3.1. Договор найма жилого помещения в государственном, общественном и муниципальном жилом фонде социального использования
Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма. Договор социального найма жилого помещения регламентируется соответствующими статьями ЖК РСФСР (50 и послед.); 671, 672, 674, 675, 678, 681, 685 ГК РФ.
Другие положения ГК РФ применяются к этому договору, если его особенности не предусмотрены жилищным законодательством.Договор заключается в соответствии с положениями типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда'. Как предусматривает ст. 672 ГК РФ, государственный и муниципальный жилищный фонд предназначен для социального использования, т.е. для предоставления жилья нуждающимся в порядке очередности (ст. 28, 29 ЖК РСФСР).
Договор социального найма жилого помещения составляется в двух экземплярах, один из которых находится у наймодателя, другой --у нанимателя. Вопрос о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма частично был рассмотрен в предыдущем параграфе. Здесь, как представляется, следует продолжить анализ этого вопроса через призму роли и значения договора.
' Утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. (Жилищное законодательство России. — М., 1997. С. 95—101).
90
91
Как утверждает В.Ф. Чигир, «значение договора найма жилого помещения до его заселения порождает для гражданина все права нанимателя (требовать предоставления ему указанного в ордере помещения, сохранения на случай временного отсутствия, бронирования, обмена, сдачи вподна-ем этого помещения и т.д.) и возлагает на него все обязанности (по внесению квартирной платы, ремонту и т.д.), т.е. порождает жилищные правоотношения, хотя фактически нанимателю помещение и не передано»'.
По мнению Ю.К. Толстого, «договор социального найма жилого помещения — это соглашение, по которому наймо-датель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования»2.
Весьма категорично высказался И.Б.
Марткович: «Непосг редственное основание права на жилое помещение в домах государственного и общественного жилищного фонда составляет договор найма этого помещения, но он заключается при наличии обязательных предпосылок, определяемых установленным порядком распределения (предоставления) жилых помещений»3.Приведенные точки зрения могут быть объединены по признаку «возникновения» права на жилое помещение из сложного юридического состава, элементами которого являются: административные акты (решение местной администрации и ордер) и заключенный на их основе договор найма жилого помещения»4.
Представляется четким и обоснованным суждение по этому вопросу И.И. Андрианова: «Договор жилищного найма определяет пользование жилым помещением, в которое наниматель вселился на основании ордера. Другими словами, если ордер — это документ, по которому гражданину предоставляется право пользования жилым помещением, то договор жилищного найма -- это документ, в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещением»5.
Взаимные права и обязанности наймодателя и нанимателя, связанные с пользованием помещением, содержатся в договоре найма жилого помещения, а не в ордере1. Поэтому его определение как договора, по которому одна сторона — наймодатель предоставляет другой стороне - - нанимателю жилое помещение для постоянного проживания, на наш взгляд, является необоснованным. Оно не выражает существа этой сделки, поскольку помещение передается гражданину на основе ордера. В этой связи необходимо обратить внимание на весьма существенное различие между договорами социального и коммерческого найма.
В юридической литературе до сих пор нет единой позиции по вопросу о соотношении договора найма жилого помещения с договором имущественного найма. Большинство ученых-цивилистов квалифицирует рассматриваемый договор как разновидность имущественного найма2. Есть мнение относительно того, что договор жилищного найма — самостоятельный вид гражданско-правовой сделки3.
Представляет интерес суждение В.Ф.
Чигира: «...есть все основания утверждать, что отношения найма жилого помещения уже не охватываются институтом договора имущественного найма и не могут рассматриваться как его разновидность. Отпал существенный признак имущественного найма, когда речь идет о найме жилого помещения, — срок договора. Правовые отношения по найму жилых помещений имеют и другие существенные особенности (нормирование жилой площади, сохранение права пользования ею за временно отсутствующим, бронирование, обмен, исключительный порядок расторжения договора и т.п.)»4.Договор найма жилого помещения (социального использования) как самостоятельный договор гражданского права (допускающий применение некоторых норм договора имущественного найма по принципу аналогии закона) — соглашение взаимное, возмездное и консенсуальное5 (права и
1 Чигир В.Ф. Жилищное право. - Минск. 1986. С. 68.
2 Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Проспект. 1996. С. 30.
3 Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. — М.: Юрид. лит., 1990. С. 180.
4 Толстой Ю.К. Советское жилищное право. — Л., 1967. С. 22.
5 Андрианов И.И. Жилищное законодательство. С. 154.
1 Коняев Н.И. Роль договора в регулировании жилищных отношений // Договорное регулирование имущественных и трудовых отношений: Межвузовский сборник. — Барнаул, 1987. С. 89—96.
2 Толстой Ю.К. Конституция СССР и проблемы гражданского права // Правоведение, 1977. № 5, С. 55—66.
1 Корнеев С.М. Наем жилого помещения// Советское гражданское право. Т. 2 Учебник для вуз/Ответ, ред. В. П. Грибанов и С.М. Корнеев. — М.: Юрид. лит., 1980. С. 127.
4 Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 68.
5 Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. № 1.
92
93
обязанности сторон возникают с момента их соглашения по существенным условиям).
Стороны договора — наймодатель и наниматель (гражданин). Наймодателем выступает жилищно-эксплуатационная организация, пользующаяся правами юридического лица (ЖЭУ, ЖЭК, тресты; предприятия, учреждения, организации,' не имеющие специальных подразделений по эксплуатации и ремонту жилого фонда).
Как предусматривается в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. (в редакции от 29 августа 1989 г.), исходя из смысла ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР, жилищно-эксплуатационная организация как наймодатель может являться стороной в спорах, вытекающих из условий договора найма жилого помещения (например, в спорах о размере квартирной платы, о возмещении ущерба, причиненного порчей жилого помещения, оборудования, объектов благоустройства и т.п.).Нанимателем по договору является один из членов семьи (ответственный квартиросъемщик). Статья 53 Жилищного кодекса РСФСР наделяет всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних, равными правами, вытекающими из этого договора.
На основе Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР от 25 сентября 1985 г.1 основными обязанностями наймодателя являются: предоставление нанимателю жилья в надлежащем состоянии, систематический осмотр жилых домов, производство ремонтных работ, обеспечение бесперебойной работы санитарно-технического и иного оборудования, ежедневная уборка подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилых домов (кроме одно- и двухэтажных домов квартирного типа), а также придомовой территории, своевременная подготовка жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования к эксплуатации в зимних условиях.
Наниматель обязан: использовать жилое помещение в соответствии с назначением2, содержать его в чистоте и порядке, соблюдать правила пожарной безопасности, не менее одного раза в пять лет производить текущий ремонт помеще-
1 Жилищное законодательство России. — М., 1997. С. 95.
2 Шешко Г.Ф. Основные обязанности граждан по пользованию жилыми помещения государственного и муниципального жилищного фонда // Жилищное право, 2000. №1. С.53.
94
ний1 (окраска, побелка, замена оконных и дверных принадлежностей), не заниматься переустройством, перепланировкой жилого и подсобных помещений2, вносить не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым, квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги, пользоваться телевизорами, радиоприемниками при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома (с 23^ до 7м часов должна соблюдаться полная тишина), ежедневно убирать лестничные клетки и коридоры в одно- и двухэтажных жилых домах квартирного типа, при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование по акту в надлежащем состоянии3.
Наниматель не может использовать жилое помещение в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях, а также в ущерб интересам общества.
Нанимателю предоставлено право: требовать (с согласия членов семьи) в случаях, установленных законом, изменения договора найма жилого помещения; в любое время рас-
1 В одном из судебных решений было разъяснено: «В том случае, если внут-риквартирный ремонт (текущий) жилых помещений связан с производством капитального ремонта, то он производится за счет наймодателя» (Бюллетень Верховного Суда РСФСР.
1989. № 7. С. 13).2 В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР (в 1995 г.) было указано: «Переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры, с разрешения местной администрации, согласия наймодателя, нанимателя, совершеннолетних членов его семьи» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 10. С. I).
' На практике часто возникают споры, связанные с содержанием понятия «приведение жилого помещения в надлежащее состояние». Жилищно-эксплуата-ционные организации полагают, что наниматели при освобождении жилплощади должны произвести текущий ремонт. В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 25 мая 1989 г. отмечалось: «Нельзя соглашаться с утверждением суда и судебной коллегии (областного суда) о том, что наниматель при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства обязан выполнить работы по текущему ремонту. В данном случае наниматель обязан сдать жилое помещение в надлежащем состоянии. Текущий же ремонт жилого помещения, согласно Типовому договору найма жилого помещения, наниматель обязан производить своевременно, но не реже одного раза в пять лет» (Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1989. № 10. С. 1).
95
торгнуть договор, приобрести занимаемое жилое помещение в собственность; осуществлять другие права по пользованию.
К договору жилищного найма должен быть приложен паспорт жилого помещения, указывающий тип жилого фонда, размеры жилья, коммунального оборудования; время сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Вопросы ответственности в общих чертах регламентированы Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории от 25 сентября 1985 г. В них предусмотрена возможность уголовной, административной или иной ответственности, а также выселения без предоставления другой жилплощади.