Комментарий к статье 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

1. По общему правилу, гражданин обязан освободить специализированное жилое помещение, если договор, на основании которого он занимал это помещение, расторгнут или прекратил свое действие.

Правовые последствия расторжения или прекращения договора найма специализированного жилого помещения различаются в зависимости от:

- вида жилого помещения специализированного жилищного фонда;

- оснований прекращения договора найма;

- личности гражданина-пользователя помещения.

Правило о выселении гражданина без предоставления другого жилого помещения не знает исключений, если речь идет о выселении из:

а) жилых помещений маневренного фонда;

б) жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения;

в) жилых помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

г) жилых помещений фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

д) жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Заметим, что в последнем случае расторгается или прекращается не договор найма специализированного жилого помещения, а договор безвозмездного пользования таким помещением (для социальной защиты отдельных категорий граждан), хотя коммент. ст. формально на него и не распространяется. В пользу именно такого расширительного толкования п.1 коммент. ст. говорит как название ст.103 ЖК, которое шире ее буквального содержания, так и отсутствие в Кодексе специальной нормы, посвященной последствиям расторжения или прекращения договора безвозмездного пользования специализированным жилым помещением.

2. Применительно к служебным жилым помещениям и жилым помещениям в общежитиях законодатель устанавливает целый ряд исключений из общего правила, сформулированного в п.1 коммент.

Другими словами, гражданин, выселяемый из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, обязательно должен быть обеспечен другим жильем в случаях, предусмотренных п.2 ст.102 ЖК и п.2 коммент. ст.

К таким случаям относятся:

а) прекращение договора найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии в результате перехода права собственности на такое помещение или передачи его в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (п.2 ст.102 ЖК);

б) расторжение или прекращение договора найма служебного жилого помещения или помещения в общежитии по всем иным основаниям (кроме указанного в п.2 ст.102 ЖК), если наниматель или члены его семьи относятся к числу лиц, упомянутых в п.2 коммент. ст.

Выделение особой категории граждан, которые обеспечиваются жильем даже в случаях, когда формально-юридические основания для его предоставления (на общих основаниях) отпали, обусловлено соображениями этического характера.

Обязательным условием предоставления другого жилого помещения гражданину, выселяемому из служебного помещения, является его нуждаемость в жилье. Однако в абз. 1 п.2 коммент. ст. этот критерий понимается гораздо уже, чем в п.1 ст.51 ЖК. Так, нуждающимися в жилье для целей предоставления другого помещения взамен служебного или прежнего помещения в общежитии признаются только граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Следовательно, если гражданин поставлен на учет в качестве нуждающегося потому, что площадь его помещения в расчете на одного члена семьи меньше учетной нормы (подп.2 п.1 ст.51 ЖК), или его помещение не отвечает установленным требованиям (подп.3 п.1 ст.51 ЖК), либо в нем проживает больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, совместное проживание с которым невозможно (подп.4 п.1 ст.51 ЖК), такой гражданин не считается нуждающимся в жилье по смыслу абз.

3. Содержание п.3 коммент. ст. становится понятным при сравнении его с п.1 ст.89 и ст.90 ЖК, которые определяют разные уровни благоустроенности жилого помещения.

По общему правилу наиболее “качественное” помещение (т.н. “другое благоустроенное жилое помещение”), которое предоставляется гражданину в связи с его выселением из ранее занимаемого помещения, должно соответствовать четырем критериям, предусмотренным п.1 ст.89 ЖК. Такое жилое помещение должно:

а) быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта;

б) быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;

в) отвечать установленным требованиям;

г) находиться в черте данного населенного пункта.

Существенно менее удобным является “другое помещение” (т.е. просто “другое”, а не “другое благоустроенное”), куда гражданин может быть переселен за неоплату коммунальных услуг или пользования жильем (ст.90 ЖК). Такое помещение может соответствовать всего одному критерию: его площадь должна быть не меньше размера жилого помещения, установленного для вселения граждан в общежитие.

Наконец, п.3 коммент. ст. предусматривает еще один вариант определения “другого” (а не “другого благоустроенного”) жилого помещения. Этот низший уровень благоустройства жилья предполагает, что помещение должно просто находиться в черте соответствующего населенного пункта, в котором расположено жилье, из которого гражданина выселяют.

В принципе логика законодателя, который не стремится обеспечить обычный уровень комфорта гражданам-неплательщикам либо гражданам, выселяемым из служебных помещений или общежитий, вполне объяснима. Но вот понять, почему тяжесть “наказания” дискомфортом для граждан, хронически не оплачивающих жилье или коммунальные услуги, вполне сопоставима (хоть и не тождественна!) с лишениями, которые должны претерпеть лица, выселяемые из служебных помещений или общежитий, практически невозможно.

4. Бремя выселения граждан из служебных жилых помещений или общежитий и предоставления им другого жилья в случае смены собственника или титульного владельца помещения (п.2 ст.102 ЖК) п.4 коммент. ст. возлагает на прежнего собственника или юридическое лицо, передающее соответствующее жилое помещение новому владельцу.

Комментарий к статье 104.

Предоставление служебных жилых помещений

1. В отличие от всех иных видов специализированных жилых помещений, предусмотренных гл.9 ЖК, служебные помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. В прежнем жилищном законодательстве аналогичная норма сопровождалась оговоркой “как правило” (ст.101 ЖК РСФСР). Ее отсутствие в п.1 коммент. ст. делает рассматриваемую норму абсолютно-императивной.

2. Круг лиц, которые имеют право на получение служебных жилых помещений, весьма широк. По этой причине законодатель не смог перечислить в коммент. ст. все категории граждан, которые должны обеспечиваться служебным жильем, а ограничился лишь указанием на то, какие органы государственной власти вправе устанавливать соответствующие перечни граждан. Правило, сформулированное в п.2 коммент. ст., вполне логично предусматривает, что вопросы предоставления служебных жилых помещений в общем виде решаются теми органами государственной власти или местного самоуправления, на территории которых находятся соответствующие жилищные фонды.

При этом п.2 коммент. ст. следует толковать распространительно, т.е. понимать термин “орган государственной власти” во множественном числе. Ведь количество органов государственной власти и в самой РФ, и в ее субъектах достаточно велико, тогда как законодатель, говоря о праве определять категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, не имел в виду какой-то один орган власти.

3. Срок договора найма служебного жилого помещения, по общему правилу, определяется периодом трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения гражданина на государственной или выборной должности. Однако, по истечении этого срока некоторые категории граждан, указанные в п.2 ст.103 ЖК, в случае выселения из служебных жилых помещений имеют право на предоставление им других жилых помещений в черте того же населенного пункта.