Комментарий к статье 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения
1. Пункт 1 коммент. ст. воспроизводит общее для всех договоров найма жилого помещения правило о возможности расторжения договора по соглашению сторон в любое время. Оно носит императивный характер и не может быть изменено волеизъявлением сторон.
2. Наниматель по договору найма специализированного жилого помещения может расторгнуть такой договор в одностороннем порядке в любое время. При этом автономия его воли абсолютна: он даже не обязан объяснять наймодателю мотивы своего решения.
Может ли договор найма специализированного жилого помещения предусматривать срок обязательного предварительного уведомления наймодателя о предстоящем расторжении договора по инициативе нанимателя? На наш взгляд, возможность установления в договоре такого срока противоречила бы целевому назначению указанных помещений: гражданин был бы вынужден оставаться в помещении (и оплачивать пользование им!) уже после того, как реальная необходимость его использования уже отпала. В условиях дефицита жилья в нашей стране (особенно - специализированных помещений) такое решение привело бы к нерациональному его использованию и, значит, не способствовало бы решению жилищной проблемы.
Еще один вопрос, который ставит перед нами п.2 коммент. ст., - требуется ли для расторжения договора найма специализированного жилого помещения письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (как в случае договора социального найма)? Прямого ответа на него ЖК не дает. Но само по себе отсутствие нормы, аналогичной п.2 ст.83 ЖК, в главе 10 уже достаточно четко обозначает мнение законодателя по этому вопросу - такое согласие не требуется. Однако возможна ситуация, когда кто-либо из членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним в специализированном жилом помещении, относится к числу граждан, имеющих самостоятельное право на получение такого жилого помещения (напр., беженец или вынужденный переселенец).
В этом случае расторжение договора по инициативе нанимателя, как представляется, не должно лишать таких граждан права пользования специализированным жилым помещением, которое они ранее занимали. К сожалению, ЖК не предусматривает такой возможности перемены лиц на стороне нанимателя в обязательстве из договора найма специализированного помещения.
3. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке при неисполнении нанимателем или проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств из договора.
С другой стороны, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке лишь в четырех предусмотренных законом случаях: невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; а также использования жилого помещения не по назначению (п.4 ст.83 ЖК). Любые другие нарушения договора социального найма нанимателем не дают наймодателю права на расторжение договора.
Формулировки п.3 коммент. ст. оказываются гораздо более широкими, чем п.4 ст.83 ЖК. В результате любое неисполнение обязательств из договора найма специализированного жилого помещения нанимателем (или проживающими совместно с ним членами его семьи) дает право наймодателю потребовать расторжения такого договора в суде. Это означает, что прекращением договорных отношений нанимателю угрожает не только нарушение обычных условий такого договора, предусмотренных настоящим ЖК, но и нарушение условий случайных, внесенных в текст договора по соглашению сторон. Правовой режим договора найма специализированного жилого помещения оказывается для нанимателя гораздо более жестким, чем режим социального найма, что вполне оправданно.
Как и положения многих других статей настоящего ЖК, п.3 коммент. ст. не свободен от ряда юридико-технических погрешностей. Так, упоминание в п.3 “иных, предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаев” расторжения договора оказывается излишним, поскольку общая формулировка “неисполнения обязательств по договору” охватывает и все частные случаи такого неисполнения, в т.ч. и предусмотренные ст.83 ЖК.
Кроме того, в п.3 коммент. ст. законодатель соединил возможных нарушителей обязательств по договору союзом “и” (наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи), что очевидно противоречит и здравому смыслу, и логике рассматриваемого правила. При буквальном толковании этого положения наймодателю пришлось бы ждать, к примеру, пока к юным вандалам - членам семьи нанимателя, разрушающим жилое помещение, не присоединится и сам глава семьи - наниматель. И только после этого всех их можно было бы пытаться выселить через суд.
На самом же деле, наймодатель получает право на расторжение договора найма специализированного помещения во всех случаях, когда наниматель или совместно проживающие с ним члены семьи не исполняют своих договорных обязательств.