Комментарий к статье 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива
1. Более общей нормой, регулирующей отношения, связанные со вселением в жилое помещение временных жильцов, является ст.680 ГК РФ, которая подлежит факультативному применению к отношениям, связанным со вселением временных жильцов в жилые помещения в домах жилищного кооператива.
2. По своей правовой природе вселение временных жильцов в жилое помещение в доме жилищного кооператива является договором безвозмездного пользования жилым помещением. Сторонами этого договора являются, с одной стороны, член жилищного кооператива, который безвозмездно предоставляет временному жильцу возможность проживания в занимаемом им жилом помещении; с другой - временный жилец (временные жильцы), которые приобретают право проживания в этом жилом помещении.
3. Вселение временных жильцов в жилое помещение, в котором проживает член жилищного кооператива, возможно при соблюдении нескольких установленных в законодательстве условий. Во-первых, между членом жилищного кооператива и проживающими совместно с ним членами его семьи должно быть достигнуто согласие о вселении и проживании временных жильцов. Такое согласие должно быть оформлено в письменной форме. Кроме того, член жилищного кооператива обязан предварительно уведомить правление жилищного кооператива о предстоящем вселении временных жильцов. При этом правление жилищного кооператива вправе запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилого площади на одного человека (ст.680 ГК). Такой отказ правления жилищного кооператива может быть обжалован членом жилищного кооператива в судебном порядке. Во-вторых, возможность проживания временных жильцов допустима, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры не менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - не менее нормы предоставления.
В-третьих, проживание временных жильцов должно носить безвозмездный характер. В противном случае (то есть в случае возмездности отношений за пользование жилым помещением) отношения сторон подпадают под регулирование найма жилого помещения. И, в четвертых, проживание временных жильцов не должно превышать шести месяцев подряд. Вместе с тем в законе не установлено какие правовые последствия наступают в том случае, если срок проживания временного жильца в жилом помещении даже и по согласованию с членом жилищного кооператива превышает шесть месяцев.
4. Жилищный кооператив и временный жилец не связаны какими-либо непосредственными правовыми отношениями. Эти отношения опосредованы правовыми связями, существующими, с одной стороны, между жилищным кооперативом и членом жилищного кооператива, а с другой стороны, между членом жилищного кооператива и временным жильцом. На практике это означает, что ответственным перед жилищным кооперативом за пользование временным жильцом жилым помещением является член жилищного кооператива. Также временный жилец не обладает правом самостоятельного пользования жилым помещением, находящимся в доме жилищного кооператива. В свою очередь, временный жилец ответствен перед членом жилищного кооператива, который разрешил его временное проживание в жилом помещении.
5. К обязанностям временного жильца относится обязанность освободить занимаемое жилое помещение не позднее чем через семь дней после предъявления соответствующего требования членом жилищного кооператива или совместно проживающего с ним члена его семьи, если иной срок не согласован сторонами. Вместе с тем отказ временного жильца освободить жилое помещение в добровольном порядке означает, что он может быть выселен только в судебном порядке. При этом другое жилое помещение выселяемому временному жильцу не предоставляется.
Комментарий к статье 127.
Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива
1. Ранее действовавшее жилищное законодательство допускало возможность раздела жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива только между членом кооператива и его супругом в случае расторжения ими брака (ст.120 ЖК РСФСР), хотя в юридической литературе эта норма толковалась более широко (см. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР (постатейный) / отв.
ред. Б. М. Гонгало. М., 2004. С. 306). Ныне действующий Кодекс расширяет круг лиц, которые могут воспользоваться правом раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива.
2. Законодатель не связывает возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива с тем обстоятельством, выплачен ли в полном размере паевой взнос. Из смысла действующего законодательства следует, что занимаемое жилое помещение может быть разделено между занимающими его лицами и в том случае, если паевой взнос не выплачен в полном размере.
3. В то же время раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива ограничен определенными в законе условиями: это допустимо, если заинтересованные в разделе лица обладают правами на пай в жилищном кооперативе. Кроме того, раздел жилого помещения в жилищном кооперативе допустим, если каждому из лиц, обладающих правом на пай, может быть выделено изолированное жилое помещение либо имеется техническая возможность переустройства или перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. В противном случае раздел жилого помещения недопустим.
4. Споры относительно раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива подведомственны суду. В судебном же порядке должны разрешаться и споры о том, возможно ли выделение изолированного жилого помещения, так же как и споры о возможности переустройства или перепланировки неизолированных жилых помещений в изолированные жилые помещения. Судебное решение в этом случае может быть основано на результатах строительно-технической экспертизы.
5. При рассмотрении споров о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива продолжают действовать некоторые рекомендации, содержащиеся в постановлении Пленума ВС СССР от 11.10.1991 N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" (Семейное законодательство. Сборник нормативных документов. М., 1995). Так, при вынесении решения о разделе жилого помещения суд должен учитывать размер принадлежащей каждому из правообладателей доли паенакопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры.
В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. Если занимаемая жилая площадь состоит из двух или более смежных неизолированных комнат, суд, придя к выводу, что их переоборудованием в изолированные не будут ухудшены жилищные условия сторон и членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию на одну или обе стороны. В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права на пользование помещением, стоимость которого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающих внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга, в пользу другого супруга в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма. При невозможности раздела жилого помещения с члена жилищного кооператива взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которыми признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, когда они изъявят согласие освободить жилое помещение. По иску одного из супругов (бывших супругов) суд может признать за этим супругом право на определенную часть паенакопления, которое является их общим совместным имуществом, без раздела жилого помещения. Такое требование может быть удовлетворено судом и в бракоразводном процессе, если по делу выносится решение о расторжении брака.