Жилое помещение как объект жилищных прав
Провозглашение в Конституции РФ (ст. 40) права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу отношений.
Общественные отношения, именуемые «жилищными», имеют ту характерную особенность, что складываются по поводу жилых помещений. Именно благодаря наличию специфического объекта - жилого помещения и возникает возможность их обособления.Обобщающим понятием объекта прав в сфере удовлетворения жилищных потребностей граждан выбрано понятие «жилое помещение» вообще, а не жилой дом. Развитие рыночных отношений и реформирование в связи с этим жилищного законодательства обозначило проблему понятия и основных характеристик объекта жилищных прав - жилого помещения[5].
В научной литературе, законодательстве и судебной практике отсутствует единый подход к определению понятия жилого помещения. Ряд авторов понимает под жилым помещение, пригодное для проживания, т.е. соответствующее санитарным, техническим, градостроительным, противопожарным требованиям. Однако в нормативных актах выделяется понятие «непригодное жилое помещение»[6]. Это свидетельствует о том, что пригодность - не определяющий признак для отнесения помещения к жилым: ведь, будучи непригодным, оно продолжает считаться законодателем жилым.
Некоторые исследователи признают жилым помещение, предназначенное для проживания и отвечающее всем установленным требованиям,
4
исключая признак «постоянное проживание» из его определения .
Помимо представленных позиций, встречается также трактовка жилого помещения как законченного строительством и принятого в установленном порядке в эксплуатацию объекта, подлежащее кадастровому и техническому учету. В то же время ст. 222 ГК РФ называет самовольной постройкой жилой дом, другое строение, сооружение и иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
То есть, несмотря на указанные нарушения, помещение все равно рассматривается законодателем в качестве жилого.Судебная практика нередко связывает режим жилого помещения с характером его фактического использования. Так, Президиум Верховного Суда РФ признал жилым щитовой сборно-разборный дом, в котором проживал истец по договору социального найма. Такой вывод обоснован именно тем, что указанное помещение фактически использовалось в качестве жилого (был заключен договор, соблюдалось обязательство использовать помещение по целевому назначению, вносилась наемная плата и платежи за коммунальные услуги)[7].
Сказанное свидетельствует об отсутствии единства в определении критериев для разграничения жилых и нежилых помещений.
Представляется важным критерий, предложенный И. Кузьминой, - предназначенность для постоянного проживания. На связь понятий «жилое помещение» и «постоянное проживание» в научной литературе и законодательстве указывалось неоднократно[8]. Причем термин «постоянное проживание», на наш взгляд, имеет отношение именно к объекту - жилому помещению, а не к субъекту, который в жилом помещении (т.е. помещении, предназначенном для постоянного проживания) может проживать временно в силу различных правовых оснований. В соответствии с этим, по мнению Ю.К. Толстого, в жилищный фонд неправильно включать помещения, предназначенные лишь для временного проживания. Другое дело, что жилое помещение может предоставляться для удовлетворения не только постоянной, но и временной потребности в жилье[9]. Поэтому трудно согласиться с позицией В.Н. Литовкина, который считает, «что для двух видов жилого помещения закон устанавливает исключение из их назначения... Служебные жилые помещения и общежития могут не отвечать задаче постоянного проживания, а быть местом временного расселения, поскольку их использование связано исключительно с трудовыми отношениями пользователей»[10].
Новый ЖК РФ в ст. 15 закрепил следующее понятие жилого помещения: жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Таким образом, законодатель использует критерий «пригодность для постоянного проживания» при определении понятия жилого помещения и лишь в дальнейшем (ст. 17 ЖК РФ), за рамками собственно понятия, определяет предназначенность жилого помещения. Как верно отмечает А. Иванов, определение назначения жилого помещения в ст. 17 ЖК РФ имеет несколько иной смысл, в ней указаны возможные направления фактического использования жилого помещения. То, для чего фактически используется помещение, на его квалификацию как жилого, не влияет. Например, в нем долгое время вообще может никто не проживать[11].Считаем, что нет необходимости отказываться от традиционного признака «предназначенность для постоянного проживания» именно при определении понятия жилого помещения. Термин «предназначенность» не носит субъективного характера. Заданная проектировщиками и строителями цель создания воплощается в строгом соответствии установленным градостроительным нормам и правилам, санитарным и техническим требованиям к помещениям, в которых можно проживать постоянно. В дальнейшем при государственной регистрации прав на построенный объект в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в числе сведений об объекте недвижимого имущества указывается его назначение - жилое или нежилое. Кузьмина И. совершенно справедливо отмечает, что предназначенность для постоянного проживания в качестве определяющего признака, в отличие от пригодности, обладает стабильностью и документарной определенностью, она не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищным потребностям граждан[12]. На это обстоятельство указывают и другие исследователи2. Термин «предназначенность» является более широким по сравнению с «пригодностью». Пригодность означает, что жилое помещение должно отвечать санитарным, техническим и иным установленным требованиям. Все жилые помещения при вселении в них граждан по любым основаниям, безусловно, должны отвечать требованиям пригодности. Однако надо иметь ввиду, что в процессе пользования жилое помещение может утратить качество пригодности, и в этом случае, если считать пригодность квалифицирующим признаком жилого помещения, то по логике вещей утрата этого признака автоматически должна влечь исключение помещения из жилищного фонда.
