1.4. Жилищные отношения.

Понятие, структурные особенности жилищного законодательства

Жилье (жилое помещение) можно определить и как сооружение, построенное (возведенное) или приспособленное для удовлетворения материально-бытовых, социально-духовных, физиологических потребностей людей.

Толкование понятия «жилища» дал еще Пленум Верховного Суда СССР в постановлении «О судебной практике по делам о преступлении против личной собственности» от 5 сентября 1986 г.' Под жилищем следует понимать помещение, предназначенное для постоянного или временного проживания людей (индивидуальный дом, квартира, комната в гостинице, дача, садовый домик и т.п., а также его составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека — балконы, застекленные веранды, кладовые и т.п.).

1 Бюллетень Верховного Суда СССР. 1986. № 3.

С. 5.

27

Имея «крышу над головой», человек формируется как гражданин; дома он получает социально-духовные основы воспитания, удовлетворяет повседневные материально-бытовые потребности, создает семью, восстанавливает физические силы и трудоспособность.

' Характерной особенностью жилищных отношений является участие в них граждан в качестве нанимателей по заключенным договорам найма жилого помещения. То есть граждане пользуются жильем только как наниматели, не обладая правом собственности на него. При возникновении у жильцов права собственности вся сфера, связанная с проживанием, охватывается отношениями собственности. Поэтому в случае приватизации жилья жилищные отношения трансформируются в отношения, вытекающие из права собственности на это жилье (владения, пользования, распоряжения).

По мнению ряда ученых-юристов, пользование приватизированными квартирами, в широком смысле слова, может быть отнесено к жилищным отношениям.

Ю.К. Толстой же полагает, что «после приватизации квартиры возникло правоотношение собственности, которое носит абсолютный и вещный характер»2.

Жилищные отношения, как правило, сводят к имущественным3 , связанным с предоставлением и пользованием жилыми помещениями. Такая квалификация представляется односторонней. Очевидно, что в процессе того же «предоставления жилья» возникает значительная группа организационно-управленческих отношений. Обоснованно утверждение Ю.К. Толстого, что «жилищное законодательство регулирует, с одной стороны, организационные отношения, которые складываются на началах власти и подчинения

1 Седугин П.И. Жилищное право. - М.: ИНФРА М - НОРМА, 1997. С. 7.

2 Толстой Ю.К. Жилищное право. — М.: Проспект, 1996. С. 27.

1 Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. — М.: Юрид. лит., 1990. С. 106.

28

(например, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений)»1.

К жилищным не могут быть отнесены отношения, возникающие в процессе строительства жилых домов. Они квалифицируются как подрядные (договоры подряда, строительного подряда)2. Поэтому в ч. II ст. 3 ЖК РСФСР особо выделено: «Отношения, связанные со строительством жилых домов, регулируются соответствующим законодательством».

Однако позиция законодателя в последнее время несколько изменилась. В жилищно-правовые акты иногда включаются нормы, регулирующие отношения по строительству и ремонту. Так, в ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» понятие «жилищная сфера» раскрывается как «область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт».

Даже в «широком смысле» эти нормы объединять нельзя. Ибо по своей предметной направленности, принципам, целям правового воздействия они различны, «Смешение» разных правовых институтов может привести к сложностям при рассмотрении споров в арбитражных судах и судах общей

1 Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 25.

В работе рассматриваются и отношения по строительству жилья, выходя-е за пределы жилищного законодательства, являющиеся по характеру под-ядными правоотношениями. 3 Седугин П.И. Жилищное право. С. 4.

29

юрисдикции.

Если строительство жилых объектов служит предпосылкой возникновения жилищных отношений, видимо, логично утверждение, что жилищные отношения возникают с момента сдачи объекта в эксплуатацию, получения ордера и начала вселения. Так ли это на самом деле? И как быть с принятием на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, с установкой очередности, когда жилой дом еще не построен? Разве это не жилищные отношения, не по поводу предоставления жилья в будущем? Некоторые ученые-юристы стадию постановки на учет считают только предпосылкой возникновения жилищных отношений. Квалифицировать их только как «предпосылку», видимо, не верно, нельзя забывать о многочисленных жилищных спорах по поводу принятия на учет, очередности и др.

Поэтому, с правовой точки зрения, жилищные отношения возникают с момента принятия на учет граждан (имеющих право на безвозмездное получение жилья), нуждающихся в улучшении жилищных условий. По отраслевой принадлежности эти отношения в основном охватываются административным правом и квалифицируются как административно-правовые (конечно, возможны случаи их квалификации и как гражданско-правовых).

