III. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Срок в соответствии со ст. 190 ГК РФ обозначается "календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить".
Как видно, в договоре долевого участия должен быть указан конкретный период времени, в который будет передана квартира, а еще лучше - конкретная дата.
Очень часто это условие не соблюдается. Например, застройщики указывают, что срок передачи является примерным, подлежит уточнению и т.п. Во избежание неприятностей, которые могут быть связаны с несогласованностью срока (и, соответственно, договора), таких условий следует избегать.
Нередко встречаются условия о передаче в течение определенного периода после получения разрешения на строительство, наступления иного обстоятельства. Как правило, в этом случае застройщики считают, что таким образом соблюдается положение ст. 190 ГК РФ о том, что срок может быть определен событием, которое должно неизбежно наступить. Однако в таком случае срок оказывается несогласованным.
Дело в том, что получение разрешения на строительство, как любое иное аналогичное обстоятельство, может и не наступить. Ведь оно зависит от воли как застройщика, так и иных лиц - государственных органов и т.д. Чтобы было понятнее, о чем идет речь, приведем примеры событий, которые неизбежно наступают: например, условие о передаче оборудования в течение пяти дней с момента, когда пойдет снег. Снег - это то обстоятельство, которое неизбежно наступит (понятно, что в определенной части света). Иными словами, в ст. 190 ГК РФ говорится о таком событии, которое неизменно наступает вне зависимости от действий тех или иных лиц.
Вместе с тем, возможно, подход к таким условиям может в скором времени измениться. В ГК РФ предполагается ввести ст. 327.1, согласно которой исполнение обязательства может быть обусловлено любым событием, а также действием другой стороны. В соответствии с указанной нормой не исключается, что исполнение обязанности по передаче квартиры может быть обусловлено таким фактом, как введение дома в эксплуатацию и т.п.
Но в таком случае необходимо учитывать положения Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которыми не допускаются условия, которые ухудшают положение потребителей по сравнению с тем, как оно определено Законом. Поскольку Закон о долевом участии в строительстве предписывает определять срок, то вероятно, что возникновение обязанности по передаче квартиры нельзя будет сделать обусловленным.В соответствии с ч. 2, 3 ст. 8 Закона о долевом участии в строительстве передача объекта допускается только после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию. При этом Закон запрещает передавать квартиру досрочно, т.е. ранее срока, согласованного в договоре, если соответствующее условие отсутствует в договоре участия в долевом строительстве.
Согласно ч. 1 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.
При этом специально на тот случай, когда участником является физическое лицо, а не организация, установлена повышенная ответственность за нарушение срока передачи в виде 1/300 двойной ставки Банка России за каждый день нарушения (ч. 2 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве).
Если договором долевого строительства устанавливается период, в который застройщик обязан передать объект долевого строительства, то он будет считаться нарушившим свои обязательства в случае неисполнения договора на конечную дату такого периода. Например, если в договоре указано, что передача квартир осуществляется с 5 мая по 31 декабря 2013 г., то застройщик нарушит свои обязанности только после 31 декабря 2013 г.