Комментарий к статье 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях
1. Коммент. ст. регулирует основные вопросы предоставления жилых помещений в общежитиях. Однако данные правила слишком лаконичны, чтобы охватить весь спектр проблем, возникающих в связи с предоставлением и использованием помещений в общежитиях.
Более подробно указанные вопросы урегулированы Примерным положением об общежитиях, утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 (СП РСФСР. 1988. N 17. Ст.95), Типовым положением о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации, утв. постановлением Госкомвуза РФ от 31 мая 1995 г. N 4 (РГ. 1995. 2 августа), Приказом Министра обороны РФ "О порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации” от 15 февраля 2000 г. N 80 (БНА. 2000. N 26) и рядом других подзаконных актов.
Субъекты РФ, как правило, принимают собственные нормативные акты, определяющие круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений в общежитиях, и порядок их предоставления.
Несмотря на то, что по смыслу п.1 коммент. ст. гражданину в общежитии предоставляется жилое помещение, в действительности предметом договора найма помещения в общежитии может выступать и часть помещения - определенное количество квадратных метров жилой площади (т.н. койко-место). При этом жилая площадь в общежитиях предоставляется из расчета не менее шести квадратных метров на одного человека. Семьям, как правило, предоставляются изолированные жилые помещения (абз 1. п.11 Примерного положения об общежитиях).
Вселяемому в общежитие выдается мебель, постельные принадлежности и другой инвентарь (абз. 3 п.11 Примерного положения об общежитиях).
2. Срок договора найма жилого помещения в общежитии, по общему правилу, определяется периодом трудовых отношений, прохождения службы или обучения гражданина.
Однако по истечении этого срока некоторые категории граждан, указанные в п.2 ст.103 ЖК, в случае выселения из общежитий имеют право на предоставление им других жилых помещений в черте того же населенного пункта.
3. Следует обратить внимание, что в соответствии с п.2 ст.92 ЖК правила, определяющие правовой режим общежитий, распространяются только на жилые помещения, входящие в состав государственного или муниципального жилищных фондов. Поэтому если негосударственное юридическое лицо (напр., АО или частный ВУЗ) предоставляет на период работы или учебы своим сотрудникам или студентам жилые помещения, правила ст.94 и 105 к ним не применяются, поскольку соответствующие помещения относятся к частному жилищному фонду (п.2 ст.19 ЖК).
Комментарий к статье 106.
Предоставление жилых помещений маневренного фонда
1. Норма предоставления жилого помещения в доме маневренного фонда - такая же, как и в общежитии: не менее шести квадратных метров на одного человека.
Данное правило носит относительно-императивный характер, т.е. может быть изменено, но только в сторону увеличения нормы предоставления жилой площади. Именно так и поступили некоторые субъекты РФ, увеличив норму предоставления жилья в маневренном фонде для отдельных категорий граждан (см., напр.: ст.4 Закона Санкт-Петербурга "О домах временного проживания").
2. Пункт 2 коммент. ст. определяет срок действия договора найма жилого помещения в маневренном фонде в зависимости от того, на каком основании было предоставлено это помещение.
Граждане, получившие помещение в маневренном фонде в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором они ранее проживали (п.1 ст.95), вправе пользоваться им вплоть до завершения такого капитального ремонта или реконструкции.
Лица, утратившие жилье в результате обращения взыскания на него (п.2 ст.95), могут пользоваться жилым помещением маневренного фонда до того момента, пока по результатам продажи жилья, на которое было обращено взыскание, с ними не будет произведен полный расчет.
При этом законодатель, видимо, исходит из того, что средства, оставшиеся после удовлетворения требований залогового кредитора, могут позволить гражданину решить свою жилищную проблему самостоятельно.
Смысл подп.3 п.2 коммент. ст. невозможно точно установить ни из текста самой ст., ни из контекста всего ЖК. Можно с уверенностью сказать лишь, что граждане, потерявшие единственное жилье в результате чрезвычайных обстоятельств (п.3 ст.95), вправе пользоваться помещением маневренного фонда до момента, пока им не будет предоставлено новое жилье в государственном или муниципальном жилищном фонде. А вот понять, какой же “расчет” должен быть произведен с гражданами в указанном случае, кто, зачем и на каком основании должен производить такой расчет, оказывается, увы, невозможным. Ничуть не облегчает толкование и фраза о том, что такой “расчет” должен производиться “в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом”, поскольку в тексте ЖК соответствующий порядок, к сожалению, не предусмотрен. Возможно, законодатель имел в виду расчеты в связи с выплатой гражданину страхового возмещения (если уничтоженное жилье было им застраховано) или каких-либо государственных компенсаций или субсидий, но говорить об этом с уверенностью пока нельзя.
Граждане, получившие жилое помещение в доме маневренного фонда по иным основаниям (п.4 ст.95) пользуются им в течение срока, установленного тем нормативным актом, который предусмотрел право на получение такого жилья в соответствующих случаях. Следует отметить, что нередко законодатель, предоставляя гражданам право на получение временного жилья в маневренном фонде, не определяет срок пользования таким помещением.
3. Пункт 3 коммент. ст. не несет никакой смысловой нагрузки, ибо заключение договора только на какой-то период времени предполагает, что по истечении этого периода, если стороны не договорятся об ином, действие договора прекращается.