Договор участия в долевом строительстве

Участие в строительстве жилья путем предоставления средств гражданами и юридическими лицами — один из самых распространенных и доступных способов приобретения жилых помещений.

Заключение договора участия в долевом строительстве. Согласно статье 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в соответствующих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Для договоров участия в долевом строительстве таковыми являются условия, указанные в пункте 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В договоре должен быть четко определен объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящее в состав указанного многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором;

цена договора, которая выражается в размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

сроки и порядок уплаты цены договора. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями;

гарантийный срок на объект долевого строительства. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором, но не может быть меньше, чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если ненадлежащее качество выявлено в течение гарантийного срока.

При отсутствии в договоре указанных условий такой договор считается незаключенным.

Статья 4 Закона об участии в долевом строительстве содержит требования об обязательной письменной форме договора участия в долевом строительстве и обязательной государственной регистрации. Договор участия в долевом строительстве считается заключенными только с момента государственной регистрации.

Статья 251 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, предусмотренными Законом о государственной регистрации прав, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», застройщиком представляются:

разрешение на строительство;

проектная декларация;

план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома осуществляется в срок не более чем 10 рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В пункте 31 ст. 251 Закона о государственной регистрации прав определены основания отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:

наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.

Сторонами договора участия в долевом строительстве являются:

застройщик, т. е. юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве);

участники долевого строительства, чьи денежные средства привлекает застройщик для строительства (создания) объекта недвижимости.

Предметом договора участия в долевом строительстве является имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Обязанность застройщика по договору участия в долевом строительстве состоит в том, что он должен в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, получить разрешение на ввод их в эксплуатацию и передать в дальнейшем соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Обязанность участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве состоит в том, что он должен уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. А обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно статье 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после:

получения в установленном порядке разрешения на строительство.

Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК (ст. 51 ГрК).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство;

опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии со статьей 19 Закона об участии в долевом строительстве. Проектная декларация включает информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Она публикуется застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 ст. 20 Закона об участии в долевом строительстве по требованию любого обратившегося лица (в том числе потенциального участника долевого строительства при заключении договора) застройщик обязан представить для ознакомления:

учредительные документы застройщика;

свидетельство о государственной регистрации застройщика;

свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);

аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Изменение и расторжение договора участия в долевом строительстве. В соответствии со статьей 450 ГК изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором.

Пункт 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает возможность по соглашению сторон изменить цену договора участия в долевом строительстве после его заключения, если данным договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В статье 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении данного договора. Изменение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 9 Закона об участии в долевом строительстве допускает односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве только по инициативе участника долевого строительства в следующих случаях:

неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок;

нарушения застройщиком обязанностей, указанных в части 3 ст. 151 Закона об участии в долевом строительстве, которые предусматривают обязанность застройщика в случае прекращения поручительства до истечения срока действия поручительства уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства;

в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;

в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии с пунктом 7 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения застройщиком установленных названным Законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания такой сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Закон об участии в долевом строительстве устанавливает основания для одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве застройщика. Застройщик вправе расторгнуть договор об участии в долевом строительстве в одностороннем порядке в случае:

просрочки внесения платежа в течение более чем трех месяцев участником долевого строительства, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа;

систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей, т. е. нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочки внесения платежа в течение более чем трех месяцев, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период.

При этом даже в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Согласно пункту 4 ст. 251 Закона о государственной регистрации прав в случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.