Комментарий к статье 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
1. Любой договор найма, в том числе - специализированного жилого помещения, прекращается гибелью предмета договора. Однако понятие “утрата” помещения - гораздо шире, нежели его физическое уничтожение (разрушение).
Помещение может быть утрачено и de jure, например, в результате эвикции (отобрания по суду). В этом случае договор найма специализированного жилого помещения также автоматически прекращается.
2. Пункт 2 коммент. ст. говорит о последствиях перехода права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии. При этом следует учитывать, что под “переходом права собственности” п.2 понимает лишь смену конкретного собственника в пределах государственной или муниципальной форм собственности. Это может произойти, например, в случае, когда специализированное жилое помещение переходит из собственности одного субъекта федерации в собственность другого (или самой федерации), или передается от одного муниципального образования другому.
Однако такой переход права собственности не может быть результатом отчуждения специализированного помещения, поскольку таковое прямо запрещено п.3 ст.92 ЖК. Видимо, законодатель предусмотрел здесь возможность смены собственника помещения в результате универсального правопреемства (например, как следствие реорганизации юридического лица - титульного владельца помещения), что вполне логично.
Если новый собственник или титульный владелец служебного жилого помещения или помещения в общежитии является стороной трудового договора с работником - нанимателем этого помещения, ранее заключенный договор найма сохраняет силу (происходит перемена лиц в обязательстве на стороне наймодателя). Во всех остальных случаях договор найма прекращается переменой собственника или титульного владельца помещения. Тем самым закон жестко увязывает судьбу договора найма с существованием трудового договора с нанимателем соответствующего помещения.
Следовательно, смена собственника иного специализированного жилого помещения (кроме служебного или помещения в общежитии) не влияет на судьбу соответствующего договора найма: он не прекращается и сохраняет силу.
Поскольку договор найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии является двусторонне-обязывающим, перемена лиц в обязательстве из такого договора предполагает не только уступку права, но одновременно и перевод долга на новое лицо. Требуется ли в последнем случае получить согласие кредитора - нанимателя на делегацию (перевод долга)? Закон, к сожалению, не дает нам ответа на этот важный вопрос.