Комментарий к статье 111. Право на вступление в жилищные кооперативы
1. Нормы коммент. ст. регулируют отношения, очерчивающие круг лиц, имеющих право на вступление в жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее по тексту коммент. гл.11 - жилищные кооперативы).
В их число законодатель включил граждан, достигших шестнадцатилетнего возраста, а также юридических лиц вне зависимости от их организационно-правовой формы. В отличие от ранее действовавших условий приема граждан в члены жилищного кооператива (ст.113 ЖК РСФСР) снижен на два года возрастной ценз граждан, имеющих право на вступление в жилищный кооператив, а также отменены условия постоянного проживания в данном населенном пункте и нуждаемости в улучшении жилищных условий.
2. В п.2 коммент. ст. закреплена норма, указывающая на категории граждан, имеющих преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, которые организованы при содействии органов публичной власти.
К таким категориям согласно ст.49 коммент. закона законодатель относит:
- малоимущих граждан, если они признаны таковыми органами местного самоуправления;
- граждан, признанных по установленным ст.15 коммент. закона основаниям, а также по основаниям, установленным федеральным законом или законом субъекта РФ, нуждающимися в жилых помещениях.
При этом порядок признания граждан малоимущими должен быть установлен законом соответствующего субъекта РФ с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Порядок учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина, установлены ФЗ "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одного проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи" (СЗ РФ. 2003. N 14.
Ст.1257). Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина, утвержден постановлением Правительства РФ от 20 августа 2003 г. N 512 (РГ. 2003. 2 августа).
3. Жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления, являются разновидностью жилищных кооперативов, создаваемых при финансовой, организационной и правовой поддержке государства и (или) муниципальных образований. Масштабы и характер такой поддержки коммент. закон не устанавливает.
Комментарий к статье 112.
Организация жилищного кооператива
1. Нормы, содержащиеся в коммент. ст., регулируют отношения, связанные с организацией жилищного кооператива. Название коммент. ст. заимствовано из ст.114 ЖК РСФСР.
Современная юридическая терминология чаще всего оперирует словосочетанием “создание юридического лица”, а не “организация юридического лица” (см., например, п.2, п.3 ст.50 ГК РФ, ст.136 коммент. закона).
2. В п.1 закреплена норма, устанавливающая пределы численности членов жилищного кооператива. Прежнее законодательство не содержало подобного правила. Максимальное количество членов жилищного кооператива определяется количеством жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативном многоквартирном доме. Максимальное количество членов жилищного кооператива в реконструируемом доме законодатель не определяет. В последнем случае необходимо руководствоваться аналогией закона. Нежилые помещения при определении максимального количества членов жилищного кооператива в расчет не принимаются.
3. В п.2 содержится правило, определяющее компетентный орган, который в праве принять решение об организации жилищного кооператива. Таким органом является собрание учредителей. На практике собранию учредителей должен предшествовать еще ряд этапов процесса создания жилищного кооператива. Это, во-первых, образование инициативной группы лиц, уполномоченных заниматься организационными вопросами, в том числе и вопросом подготовки собрания учредителей и, во-вторых, выбор потенциального объекта недвижимости, который будет приобретаться, строиться или реконструироваться.
Говоря другими словами, решение об организации жилищного кооператива не должно приниматься на “пустом месте”, а быть осознанным, мотивированным и подкрепленным наличием документов, касающихся будущей материальной базы кооператива.
4. Пункт 3 определяет круг лиц, имеющих право участвовать в собрании учредителей жилищного кооператива. Такими лицами по смыслу коммент. п. являются все желающие организовать кооператив. Однако не всякий желающий организовать жилищный кооператив становится учредителем последнего. Учредителями жилищного кооператива признаются лишь те из желающих, которые проголосовали за принятие решения об организации кооператива и об утверждении его устава.
5. В п.4 закреплено правило, определяющее условие принятия решения собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава. По смыслу коммент. ст. такое решение должно быть одно из чего следует, что голосование по вопросу об организации жилищного кооператива и по вопросу об утверждении устава кооператива не должно быть раздельным.
6. Пункт 5 содержит норму, определяющую момент возникновения членства в жилищном кооперативе и условие такого членства. Момент возникновения членства в жилищном кооперативе законодатель приурочил к моменту государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица (см. коммент. ст 114). Условием членства в организуемом жилищном кооперативе законодатель называет факт голосования лица, желающего вступить в жилищный кооператив за организацию жилищного кооператива. Позиция указанного лица в отношении устава кооператива во внимание не принимается.
7. Решение собрания учредителей для целей придания ему юридической значимости подлежит оформлению протоколом собрания. Законодатель не уточняет содержание решения. Представляется, что это должно быть решение собрания об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава.