ФОРМИРОВАНИЕ ЦЕНЫ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ
В настоящее время практика формирования цены договора управления многоквартирным домом в России существенно отличается от того, как это происходит в странах с развитым рынком жилищных услуг, где цена является механизмом конкуренции.
Законодательство создало необходимую основу для использования рыночных механизмов определения цены договора управления: размер платы по договору должен быть результатом договоренности между собственниками помещений в многоквартирном доме (или ТСЖ) и управляющей организацией. Цена договора управления многоквартирным домом должна быть соразмерна перечню, объемам и качеству услуг и работ, которые собственники помещений (или ТСЖ) поручают управляющей организации по договору[II]. Порядок определения цены договора управления, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а
также порядок внесения такой платы должны быть указаны в договоре
2
управления многоквартирным домом .
Сегодняшние проблемы определения цены договора управления многоквартирным домом заключаются в том, что:
• как собственники, так и управляющие ориентируются на устанавливаемые органами местного самоуправления цены и тарифы для нанимателей жилья, поэтому плата по договору управления одинакова для многоквартирных домов, различающихся по техническому состоянию и требуемому уровню затрат на содержание, что дезориентирует собственников жилья и не стимулирует их объективно оценивать потребности дома в обслуживании и ремонте и свои финансовые возможности;
конкуренция на рынке услуг управления сегодня еще недостаточная, это порождает у управляющих организаций ложную уверенность в отсутствии конкуренции и завтра, поэтому управляющие организации не утруждают себя обоснованием собственникам помещений цены по каждому договору управления;
у собственников помещений нет понимания, что цена договора управления должна быть разной для каждого многоквартирного дома, а управляющие организации не умеют делать обоснованные предложения собственникам жилья по цене договора в зависимости от состояния дома и предлагаемого перечня работ и услуг,
управляющие организации не устанавливают цену на отдельные услуги и работы, поэтому у собственников помещений нет возможности формировать индивидуальный для дома пакет услуг и работ, ориентируясь не только на технические потребности и желания, но и на цены и свои финансовые возможности.
В Правилах изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превы-
1
шающими установленную продолжительность . указано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 10 правил). Это требование правил невозможно выполнить, если в договоре управления не будет указана цена каждой услуги и работы, которые предоставляет управляющая организация собственникам помещений (ТСЖ) по договору управления. Следовательно, управляющая организация должна определить цену каждой из своих услуг и работ - иметь прейскурант (прайс-лист), что, вообще говоря, является самым обычным делом для любой коммерческой организации, оказывающей услуги неопределенному числу лиц, и только для российских управляющих организаций, к сожалению, все еще считается чем-то невиданным и революционным. Если для собственников помещений или ТСЖ будет доступной информация разных управляющих организациях о том, какие услуги и работы и по какой цене они предлагают потенциальным клиентам, у них появится возможность сравнивать и выбирать лучшие предложения.
Наличие прайс-листа значительно облегчает определение цены договора управления (в части, относящейся к услугам и работам по управлению, обслуживанию и ремонту) на основе предлагаемого перечня работ и услуг, их объема и периодичности. По словам одного из эстонских управляющих, детальный прейскурант услуг и работ и электронная форма сметы расходов на управление, обслуживание и ремонты позволяют в течение одного часа обсуждения с представителями многоквартирного дома определить цену договора управления под согласованный перечень услуг и работ (и при необходимости откорректировать объем работ для достижения приемлемого для собственников уровня цены).
Для отражения в договоре цены каждой услуги и работы можно использовать предлагаемую ниже форму, которая, фактически, может считаться сметой расходов на управление, обслуживание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и предоставление потребителям коммунальных услуг.
Форма определения цены договора управления многоквартирным домом
| № | Наимено вание услуг/ работ | Ед. из- ме- рения | Цена за еди ницу | Количество/объем услуг и работ по договору в месяц/год | Цена услуги/ работы (годо вая) | Размер снижения цены при нарушении качества, % |
| 1. Техническое обслуживание | ||||||
| 2. Уборка и санитарная очистка | ||||||
| 3. Ремонты | ||||||
| 4. Коммунальные услуги (приобретение коммунальных ресурсов) | ||||||
| 5. Управление | ||||||
| ИТОГО цена договора управления (годовая) |
| |||||
В отношении того, как именно отражать в договоре цену услуг управления, можно сказать, что это - бизнес-стратегия управляющей организации. У нее есть следующие варианты:
а) цена услуг управления не указывается отдельно, она «включается» в цену каждой услуги/работы по техническому обслуживанию, санитарной очистке, ремонту.
