятии устава товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах должен осуществляться исходя из потенциальной доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Говоря другими словами, должно соблюдаться правило п.3 ст.48 коммент. закона, излагаемое в будущем времени, а именно: количество голосов, которым обладает лицо, намеренное стать собственником помещения в строящемся многоквартирном доме на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме, пропорционально его будущей доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
В качестве основы для подготовки проекта устава товарищества собственников жилья может быть принят Примерный устав товарищества собственников жилья, рекомендованный органам исполнительной власти субъектов РФ, приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 3 августа 1998 г.
N 35 (Экспресс-закон. 1999 N 8).
4. В п.3 коммент. ст. закреплено требование к численности членов товарищества собственников жилья. Прежнее правило о численности членов товарищества, продиктованное минимальным количеством домовладельцев, требуемым для установления правового режима долевой собственности на общее имущество (п.3 ст.25 ФЗ "О товариществах собственников жилья") заменено более оптимальной формулой, реализация которой, возможно, обеспечит устойчивость существования товарищества.
5. В п.4 коммент. ст. содержится диспозитивное правило, согласно которому товарищество собственников создается на неопределенный срок, если иное не предусмотрено его уставом.
6. Товарищество собственников жилья обретает качества юридической личности с момента государственной регистрации, осуществленной в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (СЗ РФ. 2001. N 33. Ст.3431; 2003. N 26. Ст.2565; N 50. Ст.4855; N 52. Ст.5037).
Товарищество собственников жилья должно иметь свое наименование, содержащее указание на его организационно-правовую форму и на характер его деятельности. Местом нахождения товарищества признается место нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, т.е. правления товарищества собственников жилья. Место нахождения товарищества собственников жилья, созданного в строящемся многоквартирном доме, также может определяться местом нахождения лица, имеющего право действовать от имени товарищества без доверенности, т.е. местом жительства председателя правления (см. п.2 ст.8 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").
Товарищество собственников должно иметь печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты, например, индивидуальный номер налогоплательщика, классификационные коды, присваиваемые в соответствии с действующими общероссийскими классификаторами, в частности с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД).
Расчетные счета в настоящее время открываются всем юридическим лицам в неограниченном количестве. С расчетного счета товарищество собственников, как клиент банка может осуществлять все виды расчетных операций, в том числе производить уплату налогов и иных обязательных платежей.
7. В п.6 коммент. ст. закреплены нормы, очерчивающие пределы ответственности товарищества собственников жилья по своим обязательствам. По общему правилу товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, в том числе денежными средствами, ценными бумагами, иным движимым и недвижимым имуществом (см. коммент. к ст.151). Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников не отвечают по обязательствам товарищества за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст.56 ГК РФ. Если, например, банкротство товарищества собственников жилья вызвано собственником помещения - членом товарищества, обладающим достаточным количеством голосов на общем собрании и, соответственно, имеющим возможность определять действия товарищества, то на такого члена товарищества в случае недостаточности имущества товарищества может быть возложена субсидиарная ответственность по обязательствам последнего.