С момента же начала вселения нанимателей по ордеру (по социальному найму) возникают гражданско-правовые отношения (охватываемые жилищным и фажданским законодательством) на основе равенства сторон, возмездности (по коммерческому найму — со времени заключения договора).

Жилищные отношения возникают по поводу жилища, специально построенного или переоборудованного (с соблюдением правовых и технических норм). Недопустимо квалифицировать как жилищный наем проживание людей в садовых домиках, вагончиках, «охранных будках», иных временных постройках, т.е. строениях, не принятых в эксплуатацию по установленным правилам как жилье. По одному из гражданских дел, рассмотренных в свое время Верховным Судом СССР, было разъяснено: «Право пользования жилым помещением в доме может быть признано лишь после принятия его в эксплуатацию и проведения регистрации в

Бюллетень Верховного Суда СССР, 1985. № 2. С. 8.

исполкоме местного Совета народных депутатов»1.

Поэтому при разбирательстве споров относительно помещений, не отнесенных к категории жилых, нельзя руководствоваться нормами жилищного законодательства. Допустимо применение общих правил договора аренды (имущественного найма), т.е. ст. 606-623 ГК РФ.

Удовлетворяя иск акционерного общества о расторжении с Л. договора имущественного найма и освобождении площади в силу ст. 610 ГК РФ, суд исходил из того, что дом (сборно-разборное каркасно-щитовое строение), в котором проживает ответчик, в число жилых не включен, а находится на балансе акционерного общества.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в тот же суд по следующим основаниям.

Согласно ст. 50 ЖК РСФСР пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется по договору найма и правилам пользования жилыми помещениями. Жилье в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставляется фажданам в бессрочное пользование (п. 2 ст. 10 ЖК РСФСР).

Таким образом, в силу закона, действовавшего на момент предоставления квартиры Л. (1989 г.), жилое помещение могло быть передано ему в пользование бессрочно по договору жилищного найма, а не аренды, и при рассмотрении дела следовало руководствоваться нормами жилищного, а не гражданского законодательства.

Факт отсутствия регистрации дома как жилого в соответствующих органах не свидетельствует, что этот дом таковым не является. Согласно техническому паспорту упомянутый Дом жилой, имеет центральное отопление и электроосвещение, состоит из двух квартир, в каждой из которых есть несколько жилых комнат, кухня, коридор, ванная. Ответчик ежемесячно вносил квартплату, имел постоянную прописку в квартире, по поводу которой возник спор. Однако этим

Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. № 9. С. 10—11.

30

31

обстоятельствам суд оценки не дал1.

Не являются жилищными и отношения в связи с проживанием некоторых категорий граждан (пенсионеров, инвалидов, командированных и др.) в домах для престарелых, пансионатах, санаториях-профилакториях, гостиницах и т.п. Отношения эти (называемые «по социальному обслуживанию») охватываются пенсионным, трудовым и, частично, гражданским законодательством.

Жилищные отношения по своей структуре сложны и многоплановы.

Как родовое понятие «жилищные отношения» охватывают общественные связи:

а) в области обеспечения граждан жилыми помещениями (принятие на учет, очередность, распределение жилья (применительно к социальному найму);

б) по найму жилых помещений (договоры социального и коммерческого найма);

в) в области пользования служебными жилыми помещениями, общежитиями (как особую группу);

г) по эксплуатации жилья в ЖСК, ЖК (до полного погашения стоимости);

д) в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда;

е) по жилищно-коммунальному обслуживанию граждан -

собственников жилья.

Жилищные отношения, урегулированные правом (или охваченные правом), приобретают форму правоотношений. Регулирование осуществляется такими отраслями, как гражданское, административное, государственное, финансовое право. Как отметил Ю.К. Толстой, «регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм: государственного, административного, гражданского и иных отраслей права, причем далеко не все из них кодифицированы. Именно поэтому жилищное законодательство и относится к комплексным правовым образованиям, состоящим из различных по своей

Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 26.

юридической природе нормативных актов и норм»'.

Как представляется, жилищное законодательство относится к комплексной отрасли законодательства1, включающей нормы различных отраслей права в связи с общественными потребностями использования разных методов, принципов правового воздействия. Так, вопросы принятия на учет опираются в основном на методы власти и подчинения. При формировании договорных отношений используются методы гражданского права: равенства, имущественной самостоятельности сторон.

