КАК ВЫБИРАТЬ УПРАВЛЯЮЩУЮ ОРГАНИЗАЦИЮ

Что, прежде всего, должно интересовать собственников помещений, когда они хотят найти для себя управляющую организацию, которой они хотят поручить все вопросы по дому? На наш взгляд, это такие важные вещи, как:

действительно ли организация, которая говорит о себе, что она «управляющая», знает (понимает), что такое управление многоквартирным домом?

действительно ли организация умеет управлять и может обеспечить надлежащее содержание многоквартирного дома?

является ли организация добросовестной, достойной доверия в финансовом отношении?

Вопрос о том, знает ли управляющая организация, что такое «управление многоквартирным домом», совсем не праздный.

Долгие годы - в советское время и позже - в отечественном жилищном секторе преобладали обслуживающие организации (ЖЭКи, РЭУ и т.д.). В середине 90-х годов прошлого века заговорили о разделении функций управления и содержания (эксплуатации) жилья. Тогда крупные тресты были реорганизованы - разделены на службы единого заказчика, которые распределяли муниципальный заказ на содержание и ремонт жилья, и предприятия по содержанию и ремонту жилищного фонда. Тогда же начали проводиться первые конкурсы по выбору подрядчиков. Их проводили службы единого заказчика. Стала появляться некоторая специализация обслуживающих предприятий. К сегодняшнему дню в российских городах есть много организаций (многие из них давно стали частными), обладающих опытом выполнения подрядных работ по обслуживанию и текущим ремонтам, соответствующей квалификацией и даже опытом участия в конкурсах, который позволяет этим организациям быстро представить нужные документы для конкурентного отбора в товарищество собственников жилья.

Об управлении многоквартирными домами на отечественном рынке жилищных услуг заговорили только с принятием нового Жилищного кодекса, поэтому у самых опытных российских управляющих организаций совсем недолгий опыт работ.

А ведь профессиональное управление не сводится к тому, чтобы «дворник мел, а сантехник устранял протечки». Задача профессионального управляющего состоит в том, чтобы разработать и предложить собственникам наиболее соответствующий их интересам и возможностям план развития многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества, а затем организовать эффективное исполнение этого плана. Иначе говоря, управляющий должен помочь собственникам:

- сформулировать их цели и интересы в отношении многоквартирного дома (это и вопросы технического состояния и продления срока «жизни» дома, комфортности и безопасности проживания, рационального расходования ресурсов и снижении доли затрат на коммунальные услуги в общей структуру затрат собственников и др.);

разработать несколько вариантов стратегии развития дома - направлений действий для достижения поставленных собственниками целей управления многоквартирным домом, помочь собственникам выбрать наиболее подходящий для них вариант (доступный финансово);

выбрать лучшие способы осуществления каждого из мероприятий утвержденного плана развития дома;

предложить собственникам наиболее приемлемый для них способ финансирования плана развития дома (мероприятий плана), помочь привлечь другие финансовые ресурсы;

организовать исполнение плана развития, обеспечить достижение запланированного эффектов от каждого из выполняемых мероприятий.

Именно эти действия управляющей организации должны быть отражены в ее предложении по плану управления многоквартирным домом.

Такой подход к управлению многоквартирным домом основывается на следующих принципах:

Индивидуальный подход к каждому дому.

Ориентация на интересы и удовлетворенность заказчиков. В рыночных условиях управляющий - профессиональный консультант и помощник собственников имущества. Он должен предложить, обосновать, что нужно сделать в доме, основываясь на интересах и возможностях собственников. Разъяснить, как предлагаемые улучшения помогут достичь целей, поставленных собственниками, при необходимости предупредить о возможных последствия бездействия. Но решения принимают собственники. А когда решение принято, управляющий должен организовать его исполнение так, чтобы собственники были удовлетворены результатом. Интересы заказчика - приоритет для управляющего. Поэтому у управляющего есть система регулярного взаимодействия с собственниками для их информирования, уточнения интересов и запросов, оценки удовлетворенности.

Перспективное планирование. Действия управляющего не должны ограничиваться решением текущих задач по содержанию многоквартирного дома. Он должен помочь собственникам посмотреть в будущее: каким они хотят видеть свой дом через пять, десять, пятнадцать лет. И предложить перспективный план развития дома, чтобы каждый шаг, исполнение каждого мероприятия приближали собственников к этой перспективной цели. Если собственники хотят сохранить и улучшить свое имущество, этим надо заниматься планомерно, и начинать уже сегодня и думать о будущем.

Ресурсосбережение. Дом с высоким потреблением ресурсов с каждым годом будет все более тяжелым финансовым бременем для собственников. Управляющий-профессионал понимает, что путь к повышению эффективности многоквартирного дома лежит через изменение структуры расходов собственников: уменьшение доли затрат на коммунальные услуги (при сохранении комфортности проживания) и увеличение доли ремонтов, модернизации и благоустройства.

Сегодня подавляющее большинство организаций, называющих себя управляющими, не знают и не понимают, что такое действительно управление многоквартирным домом как объектом недвижимости. Единственное, что отличает такие управляющие организации от подрядных организаций по содержанию и ремонту многоквартирных домов - это то, что они еще являются исполнителями по коммунальным услугам для потребителей в доме. При этом на практике многие такие организации стараются уйти от ответственности за предоставление коммунальных услуг, выступая только в роли агента при покупке коммунальных ресурсов, или вообще не включают предоставление коммунальных услуг в свои предложения по договорам управления многоквартирным домом. Можно считать, что российские управляющие организации сегодня примерно равны между собой по отсутствию должного опыта работы управления многоквартирными домами. Они привыкли управлять «жилищным фондом», а не каждым отдельным многоквартирным домом. Используют «универсальный» подход: для поддержания надлежащего состояния все многоквартирные дома нуждаются в одних и тех же работах и услугах - профилактике, уборке, текущем ремонте. Именно на этом строится сегодня практически любое предложение по управлению многоквартирным домом, а объем и конкретный перечень капитальных ремонтов уточняется на месте в зависимости от возраста и текущего состояния здания.