В этом случае не надо объяснять собственникам жилья, в чем состоит деятельность организации по управлению, что эта деятельность тоже должна оплачиваться. Нет информации - нет предмета для обсуждения. Но такой вариант и не способствует тому, чтобы собственники поняли, чем управляющая организация отличается от обслуживающей, осознали значение и ценность профессионального управления.
б) Управление (без расшифровки видов услуг) указывается в смете расходов на содержание многоквартирного дома отдельной строкой с указанием цены.
В этом случае не надо определять цену каждой управленческой услуги. Но это может вызвать вопросы клиентов, а в чем состоит управление и почему его надо оплачивать. А при исполнении договора управления у собственников может возникнуть желание получить такие управленческие услуги, предоставлять которые управляющая организация не предполагала и расходы на которые не учла в цене договора управления.
в) Услуги управления выделяются в отдельный раздел сметы расходов на содержание многоквартирного дома, приводится перечень услуг с указанием цены каждой услуги (или цены пакета управленческих услуг).
Этот вариант требует определения цены каждой управленческой услуги, с собственниками помещений надо доказывать необходимость той или иной услуги, состав «пакета» услуг управления.
Но при этом у собственников помещений появляется ясное представление о том, в чем заключается деятельность организации по управлению домом, что это особый вид услуг, у них своя ценность и цена. Собственники знаю, что именно они заказали и могут требовать отчета об исполнении и достигнутых результатах.Управляющие организации в странах с развитым рынком услуг предпочитают использовать последний вариант формирования цены договора. Они считают, что чем больше детализирована смета расходов, тем выше доверие собственников к управляющей организации.
Органы местного самоуправления могут содействовать продвижению рыночных механизмов формирования цены договора управления многоквартирным домом. Они могут установить не заниженный, а экономически обоснованный размер платы за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах для нанимателей помещений. Это облегчит управляющим организациям процесс предложения собственникам помещений цен на услуги и работы, более соответствующих действительным затратам на их предоставление, чем при существующих заниженных муниципальных тарифах.
Другой вариант - орган местного самоуправления отказывается от практики установления конкретной платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений муниципального фонда по договорам социального найма и принимает нормативный акт о том, что эта плата устанавливается равной плате за содержание и ремонт жилого помещения (за исключением платы на капитальный ремонт), установленной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья, или органами управления товарищества. И такой шаг вполне оправдан, так как Жилищный кодекс установил, что плата «за жилое помещение и коммунальные услуги» для нанимателя муниципального жилого помещения, включает в себя «плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме» (пункт 2 части 1 статьи 154).
И та же составляющая (+ плата за капитальный ремонт) входит в состав платы «за жилое помещение и коммунальные услуги» для собственника помещения в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 154). Соответственно в одном и том же доме расходы собственника и нанимателя по оплате «услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме» должны быть одинаковыми. При отказе органа местного самоуправления от установления конкретного размера платы «за содержание и ремонт жилого помещения» для нанимателей исчезнет поддержанный авторитетом местной власти единый количественный ориентир для установления цены договора управления. Управляющие организации будет вынуждены формулировать свои ценовые предложения для собственников жилья и вступать в обсуждения с собственниками помещений в каждом многоквартирном доме для достижения договоренностей о цене договора управления, а собственники - утверждать на общем собрании размер платы «за содержание и ремонт жилого помещения» на основе рассмотрения предложения управляющего.Кроме этого органы местного самоуправления могут информировать собственников помещений и нанимателей о составе затрат на содержание общего имущества в многоквартирном доме и принципах/методиках расчета размера расходов, об уровне фактических затрат на содержание многоквартирных домов разного типа и состояния (по расчетам для муниципальных конкурсов на управление многоквартирными домами, по добровольно предоставляемым сведениям управляющих организаций, ТСЖ и ЖСК). Такая информационная работа изменит представления собственников помещений о том, что управляющая организация обязана сделать им «все, что записано в нормах и правилах» вне зависимости от того, сколько они платят ей по договору управления. У собственников будет больше информации о том, из чего складываются затраты на содержание дома и сколько реально стоит содержать его в надлежащем состоянии.
Органы местного самоуправления могут также через доступные средства массовой информации пропагандировать примеры использования управляющими организациями и собственниками помещений новых подходов к определению цены договора управления и то, как финансирование собственниками необходимых работ, предложенных управляющими организациями дополнительно к «стандартному набору» сказалось на улучшении состояния многоквартирных домов и повышению комфортности проживания в них, а также на изменении рыночной стоимости помещений в таких домах.