Имеется точка зрения, что «...возможность (право) получения жилища реализуется через административные правоотношения, состоящие как бы из двух составных частей: правоотношения по постановке граждан на учет для улучшения жилищных условий; правоотношения по поводу очередности предоставления гражданам жилых помещений»2.

Как считает Ю.К. Толстой, «характеристика жилищных правоотношений не завершается раскассированием по отраслям права. Необходимо учитывать, к какому виду правоотношений, хотя бы в пределах гражданского права, они относятся (вещные или обязательственные)»3.

В административном праве жилищные правоотношения, на наш взгляд, относятся к регулятивным и охранительным отношениям, внеаппаратным (внешним), предполагающим взаимодействие с гражданами в процессе реализации их социально-экономических прав. Охранительные правоотношения призваны обеспечить защиту, нормальную, созидательную деятельность государственных органов в сфере управления; граждан в процессе использования ими имущественных благ (в частности, ответственность за административные правонарушения в области жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства — ст. 141—1573 Кодекса РСФСР об административных правонарушениях).

В государственном (конституционном) праве жилищные

Чигир В.Ф., характеризуя жилищное законодательство как комплексную )тРасль законодательства, отмечает, что оно (жилищное законодательство) — одукт систематизации норм права и нормативных актов (Чигир В.Ф. Жилищ-°е право. - Минск. 1986. С. 18-19).

Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищное право. Пользо-

'е и собственность: Комментарии и разъяснения. С. 118.

Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 26.

33

32

отношения охватываются сферой реализации прав и свобод человека и гражданина (ст. 23—25, 27, 35, 40 Конституции РФ).

В финансовом праве они частично входят в материальные бюджетные правоотношения, т.е. финансовые ресурсы 'государства, перечисляемые на управление, эксплуатацию, обеспечение сохранности жилищного фонда, а также на компенсацию (субсидии) по жилищно-коммунальному обслуживанию. Вместе с тем жилищные отношения выступают в виде правоотношений по формированию и использованию финансов предприятий на указанные цели.

Как было отмечено, жилищное законодательство — комплексная отрасль, включающая нормы различных отраслей права. Каково же соотношение этого понятия с жилищным правом? Последнее употребляется в юридической литературе довольно часто в разном смысловом значении: как совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующая отношения пользования жилыми помещениями1, как «...нормы права, на основе которых они возникают (жилищные правоотношения), составляют самостоятельный институт гражданского права, именуемый жилищным правом»2 .

И.Л. Брауде обоснованно считал, что жилищное право не образует самостоятельной отрасли права в единой системе советского права3. Ученый исходил из традиционных взглядов на отрасль права, характеризующуюся тремя основными признаками: правовая общность, юридическое своеобразие (особый метод регулирования), специфический предмет регулирования.

Жилищное законодательство хотя и имеет дело со специфическим предметом правового воздействия, но не располагает особым методом регулирования. Использует, как отмечалось выше, методы отдельных отраслей права (гражданского, административного, государственного, финансового).

По мнению В.Н. Литовкина, «жилищное право является составной частью гражданского права, специальные нормы

гражданского права, регламентирующие владение и пользование чужим жильем»1. Ученый прав в том смысле, что значительные нормы жилищного законодательства по отраслевой принадлежности относятся к гражданскому праву. Однако следует провести разграничение гражданско-правовых норм, содержащихся в Жилищном кодексе РСФСР, с одноименными нормами в самом Гражданском кодексе РФ. Положения ГК РФ в отношении Жилищного кодекса (в том числе содержащихся в нем гражданско-правовых норм) выполняют роль субсидиарного применения2. Сказанное вытекает из ч. III ст. 51 ЖК РСФСР: «К отношениям, вытекающим из договора найма жилого помещения, в соответствующих случаях применяются также правила гражданского законодательства». Того, что жилищное право не является самостоятельной отраслью права, в настоящее время придерживается большинство ученых-цивилистов.

Так, П.И. Седугин пишет: «Как комплексная, вторичная отрасль права жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других, основных отраслях права: так, для отношений пользования жилыми помещениями характерным является гражданско-правовой метод (равенство сторон, их имущественная самостоятельность); для отношений распределения (предоставления) жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного, управленческого характера - - метод административного права (метод власти — подчинения)»3.

Ученый прав относительно квалификации «жилищного права» как комплексной, вторичной отрасли. Его позиция соответствует общетеоретическим положениям. Однако П.И. Се-дугин не определил, к какому виду комплексных отраслей -комплексно-специализированному или комплексно-интегри-

1 Основы советского жилищного законодательства. — Свердловск. 1981. С. 45.

