Комментарий к статье 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива
1. Ранее действовавшее законодательство предусматривало, что член жилищного кооператива мог быть выселен как по основаниям, предусмотренным жилищным кодексом, так и по основаниям, предусмотренным уставом жилищно-строительного кооператива.
После реформы жилищного законодательства установлено, что член жилищного кооператива может быть исключен из числа членов кооператива и выселен только по тем основаниям, которые предусмотрены законодательством. Таким образом, если устав жилищного кооператива предусматривает основания выселения бывшего члена жилищного кооператива, которые не установлены жилищным законодательством, эти основания необходимо рассматривать как противоречащие действующему законодательству и не подлежащие применению.
2. ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (РГ. 2004. 31 декабря) более широко (и более точно) трактует основания выселения из жилых помещений кооператива вследствие прекращения членства в нем. В соответствии со ст.31 упомянутого закона при прекращении членства в кооперативе, за исключением случая внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере, член кооператива, которому кооператив передал в пользование жилое помещение, и проживающие совместно с ним лица утрачивают право пользования помещением и обязаны его освободить в течение двух месяцев со дня прекращения членства в кооперативе, а в случае ликвидации кооператива - со дня принятия решения о ликвидации кооператива.
3. Выселение члена жилищного кооператива из занимаемого им жилого помещения может быть осуществлено только в том случае, если он не стал собственником занимаемого жилого помещения. Момент возникновения у члена жилищного кооператива права собственности на жилое помещение связан с моментом исполнения обязательства по оплате пая. Как только член жилищного кооператива произвел оплату паевого взноса в полном размере, по общему правилу он не может быть выселен из занимаемого им жилого помещения, даже если утратил права члена жилищного кооператива.
4. Утрата членом жилищного кооператива права пользования жилым помещением означает, что он должен освободить это жилое помещение. Вместе с тем отказ освободить это жилое помещение означает, что бывший член жилищного кооператива может быть принудительно выселен из этого помещения. При этом из жилого помещения вместе с бывшим членом жилищного кооператива могут быть выселены и иные совместно проживающие с ним лица. Однако такое выселение может быть осуществлено только в судебном порядке, то есть путем предъявления жилищным кооперативом искового требования о выселении бывшего члена жилищного кооператива. Самоуправные действия должностных лиц жилищного кооператива по выселению (например, не санкционированное судом насильственное выселение) утратившего право на жилое помещение бывшего члена жилищного кооператива и проживающих с ним лиц не допустимы.
Комментарий к статье 134.
Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми
помещениями в связи со сносом дома
1. Основанием для выселения члена жилищного кооператива и обеспечения его в связи с этим жилым помещением является решение государственного органа или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения. Такое решение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (федеральной регистрационной службе).
2. Последствия сноса дома, принадлежащего жилищному кооперативу, дифференцированы в зависимости от того был ли выплачен пай членом жилищного кооператива или этого не было сделано.
3. В том случае если члены жилищного кооператива выплатили в полном размере пай, то изъятие соответствующего жилого помещения может быть произведено не иначе как с согласия собственника этого жилого помещения путем выкупа этого жилого помещения. В том случае если собственник соответствующего жилого помещения, находящегося в доме, принадлежащем жилищному кооперативу, не согласен с передачей своего жилого помещения для государственных или муниципальных нужд, то уполномоченный государственный или муниципальный орган, при соблюдении правил, установленных ст.32 ЖК, вправе предъявить иск о принудительном выкупе этого жилого помещения.
Размер выкупной платы устанавливается договоренностью между сторонами, а в том случае если стороны не достигли соглашения о выкупной цене - решением суда, которое должно основываться на среднерыночной стоимости жилых помещений. До завершения расчетов с членами жилищного кооператива, для которых занимаемое жилое помещение являлось единственным, они могут быть обеспечены жилыми помещениями из маневренного фонда на условиях, предусмотренных ст.106 коммент. закона.
4. Если членом жилищного кооператива не был выплачен в установленном размере паевой взнос, то наступают правовые последствия, предусмотренные ст.86 коммент. закона а именно: члену жилищного кооператива и совместно проживающим с ним членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение на условия договора социального найма. Такая обязанность возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение о сносе дома жилищного кооператива.