Что же в таком случае может позволить товариществу собственников жилья оценить, понимает ли организация, подавшее предложение на запрос об управлении многоквартирным домом, что такое управление? Прежде всего, это само содержание предложения управляющей организации по плану управления многоквартирным домом (основной критерий оценки). Предлагает ли управляющая организация в составе плана управления следующее:

выявить интересы собственников помещения по содержанию, улучшению состояния и развитию дома;

провести оценку текущего состояния и потребностей в ремонтах, заменах, модернизации;

разработать предложения по перспективному плану ремонтов и модернизации дома, направленных на продление срока жизни дома, ресурсосбережение и повышение комфортности проживания, исходя из объективного состояния дома и интересов собственников помещений;

подготовить предложения по порядку финансирования плана ремонта и модернизации дома, ресурсосберегающих мероприятий, исходя из возможностей собственников помещений и привлечения других финансовых ресурсов.

Если этих составляющих в предложении управляющей организации нет, а есть готовность осуществить только обычный набор услуг и работ по содержанию и ремонту, то перед вами не управляющая организация, а подрядчик по обслуживанию.

Дополнительным критерием, свидетельствующим о потенциальной способности организации заниматься управлением, является наличие в штате организации специалистов, получивших подготовку в сфере управления недвижимостью, имеющих соответствующие дипломы и сертификаты.

Обязательным условием при выборе управляющей организации является наличие в ее предложении обязательств предоставлять коммунальные услуги потребителям в доме. Без этого, как уже говорилось, договор в соответствии с законодательством не может быть признан договором управления многоквартирным домом.

Каким бы хорошим ни было предложение по плану управления многоквартирным домом, товариществу собственников жилья необходимо убедиться, что управляющая организация способна его осуществить (то есть действительно умеет управлять), а также что дом не останется без обычного уровня обслуживания, пока «продвинутая» управляющая организация будет изучать интересы собственников и разрабатывать перспективные планы.

Вряд ли можно рекомендовать товариществу при оценке способности/умения управлять домом руководствоваться данными о количестве лет, которые организация проработала в жилищной сфере. Точно так же ни о чем не говорит количество домов, которые уже находятся «в управлении» управляющей организации. Что же можно использовать в качестве основных критериев для такой оценки? Это следующая информация и документы:

об имеющемся у организации опыте разработки плана управления (с таким содержанием, как сказано выше) хотя бы для одного дома и результатах реализации этого плана или хотя бы первых его этапов (то есть, достигнуты ли запланированные эффекты, привели ли действия управляющей организации к заметным улучшениям);

отзывы товариществ собственников жилья или собственников помещений в многоквартирных домах, свидетельствующие об удовлетворенности деятельности организации по управлению домами;

способность организации обеспечить техническое и санитарное обслуживание, текущие ремонты в доме и аварийно-диспетчерское обслуживание (наличие собственного персонала и материально-технической базы или налаженные связи со специализированными организациями и специалистами);

наличие в организации системы контроля качества; например, показателем того, что такая система в организации есть и действует на достаточно высоком уровне, является наличие сертификата соответствия международному стандарту ISO-9000.

Дополнительными критериями при оценке опыта управления организации может быть:

умение и опыт работы с задолжниками по оплате содержания многоквартирного дома и коммунальных услуг, достигнутые результаты по улучшению собираемости платежей в домах, находящихся в управлении.

наличие системы регулярного взаимодействия с правлением товариществ или представителями собственников помещений в домах, находящихся в управлении, и мониторинга деятельности управляющей организации и оценки удовлетворенности клиентов;

исполнение обязанности по предоставлению отчетов об исполнении договоров управления.

Третий важный момент при оценке организации - насколько она добросовестна, можно ли ей доверять. Поэтому в число основных критериев оценки организации можно включить:

отсутствие задолженности по договорам ресурсоснаб- жения для тех многоквартирных домов, которыми управляет организация;

отсутствие задолженности по налогам и сборам и требований по уплате долгов.

В качестве дополнительного критерия можно использовать

готовность управляющей организации застраховать свою гражданскую ответственность (страхование на случай возмещения вреда, причиненного общему имуществу в многоквартирном доме из-за неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом).

И последнее - о цене предложения. Поскольку договор управления предполагает, что стороны могут по взаимной договоренности определить перечень услуг и работ, которые будет предоставлять управляющая организация, а предложения управляющей организации должны рассматриваться на общем собрании собственников помещений или органами управления товарищества, то товариществу имеет смысл запрашивать расширенный перечень услуг и работ, которые может предложить организация. Также нужно запрашивать не общую цену предложения, а цену на каждый из видов услуг и работ. Это дает возможность сравнивать управляющие организации не по цене их предложений, а по ценам отдельных составляющих (конкретных услуг и работ). Если какая-то организация будет выбрана как наиболее квалифицированная (умеющая управлять), то приемлемую цену договора управления можно будет определить путем корректирования перечня услуг и работ, их периодичности и объема. Иначе говоря, при выборе управляющей организации цену не стоит делать первым и решающим критерием выбора. Если управляющая организация предлагает, что цена договора управления будет такой же, как размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный органом местного самоуправления для нанимателей жилого помещения по договорам социального найма, это, скорее всего, говорит о ее неумении или нежелании обсуждать с собственниками помещений нужды дома и стоимость того, что должно быть сделано в доме в интересах самих собственников.