2 Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 16.

3 Брауде И.Л. Некоторые вопросы системы советского права// Ученые записки ВИЮН. Вып. 4. 1955. С. 21.

Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство — соотношение с гражданским правом // Новый Гражданский кодекс России и отрас-'евое законодательство. — М., 1995. С. 22.

Интересны по этому поводу соображения Ю.К.Толстого: «Нормы граждап-эго законодательства применимы ко всем жилищным отношениям, незави-ю от оснований их возникновения, если эти отношения носят гражданско->вой характер и не урегулированы специально распространенными на них >мами жилищного законодательства». Жилищное законодательство (коммен-ки) (коллектив авторов) — М.: Юрид.лит., 1991; Толстой Ю.К. Коммента-кст. 51 ЖК РСФСР. С. 174. 3 Седугин П.И. Жилищное право. С. 14.

34

35

рованному -- относится жилищное право. Представляется, что оно относится к комплексно-специализированной отрасли, формируется «на базе основных отраслей в связи с необходимостью специализированного регулирования отдельных специфических участков общественных отношений»1 .

Все это — теоретические суждения, возможно имеющие какие-то отдаленные перспективы. Но сегодня, как показывает жизнь, практическое значение «комплексной отрасли права» минимальное в сравнении с «комплексной отраслью законодательства». Для арбитражных судов, судов общей юрисдикции более значимо понятие «комплексная отрасль законодательства». Логичнее применять термин «жилищное законодательство», чем «жилищное право», «транспортное законодательство», чем «транспортное право», «банковское законодательство», чем «банковское право», и т.д.

Такое положение объяснимо, поскольку в комплексных отраслях нет «главных черт юридического своеобразия», так необходимых для практического применения. Еще в 1972 г. С.С. Алексеев писал: «Комплексные отрасли имеют лишь особый предмет (рассматриваемый в иной плоскости, нежели предметы основных отраслей) и некоторые черты юридического своеобразия, а именно - - самостоятельную область законодательства, некоторые единые принципы, положения, приемы регулирования. У них нет главных черт юридического своеобразия — «своего» метода и механизма

регулирования»2.

При определении понятия «жилищное законодательство» прежде всего следует выделить признак «целенаправленно построенной системы законодательных и подзаконных актов». Систему, обладающую комплексным нормативным правовым характером и содержанием. Жилищные отношения регулируются этой системой актов, включающих нормы различной отраслевой принадлежности с особыми методами правового воздействия. «Жилищное законодательство — комплексное, в нем соединились правовые нормы разных отраслей российского права, отличающихся друг от друга по средству, методу и признакам регулирования общественных от-

1 Алексеев С.С. Проблемы теории права. — Свердловск. 1972. Т. 1. С. 149.

2 Алексеев С.С. Проблемы теории права. С. 144.

36

ношений, но объединенных целью сформировать нормативно систему удовлетворения жилищных потребностей в стране на базе одного объекта регулирования, каким является жи-лише, законченное строительством, принятое в эксплуатацию и подлежащее использованию по назначению»1.

Согласно п. «к» ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Регулирование жилищных отношений осуществляется на разных уровнях, двумя системами законодательства (Российской Федерации и ее субъектов).

Согласно п. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. Однако разработка и принятие некоторыми республиками «собственных» жилищных кодексов породили нежелательное явление «состязательности»; возникли сложности из-за несогласованности ряда норм, наличия противоречивых положений. Факты огульного толкования понятия «суверенитет республики», попытки придать ему абсолютный характер, упорное нежелание привести республиканские нормативные правовые акты в соответствие с федеральными выявили отсутствие действенного механизма реализации верховенства, приоритетного значения законов Федерации.

Становление жилищного законодательства (в основном путем выделения норм из гражданского и административного законодательства) началось (с формальной точки зрения) со времени принятия Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик2 (24 июня 1981 г.). Ряд положений этого закона до сих пор имеет регулирующее значение. В частности, положение ст. 22 о том, что «норма жилой площади устанавливается законодательством союзной республики в размере не менее 9 квадратных метров на одного человека» (так называемая санитарная норма, не предусмотренная ЖК РСФСР).

Жилищный кодекс РСФСР принят 24 июня 1983 г.3

Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жи-ищное право. 2000. № I. С. 3.

^ Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. № 26. Ст. 834. ' Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.

