Комментарий к статье 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
1. Коммент. ст. содержит нормы, определяющие статус жилищных и жилищно-строительных кооперативов и их место среди иных некоммерческих форм объединения граждан и юридических лиц на основе членства.
Законодатель безоговорочно отнес жилищные и жилищно-строительные кооперативы к разряду потребительских, презюмировав тем самым, не только основную цель их создания, но и очертив границы сферы их жизнедеятельности.
Целями создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов признаются:
- удовлетворение потребностей граждан в жилье;
- управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Первая из названных целей является традиционной. Она провозглашалась и в прежнем законодательстве (см. например, ст.51 Закона СССР "О кооперации в СССР"//Ведомости СССР. 1988. N 2. Ст.355).
Вторая из провозглашенных законодателем целей не вполне определенна, поскольку жилищный кооператив призван по смыслу подп.2 п.2 ст.161 коммент. закона управлять многоквартирным домом, что логично, а не управлять отдельно взятыми жилыми и нежилыми помещениями в нем. Кроме того, указанная цель вряд ли может быть отнесена к разряду удовлетворяющих материальные и нематериальные и иные потребности участников кооператива, что требуется для данной разновидности некоммерческих организаций по смыслу п.1 ст.116 ГК РФ.
2. Из предполагаемого многообразия форм жилищной кооперации законодатель в коммент. законе выделяет две, а именно жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Это наиболее распространенные формы объединения граждан, преследующие удовлетворение их жилищных потребностей.
В историческом плане первыми жилищными объединениями были жилищно-строительные кооперативы, создание которых дозволялось постановлением ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. "О жилищной кооперации” (см.
Раевич С.И. Жилищная кооперация//Советское хозяйственное право. М., 1926. С. 60).
Жилищные кооперативы, имеющие более короткую историю развития по сравнению с жилищно-строительными кооперативами, появились в качестве формы объединения граждан благодаря постановлению ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации" (СП СССР. 1988. N 16. Ст.43).
3. В п.2 и п.3 коммент. ст. даются характеристики жилищных и жилищно-строительных кооперативов, позволяющие отграничить их друг от друга по признаку готовности имущественной базы кооператива для удовлетворения жилищной потребности его членов.
Жилищные кооперативы создаются на базе приобретаемого и нуждающегося в реконструкции за счет средств членов кооператива многоквартирного жилого дома с целью его последующего содержания.
Жилищно-строительные кооперативы создаются на базе строящегося или нуждающегося в реконструкции за счет средств членов кооператива многоквартирного жилого дома с целью его последующего содержания.
Сформулированные законодателем отличия между жилищными и жилищно-строительными кооперативами нельзя признать удачными, поскольку, во-первых, реконструкции должно всегда предшествовать приобретение и, во-вторых, не каждый построенный дом нуждается в немедленной реконструкции.
4. Пункт 4 коммент. ст. содержит норму, признающую жилищные и жилищно-строительные кооперативы разновидностью потребительских кооперативов. Это означает, что правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также права и обязанности их членов, определяются не только нормами коммент. закона, но и нормами ГК РФ, в частности ст.116 ГК РФ. Следует также иметь в виду, что на отношения, складывающиеся в связи с созданием, деятельностью и правовым положением жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не распространяются нормы ФЗ "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации"(СЗ РФ. 1997. N 28. Ст.3306; 2000. N 18. Ст.1910; 2002. N 12. Ст.1093).
5. В п.5 коммент. ст. формулируется правило о нераспространении действия положений гл.11 коммент. закона на отношения, связанные с созданием и деятельностью иных, чем жилищные и жилищно-строительные кооперативы, специализированных потребительских кооперативов, создаваемых в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.
К иным специализированным потребительским кооперативам в жилищной сфере относятся, в частности, жилищные накопительные кооперативы, правовые, экономические и организационные основы деятельности которых, установлены ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (РГ. 2004. 31 декабря).