Комментарий к статье 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива
1. Членство в жилищном кооперативе является важным юридическим фактом, с которым связывается целый ряд правовых последствий, в том числе и предоставление члену кооператива жилого помещения в соответствии с размером внесенного им паевого взноса.
Законодатель не устанавливает “верхних” пределов предоставляемого в жилищном кооперативе жилого помещения, которое может быть сколь угодно больших размеров, лишь бы оно соответствовало размеру внесенного паевого взноса. Равным образом, как представляется, допустимо предоставление члену жилищного кооператива и нескольких жилых помещений в соответствии с размером его паевого взноса.
2. Гражданин или юридическое лицо признаются членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). После принятия такого решения и возникают законные основания для владения, пользования и распоряжения в установленных пределах жилым помещением, предоставляемым своему члену жилищным кооперативом.
3. Членство в жилищном кооперативе порождает две разновидности прав его членов: имущественные права и личные неимущественные права. К имущественным правам относятся права владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом жилищного кооператива. Кроме того, к имущественным правам члена кооператива относится право на пай жилищного кооператива, право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, право на ту часть прибыли, которая получена жилищным кооперативом от занятий предпринимательской деятельности и которая подлежит распределению между членами кооператива пропорционально их долям. К личным неимущественным правам, которые возникают у членов жилищного кооператива относятся права участия в делах кооператива (право на участие в общем собрании жилищного кооператива, право голосовать на общем собрании, право получения информации о деятельности жилищного кооператива, право избирать должных лиц жилищного кооператива и быть избранным должностным лицом, право на осуществление контролирующей деятельности за органами и должностными лицами жилищного кооператива и проч.).
4. Как следует из п.3 коммент. ст., основанием для осуществления основных правомочий в отношении жилого помещения является членство в жилищном кооперативе. Таким образом, законодатель отказался от того, чтобы увязать правомочия владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением исключительно с правом собственности на это жилое помещение. Юридическим фактом, с которым связывается возможность осуществления основных правомочий в отношении жилого помещения, является членство в жилищном кооперативе. Прекращение членства в жилищном кооперативе до момента выплаты в полном размере паевого взноса является основанием и для прекращения этим лицом владения, пользования и распоряжения занимаемым жилым помещением, то есть это лицо обязано освободить занимаемого жилое помещение, принадлежащее жилищному кооперативу. Если же член жилищного кооператива в полном размере выплатил паевой взнос и стал собственником занимаемого в жилищном кооперативе жилого помещения, то прекращение его членства в жилищном кооперативе не может быть основанием для лишения его правомочий владения, пользования и распоряжения этим жилым помещением.
5. К числу распорядительных полномочий, которыми обладает член жилищного кооператива, относится право сдачи жилого помещения (части жилого помещения) внаем. Такое право может быть реализовано членом жилищного кооператива, не выплатившим паевой взнос в полном размере, с согласия совместно проживающих с ним членов его семьи, а также с согласия правления жилищного кооператива.
6. Коммент. закон не связывает возникновение членства в жилищном кооперативе с фактом приобретения прав собственности на жилое помещение в доме жилищного кооператива. Очевидно, что такая позиция законодателя предопределена правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 года N 10-П по делу о проверке конституционности пп.1, 3 и 4 ст.32 и пп.2 и 3 ст.49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья” в связи с запросом Советского районного суда города Омска (Вестник Конституционного Суда РФ. 1998.
N 4). Суть этой позиции сводится к тому, что товарищество (жилищный кооператив) и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу статьи 35 (часть вторая) Конституции РФ возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе (жилищном кооперативе).
Комментарий к статье 125.
Право на пай члена жилищного кооператива
1. Под паем понимается доля паенакопления члена жилищного накопительного кооператива в паевом фонде этого кооператива. В свою очередь, под паенакоплением подразумевается та часть паевого взноса, которая внесена членом жилищного кооператива на определенную дату. Под паевым же фондом кооператива имеется в виду сумма паенакоплений членов кооператива.
2. До полной выплаты паевого взноса член жилищного кооператива не обладает правом собственности на занимаемое им жилое помещение. Обретение титула собственника членом жилищного кооператива связывается с выплатой им паевого взноса. До приобретения права собственности отношения между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом имеют обязательственно-правовой характер. Суть этого обязательства заключается в том, что член кооператива обладает правом владения, пользования и распоряжения в установленных пределах предоставленным ему жилым помещением и имеет обязанность выплачивать пай в установленном размере.
3. Регулирование порядка и условий внесения паевого взноса членом жилищного кооператива осуществляется локальным актом, каковым является устав жилищного кооператива. Таким актом могут быть предусмотрены и определенные санкции за ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению паевого взноса, например взимание неустойки за нарушение сроков оплаты.
4. Законодатель допускает множественность лиц на стороне обладателя пая. При этом допускается, что соответствующее право в отношении пая может принадлежать как нескольким гражданам, так и нескольким юридическим лицам; равным образом оно может принадлежать одновременно нескольким гражданам и юридическим лицам.
Однако воля всех указанных лиц при владении, пользовании и распоряжении жилым помещением в установленных законом пределах, должна быть согласована и в отношениях с жилищным кооперативом все правообладатели выступают как единый субъект.
5. К числу лиц, которые могут обладать правом на пай, относятся, например, супруги, независимо от того, кто из них является членом жилищного кооператива, если выплата пая производилась в течение совместного проживания в зарегистрированном браке и вследствие чего пай рассматривается в качестве совместно нажитого имущества.
6. Отношения, связанные с деятельностью жилищных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений в целях передачи их в пользования, а после внесения паевых взносов в полном размере - в собственность членам жилищных кооперативов, регулируются ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (РГ. 2004. 31 декабря). Упомянутый закон устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан - членов жилищных накопительных кооперативов, устанавливает правовое положение жилищных накопительных кооперативов, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. Кроме того, этим же законом регулируются и отношения, связанные с участием граждан в формировании паевых фондов путем внесения денежных средств или иного имущества, которое влечет принятие на себя обязательств юридическими лицами (в данном случае жилищными кооперативами) обязательств, предусматривающих приобретение гражданами права собственности на жилые помещения.