3. Хронология российской ипотеки
Институт залога (ипотеки) в России имеет многовековую историю, и его
развитие шло по особому пути. Уникальность и национальное своеобразие отечественной
правовой системы состоит в том, что она развивалась от ипотеки к фидуции (в
римском праве вид залога, по которому товар передавался лицу на условии, что,
после того как требования получателя товара будут удовлетворены, он возвратит
товар), а не наоборот.
Древнерусский залог (XIII - XV в.), первые упоминания о котором содержатся
в Псковской Судной Грамоте, не требовал передачи заложенного имущества во
владение кредитора.
Требование о передаче вещи появилось в XVII в., т.е. многопозднее. В Соборном Уложении 1649 г. законодательно был предусмотрен безусловный
переход заложенного имущества в собственность кредитора. В этой мере (по сути
чрезвычайной) была отражена сущность исторических условий, характеризовавшихся
существованием экономического кризиса, а потому требовалось усиление ответственности
должника, что было воплощено в практику в первую очередь за счет предмета
залога.
Надобность в указанной превентивной мере, направленной против злоупотреблений
должника, отпала после того как были решены две взаимосвязанные задачи: во-первых,
был преодолен экономический кризис; во-вторых, была усовершенствована поземельная
регистрация объектов недвижимости. Результат этой работы нашел отражение в
Уставе о банкротах (19 декабря 1800 г.); в нем предусматривалось, что заложенная
недвижимость остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. собственника.
Таким образом, до революции ипотечные правоотношения имели очень прочные
позиции и были чрезвычайно широко развиты. Наша страна по праву считалась
одним из мировых лидеров в этой области. Именно специфический дореволюционный
российский опыт долгосрочного кредитования (в частности, под залог земли)
явился серьезной основой для создания новых и интересных ипотечных схем как
в американской, так и в европейской ипотеках.
В этой связи следует обратить внимание на следующий показательный пример.
Заемщикам Государственного дворянского банка (основан в 1885 г.) предоставлялись
различные льготы: процент по ссудам банка снижался с 5 до 4 процентов, были
установлены 9 сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 года).
Размер ссуды достигал60 процентов стоимости дворянских имений. По прошествии 5 лет допускался пересмотр
срока ссуды без увеличения суммы долга. К этому прогрессивному и эффективному
механизму, который в России стал использоваться более 100 лет назад, только
недавно стали обращаться американские банки при долгосрочном кредитовании.
Между тем к началу Первой мировой войны залоговое право оставалось многослойным.
Нормы о залоге наряду с тем, что основополагающие из них были включены в ч.I
т.X Свода Законов Российской империи, также содержались во множестве других
законодательных и подзаконных актов.
В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать,
но в условиях, когда не было экономической почвы для сколько-нибудь широкого
применения института залога для обеспечения действительной оборотоспособности
вещей, и прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего
советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм,
крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.
Второе рождение институт залога (ипотеки) начал переживать в государстве
Российском только в последние годы. Импульс позитивным процессам в данной
области был дан в 1992 г., когда был принят Закон РФ "О залоге". В настоящее
время обращение к ипотеке возросло прежде всего за счет того, что она наконец
получила свое правовое очертание в виде Федерального закона "Об ипотеке (залоге
недвижимости)".