По нашему мнению, факт непригодности должен являться основанием для принятия соответствующих экстренных мер, которые могут быть различными в зависимости от степени непригодности: капитальный ремонт, отселение граждан и др. При этом на период принятия этих мер помещение остается жилым. Кроме того, пригодными для постоянного проживания могут быть помещения, не предназначенные для этих целей и не входящие в состав жилищного фонда.С учетом представленных в теории предложений и соответствующих аргументов, нам представляется целесообразным определение понятия жилого помещения именно через признак «предназначенности для постоянного проживания».
В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Следует заметить, что законодатель ограничил применение термина «комната» рамками мест непосредственного проживания. В научной же литературе встречается деление комнат на жилые и нежилые3. Кроме того, в теории справедливо подчеркивается, что имеющиеся в ЖК РФ определения конкретных видов жилых помещений нечетки и сформулированы без учета правил формальной логики и сложившихся доктринальных подходов. Часто используются термины, никак не определенные и противоречащие ранее введенным понятиям. В частности, из закона не ясно, как соотносятся понятия «часть жилого дома», «часть квартиры» с понятием «комната», чем отличается термин «структурно обособленное» от термина «изолированное». Почему возможность «прямого доступа к помещениям общего пользования» закреплена только для такого вида жилого помещения, как квартира, хотя помещения общего пользования столь же значимы и для таких объектов, как часть жилого дома (квартиры), комната и т.п. Анализ видов жилых помещений, указанных в ст. 16 ЖК РФ, свидетельствует, что единый классификационный критерий применительно к жилым помещениям не выдержан, отсутствует четкое разграничение видов жилых помещений, некоторые из них «накладываются» друг на друга.
В юридической литературе подчеркивается значимость потребительских характеристик жилого помещения.
«Потребительские качества, как точно отметил Ю. К. Толстой, различаются в зависимости от оснований предоставления помещений и их функционального назначения»[13]. В качестве таковых можно выделить место нахождения жилого помещения (район), тип дома, уровень благоустроенности, этажность, планировку, размер (с учетом как общей, так и жилой площади) и т.п. Как правило, эти характеристики жилого помещения являются юридически значимыми. Так, например, в ст. ст. 57, 58 ЖК РФ закреплен перечень потребительских характеристик, которым должно отвечать жилое помещение, предоставляемое в государственном или муниципальном жилищном фонде по договору социального найма. При необходимости сноса жилого дома потребительские качества жилого помещения также приобретают особое значение. В ряде случаев они должны быть учтены при предоставлении взамен сносимого другого жилого помещения (ст. 89 ЖК РФ).Особую значимость имеет размер жилого помещения. Нововведением ЖК РФ стал переход на нормативы, измеряемые в общей площади. Так, основные нормы, установленные законодателем для фонда социального использования: учетная норма, используемая при определении нуждаемости в улучшении жилищных условий, и норма предоставления, в соответствии с которой предоставляются жилые помещения по договору социального найма, устанавливаются органами местного самоуправления и измеряются в общей площади. Хотя для некоторых нормативов сохранен порядок измерения в жилой площади (норма общежития, размер жилого помещения в маневренном фонде), законодатель сформулировал только понятие общей площади (ч.5 ст. 15 ЖК РФ), которая теперь не включает площадь балконов, лоджий, веранд и террас. Жилая же площадь не определена в ЖК РФ, однако, не сложно сделать вывод о том, что речь идет о сумме площадей комнат в жилом помещении в связи с тем, что под комнатой понимается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания. Обозначенный законодательный подход имеет как свои достоинства, так и недостатки.
Несомненно, не только размер жилой, но и общей площади влияет на уровень комфортности и благоустроенности жилого помещения, но отказ от учета жилой площади может в ряде случаев негативно отразиться на правах граждан. Например, в случаях выселения граждан из жилых помещений по причине сноса дома, перевода жилого помещения в нежилое, признания жилого помещения непригодным для проживания, предоставление другого благоустроенного жилого помещения соразмерного лишь по общей площади ранее занимаемому (ст. 89 ЖК РФ) может повлечь за собой существенное уменьшение жилой площади и как следствие отразится на количестве комнат, что изменит сложившейся порядок пользования жилым помещением. На наш взгляд, с точки зрения размера жилое помещение имеет количественную и качественную характеристику. Указание только на общую площадь - это количественная характеристика, а вот соответствие жилой площади - это качественная характеристика жилого помещения, существенно влияющая на условия проживания граждан.Следует отметить, что Гражданский кодекс РФ в ряде статей, посвященных договору найма жилого помещения (ст. ст. 679, 680, 685) использует термин норма общей площади жилого помещения на одного человека. Поскольку и учетная норма, и норма предоставления жилого помещения измеряются в общей площади не совсем ясно - о какой норме идет речь. По смыслу жилищного законодательства в аналогичных случаях при вселении других лиц в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, в расчет берется учетная норма. Необходимо, на наш взгляд, в этой части внести ясность в указанные статьи гражданского законодательства.
Таким образом, жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для постоянного проживания граждан. Однако в зависимости от того, объектом каких прав является жилое помещение, законодатель устанавливает его дополнительные характеристикики.