Ипотека в силу договора (договорная ипотека)

- ипотека, возникающая при условии заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости). В отличие от законной ипотеки договорная ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Так, в п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке установлено, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 77 того же Закона "жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с законом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Законом об ипотеке. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Правовая основа ипотечного кредитования жилья выглядит достаточно весомо и включает в себя нормативные правовые акты разной юридической силы. Пакет ипотечного законодательства включает в себя:

- федеральные законы - ГК РФ, ЖК РФ, Закон об ипотеке, Закон о долевом участии в строительстве, а также Федеральные законы от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", от 30.12.2004 N 218-ФЗ "О кредитных историях";

- Постановления Правительства РФ от 07.11.2005 N 656 "Об утверждении Положения об установлении мер по недопущению возникновения конфликта интересов в сфере накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих", от 07.11.2005 N 655 "О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих", от 31.12.2005 N 865 "О дополнительных мерах по реализации Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы", от 28.01.2006 N 46 "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов", от 08.11.2005 N 666 "Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем функции по нормативно-правовому регулированию и государственному контролю (надзору) в сфере отношений по формированию, инвестированию и использованию накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих - участников накопительно-ипотечной системы", от 13.05.2006 N 285 "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы", от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений";

- подзаконные акты министерств и ведомств - Приказ Госстроя от 04.03.2013 N 65/ГС "Об утверждении Порядка учета, хранения и уничтожения бланков государственных жилищных сертификатов о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения, выдаваемых гражданам - участникам подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы", указание Банка России от 29.11.2005 N 1635-У "О порядке направления запросов и получения информации из Центрального каталога кредитных историй субъектом кредитной истории и пользователем кредитной истории посредством обращения в бюро кредитных историй" и др.

При оформлении ипотеки жилого помещения заключается несколько договоров: кредитный договор, договор купли-продажи (при ипотеке в силу закона), договор об ипотеке (при ипотеке в силу договора), договор поручительства, договор комплексного ипотечного страхования, закладная. Это объясняется тем, что ипотека в большинстве случаев является дополнительным соглашением сторон в обеспечение основного обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде и т.д.

Договор купли-продажи жилого помещения заключается при ипотеке в силу закона между продавцом (собственником жилья) и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа. В соответствии с ГК РФ в договоре продажи указываются:

- стороны договора;

- предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

- цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ);

- перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением.

В соответствии с гражданским законодательством договор купли-продажи жилого помещения заключается в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, с момента которой и считается заключенным. Если договор купли-продажи заключен после 1 марта 2013 г., то правило об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не подлежит применению (см. Федеральный закон "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). До внесенных в закон изменений ГК РФ единственным доказательством существования зарегистрированного права признавал именно государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество). Вместе с тем банк обычно требует, чтобы договор купли-продажи квартиры до подачи на государственную регистрацию был нотариально удостоверен. Несмотря на то что банк не является стороной по сделке, а нотариальное удостоверение не обязательно, желательно это сделать, так как условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, но некоторые из них являются существенными и при их отсутствии договор может быть признан незаключенным. Кроме того, обычно именно банк и требует нотариального оформления договора, поэтому это условие необходимо выполнить, чтобы банк выдал деньги.

При купле-продаже жилого помещения осуществляется регистрация перехода права к покупателю (переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю) (ст. 551 ГК РФ). По окончании регистрации выдается свидетельство о праве собственности на недвижимость, которое обременено залогом.

Поскольку речь идет об ипотечном кредитовании недвижимости, обязательным является заключение кредитного договора, в котором оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения. Согласно этому договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее (п. 1 ст. 819 ГК РФ). Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. К ним, в частности, можно отнести: предмет договора, обеспечение исполнения обязательств по договору, условия страхования предмета ипотеки, порядок предоставления кредита, порядок пользования кредитом и его возврата, обязанности и права сторон, основания и порядок расторжения договора, ответственность сторон, прочие условия по соглашению кредитора и залогодателя. К кредитному договору прилагается график платежей по кредиту, при этом в кредитном договоре должно быть указано, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа. Кроме того, в ст. 820 ГК РФ установлено требование о письменной форме договора, в противном случае он признается ничтожным. Заключение кредитного договора возможно в случае, когда потенциальный должник предоставит кредитору договор купли-продажи недвижимости, которую предполагается внести в качестве залога. Фактически заключение договора купли-продажи происходит в стенах банка с одновременным заключением кредитного договора и договора об ипотеке (о залоге недвижимости) .

--------------------------------

См.: Великородная Л.И., Лебедев А.В. PROжилье: универсальный юридический справочник. М., 2011. С. 73.

Так как на основании кредитного договора и договора займа какие-либо права на недвижимое имущество не возникают, не ограничиваются (не обременяются), а также не прекращаются и не переходят, следовательно, подобные сделки не подлежат государственной регистрации .

--------------------------------

См.: Хуснетдинова Л.М. Указ. соч. С. 75 - 98.

Практически все банки стараются избежать таких рисков, как смерть или утрата трудоспособности либо платежеспособности заемщика; утрата или повреждение недвижимости, являющейся залогом (на случай пожара, взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей, кражи, грабежа, разбоя, стихийных бедствий, аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем, проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара и т.д.); прекращение или ограничение права собственности на приобретаемый объект недвижимости. Поэтому обычно страхование заложенного имущества является одним из условий договора ипотеки.

Анализ рынка ипотечного кредитования показывает, что в настоящее время неотъемлемым условием приобретения недвижимости в кредит является заключение договора комплексного ипотечного страхования. Состав комплексной программы определяется требованиями кредитной организации. Как правило, включается страхование жизни и здоровья заемщиков (созаемщиков), приобретаемой недвижимости, права собственности на приобретаемую недвижимость (титульное страхование), риска ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Заемщик, заключая договор страхования, выступает страхователем, банк-кредитор является выгодоприобретателем, т.е. при наступлении страхового случая именно банк получит страховые выплаты и за счет этих выплат погасит задолженность заемщика.

В соответствии с п. 2 ст. 947 ГК РФ при страховании имущества страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость). Однако Закон об ипотеке требует, чтобы страховая сумма была равна страховой стоимости имущества. Такая стоимость для имущества - это его действительная (рыночная) стоимость в зависимости от региона. Рыночная стоимость определяется по отчету независимых оценщиков.

Договор комплексного ипотечного страхования содержит следующие условия: предмет договора, объекты страхования, страховые случаи, страховую сумму, страховую премию, исключения из страховой ответственности, срок действия договора, досрочное прекращение договора, права и обязанности сторон договора, порядок выплаты страхового возмещения (обеспечения), ответственность сторон.

Договор комплексного ипотечного страхования будет признан недействительным, а в выплате страхового возмещения будет отказано, если страхователь укажет ложные сведения.

Так, например, Московский городской суд, рассматривая дело о выплате страхового возмещения, выяснил, что обязательным условием предоставления кредита банком для Р. являлось заключение договора комплексного ипотечного страхования. В заявлении Р. указал, что не имеет никаких заболеваний, проблем со здоровьем, однако через два месяца после получения кредита скончался от СПИДа. Суд посчитал, что в этом случае в страховом возмещении было отказано правомерно, а последующая оплата кредита стала обязанностью ближайших родственников.

См.: Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2013 N 11-17209.

В соответствии со ст. 35 Закона об ипотеке при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержатель (банк) имеет право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной (ст. 13 Закона об ипотеке).