Комментарий к статье 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива
1. Несмотря на то, что член жилищного кооператива, не выплативший в полном размере паевой взнос, не является собственником занимаемого жилого помещения, он вправе сдать внаем часть жилого помещения, а в том случае, если временно выехал из этого жилого помещения, то вправе сдать в поднаем и все жилое помещение.
Однако это право может быть реализовано только при соблюдении определенных условий. К числу таковых условий законодатель отнес согласие членов семьи, совместно проживающих с членом жилищного кооператива, а также согласие правления жилищного кооператива. Такое согласие должно быть выражено в письменной форме.
2. Сдача жилого помещения в жилищном кооперативе предполагает соблюдение правил законодательства, регулирующих нормы жилой площади, которая после сдачи внаем жилого помещения (части жилого помещения) не может быть менее учетной нормы на одного проживающего.
3. При оформлении договора найма жилого помещения в доме жилищного кооператива в тексте договора должны быть указаны все граждане, которые вселяются совместно с нанимателем в жилое помещение. Такие граждане приобретают права пользования жилым помещением наравне с нанимателем.
4. Договор найма жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива, может быть заключен как с указанием срока, так и без указания срока. В том случае, если договор заключен с указанием срока, его действие прекращается по истечении установленного срока. В том случае, если стороны заключили договор найма без указания срока, то сторона, инициирующая прекращение договора, обязана предупредить другую сторону о прекращении договора найма за три месяца. Если наниматель при прекращении договора отказывается освободить занимаемое жилое помещение, он подлежит выселению в судебном порядке.
5. Договор найма жилого помещения в доме жилищного кооператива является возмездным.
Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за наем жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива, устанавливаются по соглашению сторон в договоре найма такого жилого помещения. Ранее действовавшее законодательство устанавливало ограничения размеров платы за жилое помещение, сдаваемое внаем в доме жилищно-строительного кооператива. Размер такой платы не мог превышать взимаемых с наймодателя эксплуатационных расходов, приходящихся на сдаваемое внаем помещение (ст.122 ЖК РСФСР). Ныне действующее законодательство снимает указанные ограничения и это, как представляется, оправданно современными условиями развития общества.
6. Не допустима передача жилого помещения (части жилого помещения), расположенного в жилищном кооперативе, внаем, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, а также в иных установленных федеральным законодательством случаях.
7. Если жилое помещение, расположенное в жилищном кооперативе освобождается, то впредь до приема новых членов жилищного кооператива, которые получат право на это помещение, оно может быть сдано внаем. При этом наймодателем будет выступать жилищный кооператив в лице тех органов (правления, председателя правления), которые обладают соответствующими полномочиями на основании устава. Суммы, поступающие от сдачи внаем такого жилого помещения, являются доходом жилищного кооператива.
Комментарий к статье 129.
Право собственности на жилое помещение в
многоквартирном доме члена жилищного кооператива
1. В п.1 коммент. ст. установлен порядок приобретения права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме.
2. Объектом права собственности в данном случае является жилое помещение. Кроме того, возникновение права собственности на жилое помещение является основанием для обладания долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (см.
коммент. к ст.37, 38 настоящего Кодекса). При этом право на долю в общей собственности возникает одновременно с приобретением в собственность жилого помещения и следует судьбе права собственности на это помещение.
3. Под паевым взносом понимается: 1) денежные средства, вносимые членом кооператива в порядке и в сроки, которые предусмотрены формой участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств на приобретение жилых помещений; 2) те доходы, которые получены кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределенные между членами кооператива пропорционально их паям.
4. При передаче жилого помещения члену кооператива, полностью выплатившему паевой взнос, жилищный кооператив обязан передать указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.
5. В том случае, если хотя бы один член жилищного кооператива выплатил в полном размере пай и стал собственником занимаемого им жилого помещения, в отношении имущества многоквартирного дома , не являющегося частями квартир, возникает режим общей собственности со всеми вытекающими отсюда последствиями. Механизм регулирования отношений общей собственности предусмотрен в главе 6 коммент. закона и устанавливает порядок и условия принятия решений по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью многоквартирного дома. До того момента, пока ни один из членов жилищного кооператива не выплатил в полном размере свой паевой взнос, единым субъектом права собственности на имущество многоквартирного дома является сам жилищный кооператив.
6. Коммент. ст. не связывает возникновение права собственности на жилое помещение с государственной регистрацией прав на недвижимость. Это объяснимо тем обстоятельством, что возникновение права собственности на жилое помещение в жилищном кооперативе связывается с иным юридически значимым фактом - выплатой паевого взноса. Указанный юридический факт (выплата членом кооператива паевого взноса в полном размере) автоматически влечет возникновение у члена жилищного кооператива права собственности на жилое помещение и не нуждается в государственной регистрации, осуществляемой органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Федеральной регистрационной службой).