37

Он стал кодифицированным, комплексным и универсальным нормативным правовым актом, охватывающим значительный круг общественных отношений в жилищной сфере. В Кодекс включены наиболее принципиальные и значимые правовые нормы, регулирующие отношения с момента возникновения права на жилую площадь до его утраты. В него также включены положения об управлении жилищным фондом, обеспечении сохранности жилищного фонда, ответственности за нарушение жилищного законодательства.

Практика работы судов общей юрисдикции, органов власти и управления, профсоюзных комитетов показала действенность и довольно высокий уровень эффективности Жилищного кодекса РСФСР. Оказались жизнеспособными приемы систематизации правовых норм по разделам и главам, использование юридических конструкций. По своей социальной ценности, значимости он занял место одного из определяющих кодифицированных актов по регулированию организационно-имущественных отношений наряду с Гражданским и Земельным кодексами.

Вместе с тем бурно развивающиеся социально-экономические процессы со времени принятия Кодекса показали необходимость пересмотра ряда его положений: отмены устаревших норм, внесения изменений и дополнений. Так, в разделе III «Обеспечение граждан жилыми помещениями. Пользование жилыми помещениями» была включена глава 1' «Приобретение гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда»' (Законом РСФСР от 6 июля 1991 г.). Изменена редакция ст. 127— 136 главы 6 «Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда». Исключены п. 6 ст. 73, п. 1 ст. 95 (относительно прав проживания в домах предприятий, учреждений и организаций). Признаны не соответствующими положениям Конституции РФ части I и II ст. 54, ч. 1 и п. 8 ч. II ст. 60 (по решениям Конституционного Суда РФ от 25 апреля и 23 июня 1995 г.)

В связи с введением в действие с 1 марта 1996 г. части второй Гражданского кодекса РФ жилищные отношения (в основном применительно к договору коммерческого най-

ма) регулируются ст. 671—688.

По смыслу постановления Верховного Совета РСФСР от 24 июня 1983 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РСФСР1, Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 20 декабря 1983 г. «О порядке введения в действие Жилищного кодекса РСФСР»2 Жилищный кодекс действует на всей территории Российской Федерации без каких-либо исключений.

Не изменилось это положение и в связи с принятием Конституции РФ 1993 г., отнесением жилищного законодательства к предмету совместного ведения России и ее субъектов, а также заключением договоров между ними «О разграничении предметов ведения и взаимном делегировании полномочий между органами государственной власти», т.е. Жилищный кодекс РФ продолжает действовать без каких-либо изъятий на всей территории России. Однако, как отмечалось выше, положение изменилось в связи с принятием некоторыми республиками — субъектами Российской Федерации «своих» жилищных кодексов.

Сложилась ситуация, когда на территории этих республик начали действовать два законодательных акта по одному и тому же виду общественных отношений — ЖК РСФСР и ЖК республики, что оборачивается нежелательным для правоприменительной практики «соперничеством». Положение усугубляется тем, что ЖК республик по ряду принципиальных вопросов противоречат ЖК РСФСР, нарушают важнейшие социальные права граждан3. При этом «не срабатывает» механизм приоритетного значения законов РФ; наоборот, имеют место тенденции придать главенствующее значение жи-лищно-правовым актам субъектов Российской Федерации (вплоть до попыток ограничить применение ЖК РСФСР при разрешении конкретных споров).

Видимо, обращая внимание на это обстоятельство, П.И. Се-дугин отметил: «Развитие жилищного законодательства субъектов Российской Федерации, очевидно, будет идти главным образом по пути издания отдельных законов и иных нормативных

1 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. №28. Ст. 963.

1 Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1983. № 26. Ст. 884.

2 Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1983 г., № 51. Ст. 1781.

1 Жилищно-правовые акты Республики Башкортостан длительное время не Допускали в противовес требованиям законодательных актов РФ приватизацию служебной жилой площади в совхозах.

38

39

правовых актов по вопросам, относящимся к компетенции субъектов Федерации»1. Предложение ученого обоснованно и заслуживает поддержки.

Разработан и опубликован проект Жилищного кодекса РФ2. Если он будет принят, представляется нецелесообразным (е целях недопущения «состязательности» актов) принятие жилищных кодексов субъектами Российской Федерации. В интересах единой, унифицированной системы правового регулирования им должны быть предоставлены права по разработке отдельных нормативных правовых актов в жилищной сфере в пределах полномочий и в соответствии с ЖК РФ. Понятие «предмета совместного ведения» по п. «к» ст. 42 Конституции РФ отнюдь не означает обязательности разработки и принятия ЖК на уровне республики.

