Договор управления многоквартирным домом

В соответствии с действующим законодательством управление многоквартирного дома осуществляется на основе заключенного договора управления собственника многоквартирного дома с управляющей организацией.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона по заданию другой стороны в течении согласованного срока за оплату обязуется оказать услуги и выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, представлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимися помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления многоквартирным домом представляет собой смешанный договор, включающий в себя элементы договора на выполнение работ и возмездного оказания услуг на управление жилищным фондом. Стороной договора выступает собственник помещений в многоквартирном доме, в том числе органы государственной власти и муниципального жилищного фонда. С другой стороны выступает управляющая организация, то есть юридическое лицо независимо от организационноправовой формы или индивидуальный предприниматель, уполномоченная общим собранием собственников многоквартирного дома или выбранная по результатам проведения открытого конкурса на выполнение функций по управлению таким домом и предоставлению коммунальных услуг.

Предметом договора управления многоквартирным домом является оказание управляющей организацией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказываемых управляющей организацией, включает обеспечение функционирования всех инженерных систем и оборудования дома, в том числе вентиляционных каналов, систем отопления, водоснабжения, систем дымоудаления, мусоропровода, внутридомовых электрических сетей, в пределах установленных норм; техническое обслуживание дома, которое включает в себя наладку инженерного оборудования, работы по устранению аварийного состояния строительных конструкций и инженерного оборудования, технические осмотры отдельных элементов и помещений дома, планово-предупредительные ремонты внутридомовых сетей, подготовку дома и его инженерных сетей к сезонной эксплуатации, санитарное содержание лестничных клеток, мусоропроводов и придомовых территорий; проведении технических осмотров и обследований, в результате которых происходит устранение неисправностей в системах водопровода и канализации, центрального отопления и горячего водоснабжения; подготовке дома к эксплуатации в осеннезимний период; санитарное содержание придомовых территорий, лестничных клеток; технические осмотры и плановопредупредительный ремонт в соответствии с утвержденным графиком и учетом периодичности; круглосуточное функционирование аварийно-диспетчерской службы; текущий и капитальный ремонт дома, его инженерных систем и оборудования в соответствии с утвержденным планом; обеспечение бесперебойного предоставления собственнику коммунальных услуг; техническое обслуживание помещения собственника, и другие виды работ, предусмотренные действующим законодательством и соглашением сторон.

Цена договора определяется как сумма платы за помещения, коммунальные услуги, содержание и ремонт многоквартирного дома. Плата за помещения и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодное и горячее водоснабжение,              водоотведение,              электроснабжение,

газоснабжение, отопление.

Размер платы за коммунальные услуги, содержание и ремонт помещения определяется в соответствии с тарифными ставками, установленными законодательством. Размер платы за оказанные работы и услуги и обслуживание жилого или нежилого помещения может быть изменен на основании нормативноправовых актов органов государственной власти и местного самоуправления. Плата по договору за помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. Неиспользование собственниками и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за помещение и коммунальные услуги.

При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан. Изменение формы собственности на помещение, оснований пользования помещением, образования или ликвидация товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.

При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме на срок не менее чем год и не более чем на пять лет. При отсутствии заявлений сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не предусмотрено договором, на равных условиях договора для всех собственников.

С момента заключения договора управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется:

осуществлять функции по управлению многоквартирным домом в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, регулирующими данные отношения;

обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома с учетом его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, а также геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома;

осуществлять текущий и капитальный ремонт общего имущества согласно перечню таких работ и услуг;

обеспечить предоставление собственнику коммунальных услуг, в соответствии с федеральными и региональными нормативами потребления и стандартами качества;

производить начисления и сбор платежей, осуществляемых собственником в соответствии с договором, обеспечивая выставление квитанции-извещения не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным;

информировать собственника об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, о состоянии и изменении качества коммунальных услуг и режима их предоставления, путем размещения соответствующей информации в общедоступном для каждого собственника месте;

оказывать собственнику содействие в оформлении документов, выписок, справок и других необходимых документов, переводе помещения из жилого в нежилое и из нежилого в жилое, получении субсидий и дотаций, предусмотренных законодательством;

вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом, внутридомовое инженерное оборудование и объекты придомового благоустройства, а также бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую документацию и расчеты;

обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

осуществлять технические осмотры и плановопредупредительный ремонт общего имущества в соответствии с утвержденным графиком и учетом периодичности;

обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования;

исправлять повреждения санитарно-технического и иного оборудования в помещении собственника за его счет и по его заявлению в сроки, предусмотренные нормативами, а в случае аварии немедленно;

принимать оперативные меры по устранению всех недостатков, связанных с управлением многоквартирным домом на основании предложений, заявлений и жалоб собственника многоквартирного дома на действия или бездействие, ресурсоснабжающих и прочих организаций;

ежегодно предоставлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, в порядке и в соответствии со сроками, установленными решением общего собрания собственников.

Управляющая организация имеет право:

самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома;

принимать меры по взысканию задолженности собственника по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные и прочие услуги. В случае не внесения собственником платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение установленного договором срока произвести отключение помещения от подачи коммунальных услуг, в порядке, установленном действующим законодательством;

осуществлять контроль за качеством содержания и ремонта жилья, потребления коммунальных услуг путем проведения осмотров жилых помещений и состояния инженерного оборудования у собственника, поставив последнего в известность о дате и времени осмотра;

принимать участие в общих собраниях собственников;

информировать надзорные и контролирующие органы о несанкционированном переустройстве и перепланировке помещений, общего имущества, а также об использовании их собственником не по назначению;

осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством              РФ,              актами органов местного

самоуправления, регулирующими отношения по техническому обслуживанию, текущему ремонту, санитарному содержанию многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг.

