2. Жилые помещения. Жилищные фонды
Жилищные правоотношения возникают по поводу жилых помещений. В ч. 1 ст.15 ЖК РФ указано, что объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым признается изолированное помещение.
Традиционно изолированным признается помещение, имеющее автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку и т.п.) или на улицу. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК). К сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т.п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды)). Именно это и подчеркнуто указанием на то, что жилым помещением, т.е. вещью, являющейся объектом жилищных прав (ч. 1 ст. 15 ЖК), признается помещение, относящееся к недвижимому имуществу.Жилым признается только то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Оно должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Для решения вопроса о соответствии того или иного помещения этим требованиям используются материалы бюро технической инвентаризации, санитарно-эпидеомиологических служб, заключения технических (и иных) экспертиз и т.д.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких, комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается изолированная часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан, требований, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Правительством РФ.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая жилую площадь (площадь жилых комнат), площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. К этим помещениям относятся: коридор, кухня, ванная комната, туалет, кладовки. В общую площадь не включаются балконы, лоджии, веранды, террасы. Наличие в жилом помещении как комнат, так и помещений вспомогательного использования обязательно. Норма жилой площади на одного человека должна быть не менее 12 м2.
Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, независимо от форм собственности. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых, иных нужд непромышленного характера.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан, юридических лиц, государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ) и муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан (лиц, нуждающихся в социальной защите, беженцев и др.) жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан, жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования (например, на основании договора аренды) предоставлены гражданам по иным договорам; предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Двумя самыми распространенными формами государственного учета жилищного фонда являются технический учет и учет домовладений. Технический учет включает инвентаризацию, паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
Технический учет проводят бюро технической инвентаризации (БТИ) – государственные и муниципальные организации. БТИ обязаны осуществлять контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений, оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание, иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда. Данные технического учета необходимы для составления государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исчисления и контроля базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере, ввода в эксплуатацию жилого строения и жилого помещения; определения технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений; регистрации товариществ собственников жилья, присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере. Порядок выдачи выписок и копирования отдельных видов информации из техпаспорта определяется органами исполнительной власти субъекта РФ. Техническая инвентаризация может быть плановой (проводится 1 раз в 5 лет) и внеплановой, которая осуществляется по решению БТИ при наличии соответствующих обстоятельств (аварийного состояния дома, необходимости перепланировки, чрезвычайных происшествиях и др.), по заявке собственника дома.Техническая паспортизация домовладения осуществляется при приемке жилых строений в эксплуатацию, включении жилого помещения в жилой фонд. Наряду с техническим учетом, другой распространенной формой государственного учета является учет домовладений, который производится путем ведения органами местного самоуправления реестра жилищного фонда. Независимо от формы собственности учитываются все жилые дома, специализированные дома, такие как: общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др., квартиры, служебные жилые помещения, жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Иными формами государственного учета жилищного фонда являются официальный статистический учет – осуществляется Федеральной службой государственной статистики и ее территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ, бухгалтерский учет производится в соответствии с Федеральным законом «О бухгалтерском учете» от 21.11.96 № 129-ФЗ (ред. от 30.06.2003) и иными нормативными актами.
Основная задача государственного учета жилищного фонда – получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда, изменении этих показателей.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствия жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами РФ уполномоченными – федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда имеет своей задачей обеспечить соблюдение всеми юридическими и физическими лицами правил пользования жилищным фондом, порядка распределения и предоставления в пользование жилищного фонда, а также приобретения в собственность.
Основным органом, осуществляющим государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, является Государственная жилищная инспекция, действующая на основании Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.09.94 № 1086 (ред. от 13.10.97). Государственная жилищная инспекция состоит из главной государственной жилищной инспекции РФ, государственных жилищных инспекций субъектов РФ. Органы жилищной инспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда и придомовых территорий, техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту, обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг, санитарным состоянием помещений жилищного фонда, рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических ресурсов и воды. Органы жилищных инспекций имеют право проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов, давать обязательные к исполнению предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений, выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания, вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к административной ответственности в порядке и на условиях, устанавливаемых органами исполнительной власти субъектов РФ, применять финансовые санкции за несоблюдение нормативно-технических требований по использованию, содержанию и ремонту жилищного фонда и придомовых территорий.
Основания для перевода жилых помещений в нежилые устанавливаются в нормативных актах РФ. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащих ему помещений в соответствии с их назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК; п. 1 ст. 17 ЖК). По общему правилу не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций без перевода жилого помещения в нежилое (ст. 288 ГК). Размещение в жилых помещениях промышленных производств также не допускается.
Однако при этом законодатель предусматривает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. При этом не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и подлежит применению норма о запрете размещения использования жилого помещения не по назначению.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства РФ о градостроительной деятельности.
Перевод жилых помещений (жилых домов), расположенных в жилой застройке, в нежилые разрешается для размещения предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов соцкультбыта, учреждений здравоохранения и социального обеспечения, детских дошкольных, специализированных внешкольных учреждений и т.п.
Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения.
Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре. Это право пользования жилым помещением членами семьи собственника, а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу. В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования, жилое помещение может быть обременено залогом.
Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то вся она должна использоваться в качестве жилого для проживания граждан. Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение недопустимо.
Общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Несмотря на то, что собственник переводимого помещения в многоквартирном доме тоже имеет долю в праве общей собственности на общее имущество, в случае использования его в собственных (особенно в коммерческих) целях он будет использовать имущество, ему не принадлежащее, что приведет к нарушению прав и законных интересов остальных собственников помещений в многоквартирном доме. В данном случае, когда пользование помещением не может осуществляться без использования части общего имущества в многоквартирном доме, его использование при переводе жилого помещения производится только на основании договора с собственниками жилых помещений в доме о передаче в пользование части общего имущества дома.
В многоэтажных домах допускается перевод жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, осуществляется из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.
Переводимое нежилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами. Договоры, на основании которых происходит пользование нежилым помещением, должны быть расторгнуты в установленном порядке, если срок их действия не прекратился. Нежилое помещение может быть обременено залогом.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее – заявитель) представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым – технический паспорт такого помещения), поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке, проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения), решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия одного из решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. Завершение указанных переустройств и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений, который должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения, является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого иди нежилого помещения, при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах, иные установленные законодательством требования.
При переводе жилых помещении в нежилые и нежилых помещений в жилые помещения должны соблюдаться следующие условия: перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению не возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Если переводимое помещение является частью жилого помещения, используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа. Но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод нежилого смешения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям, отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям. Право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случаях непредставления определенных документов, представления документов в ненадлежащий орган, несоблюдения предусмотренных условий перевода помещения, несоответствия проекта переустройства и (пли) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на законодательство. Оно может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.