Обратим внимание еще на одно обстоятельство: на правовой статус гражданина республики -- субъекта Российской Федерации и статус гражданина страны. Как гражданин, к примеру, Республики Татарстана, одновременно являясь гражданином России, должен относиться к двойной системе законодательства, двум ЖК, регулирующим жилищные отношения с его участием? Если суд при рассмотрении его спора руководствуется только ЖК Республики Татарстан, вправе ли он со ссылкой на приоритетное значение ЖК РСФСР добиваться именно его применения по данному спору как гражданин РФ? Очевидно, вправе. Все эти проблемы возникают в связи с непродуманной (двойной) системой регулирования общественных отношений в сфере важнейших социально-экономических прав граждан. Можно было бы решить эти проблемы и иным путем. Если законодатель считает нецелесообразным лишение права республик принимать ЖК, то на федеральном уровне следует ввести Основы жилищного законодательства, в соответствии с которыми и должны быть разработаны ЖК субъектов (по примеру формирования системы законодательства бывшего СССР в горизонтальной плоскости).

Как отмечалось, ЖК РСФСР продолжает действовать с учетом изменений, внесенных важнейшими законодательными актами в жилищной сфере. К ним, прежде всего, относится Закон РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фон-

1 Седугин П.И. Жилищное право. С. 43. 1 Российская газета. 1994. 8 окт.

40

да» (с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998)', устанавливающий основные принципы приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, определяющий правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье. Согласно закону приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших свое жилье, — по месту его бронирования.

Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»2 (с изменениями и дополнениями от 12 января 1996 г. и 21 апреля 1997 г.) предусматривает новые принципы формирования и развития жилищных отношений в условиях рынка. Введены понятия: социальная норма жилья, жилищный фонд социального использования, недвижимость и др. Установлено, что оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма осуществляется в размерах, обеспечивающих возмещение издержек на содержание и ремонт жилья.

На улучшение эксплуатации, повышение ответственности собственников жилья по содержанию мест общего пользования в многоквартирных домах направлен Закон РФ «О товариществах собственников жилья»3. Его действие распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на вновь создаваемые (в процессе строительства и реконструкции) кондоминиумы, на товарищества домовладельцев, жилищные, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом, иные объединения собственников в жилищной сфере.

По довольно значительному кругу жилищных отношений издаются указы Президента РФ, принимаются постановления Правительства РФ4. В плане конкретизации положений

' Собрание законодательства РФ. 1998. № 13. Ст. 1472.

2 Собрание законодательства РФ. 1997. № 17. Ст. 1913.

3 Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

4 Выделим Указ Президента РФ от 9 апреля 1993 г. «О мерах по обеспечению права граждан на жилище» (Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 15. Ст. 1248); постановление Правительства РФ от 18 января

'2 г. «О внесении изменений, дополнений и признании утративших силу некоторых решений Совета Министров РСФСР по вопросам регулирования жилищных правоотношений» (Собрание постановлений РФ. 1992. № 6. Ст. 31).

41

ЖК РСФСР и иных законодательных актов жилищные отношения регламентируются правилами, инструкциями. Так, «Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР» были утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г.1 25 сентября 1985 г. постановлением Совета Министров РСФСР были утверждены «Правила пользования жилыми помещениями и придомовой территорией в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР2. Инструкция о порядке бронирования жилого помещения была утверждена постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. (действует в редакции от 28 февраля 1996 г.).

В разрешении жилищных споров важную роль играют руководящие постановления Пленума Верховного Суда РФ. Продолжают действовать постановления Пленума бывшего Верховного Суда СССР. В частности, в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. (в редакции от 30 ноября 1990 г.)3 рассмотрены актуальные вопросы судебной практики, даны разъяснения, толкования действующих жилищно-правовых норм. Весьма значимо для практики постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом»4.

На разъяснение норм о признании ордера недействительным и о выселении, применении ст. 45, 46 ЖК РСФСР посвящено постановление Пленума Верховного Суда • РСФСР от 26 декабря 1984 г. (с изменениями и дополнениями на 25 октября 1996 г.) «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса

РСФСР»5.

Практические вопросы применения законодательства о приватизации жилья рассмотрены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»6.

1 Жилищное законодательство России. — М. 1997. С. 58—63.

2 Жилищное законодательство России. С. 90—101.

3 Вестник Верховного Суда СССР. 1991. № 2. С. 8.

4 Жилищное законодательство России. — М. 1997. С. 10—15.

5 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 1. С. 4.

* Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11. С. 2.