Собственник многоквартирного дома по договору управления обязуется:

ежемесячно вносить плату за содержание и ремонт помещения, а также за коммунальные услуги в порядке и сроки, предусмотренные договором;

участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения;

использовать помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

поддерживать собственное жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовой территории.

соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования, выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специальные места;

соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, электромеханическими, газовыми и другими приборами. Не допускать установки самодельных предохранительных устройств, загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов;

не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, холодного и горячего водоснабжения, ограничивающую качество оказания услуг другим пользователям;

в заранее согласованное время обеспечить допуск в занимаемое помещение представителей управляющей организации или уполномоченных управляющей организации лиц для выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий в любое время;

не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобных помещений без получения соответствующих разрешений в порядке, установленном законодательством;

не совершать действий, связанных с отключением многоквартирного дома от подачи электроэнергии, воды и теплоснабжения;

немедленно сообщать управляющей организации о сбоях в работе инженерных систем и оборудования и других неисправностях общего имущества, в необходимых случаях сообщать о них в аварийно-диспетчерскую службу;

извещать управляющую организацию обо всех изменениях о количестве фактически проживающих в жилом помещении граждан.

и иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством РФ.

Собственник многоквартирного дома в соответствии с вышеуказанным договором имеет право:

владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи;

пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, получать коммунальные услуги в объеме не ниже установленного норматива потребления коммунальных услуг, отвечающих параметрам качества и надежности;

производить              переустройство,              реконструкцию,

перепланировку самого помещения и подсобных помещений, переоборудование и остекление балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного сантехнического и иного оборудования в установленном порядке;

контролировать выполнение управляющей организацией ее обязательств по договору управления в соответствии с ЖК РФ;

реализовывать иные права, вытекающие из права собственности на помещения, предусмотренные действующими законодательными и иными нормативно-правовыми актами.

Контроль деятельности управляющей организации, действующей по договору управления многоквартирным домом, осуществляет жилищная инспекция, органы, осуществляющие контроль за пожарной безопасностью, подразделения энергетического надзора, инспекции технического и другие уполномоченные органы. Контроль также осуществляться собственниками жилых помещений и органами местного самоуправления.

Уполномоченные государственные и муниципальные органы, а также собственники жилых помещений в пределах своей компетенции проверяют качество управления многоквартирными домами, периодичность, фактический объем и качество выполнения работ по ремонту и содержанию многоквартирных домов и придомовой территории: снабжения электрической и тепловой энергией, водой и газом, полноту устранения недостатков, указанных в актах предыдущих проверок, а также проверяют своевременность и качество устранения аварий, повреждений, недостатков, указанных в обращениях потребителей. При нарушениях сроков и качества подачи ресурсов, оказания услуг и выполнения работ, уполномоченные органы обязывают организации, имеющие соответствующие обязательства перед гражданами, производить перерасчет ранее начисленных платежей. Результаты контроля состояния многоквартирных домов и качества оказания коммунальных услуг являться основанием для привлечения виновных лиц к ответственности.

Договор на управление многоквартирным домом может быть изменен по соглашению сторон или по решению суда в случаях, установленных законом. Если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома работа управляющей организации признается неудовлетворительной, управляющей организацией выносится предупреждение и дается разумный срок для улучшения работы.

Расторжение вышеуказанного договора может быть произведено по следующим основаниям:

в одностороннем порядке по инициативе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в случае несоблюдения управляющей организацией своих обязанностей или с принятием решения общего собрания собственников об изменении формы управления многоквартирным домом;

в одностороннем порядке по инициативе управляющей организацией в случае несоблюдения собственником обязанностей, предусмотренных договором и действующим законодательством, а также в силу обстоятельств, за которые управляющая организация не отвечает;

по соглашению сторон;

в случае ликвидации управляющей организации.

Управляющая организация обязана за тридцать дней до

прекращения договора управления многоквартирным домом передать отчет о проделанной работе, техническую документацию, материальные ценности вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. В случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений техническая документация должна передаваться одному из этих собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Стороны договора несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. В случае несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги с собственника взимается пеня в размере установленной ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактического расчета включительно.

При нарушении собственником или иным пользователем обязательств, предусмотренных договором управления, собственник              несет ответственность              перед              управляющей

организацией и третьими лицами за все последствия, возникшие в результате              каких-либо              аварийных и              иных              ситуаций. При

выявлении управляющей              организацией              факта              проживания в

квартире собственника лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесения за них платы по договору, управляющая              организация              после соответствующей проверки,

составления акта и предупреждения собственника, вправе в судебном порядке взыскать с него понесенные убытки.

В случае если собственник своевременно не уведомил управляющую организацию о смене собственника и не представил подтверждающие документы, то обязательства по договору сохраняются за собственником, с которым заключен договор, до дня предоставления вышеперечисленных сведений. Собственник и иные пользователи несут ответственность за нарушение требований пожарной и иной безопасности в соответствии с действующим законодательством.

Управляющая организация несет ответственность за ущерб, причиненный многоквартирному дому в результате ее действий или бездействия, в размере действительного причиненного ущерба. Управляющая организация не несет ответственности за все виды ущерба, возникшие не по ее вине или не по вине ее работников. Ответственность по сделкам, совершенным управляющей организацией с другими организациями, самостоятельно несет управляющая организация. Управляющая организация несет ответственность за организацию и соответствие предоставляемых услуг в соответствии с действующим законодательством. В случае причинения убытков собственнику по вине управляющей организации последняя несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Споры, возникшие из договора или в связи с ним, разрешаются сторонами путем переговоров. В случае если стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке по заявлению одной из сторон.