4.2. Договор купли-продажи как способ приобретения права собственности на жилое помещение
Возможность продажи гражданам квартир в собственность была предусмотрена постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 г. Этим постановлением утверждено Положение о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт (с изменениями и дополнениями на 23 июля 1993 г.)3.
Оно сняло ограничения: относительно продажи только незаселенных квартир и только в соответствии с количеством членов их семей (п. 11); относительно того, что одна семья имеет право занимать только одну квартиру или индивидуальный жилой дом.Отношения по купле-продаже жилых домов регламентируются ст. 549—558 ГК РФ (продажа недвижимости). Как предусматривает ст. 558 ГК РФ (особенности продажи жилых помещений), «существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением».
1 Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 1996 г.
2 См.: Хомченко Д.Ю. О товариществах собственников жилья // Жилищное
право. 2000. №1 .С. 30-31 'Закон РФ, 1996. № 8. Ст. 35
165
Дом № 41 по Ленинградскому шоссе г. Москвы, состоящий из двух корпусов, находился на балансе научно-производст^вен-ного объединения (НПО) «Машиностроитель». 16 декабря 1991 г. НПО и Международная ассоциация делового сотрудничества «Пэком» заключили договор купли-продажи дома.
Проживающие в доме граждане А., М. и др. обратились в суд с'иском к НПО и ассоциации о признании договора недействительным.
Ленинградский районный суд г. Москвы в удовлетворении иска отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила решение суда в силе. Президиумом Московского городского суда дело не рассматривалось в связи с отсутствием кворума.
Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 февраля 1995 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при заключении договора не были нарушены требования закона. Договор заключен с согласия Министерства машиностроения СССР, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ. Между тем решение вынесено вопреки требованиям Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» и без учета конкретных обстоятельств данного дела.
Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого возник спор, относится к государственному жилищному фонду. Согласно ч. 3 ст. 19 названного Закона не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.
В материалах дела нет данных о том, что проживающие в доме граждане дали согласие на его продажу. Постановлением Верховного Совета РФ от 24 декабря 1992 г. «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» предусмотрено, что совершенные до принятия Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 19 указанного Закона, подлежат отмене.
Эти требования Закона не были учтены судом1.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Рассматриваемая статья распространяется на все случаи купли-продажи жилья. Как считает В.В. Чубаров, «статья 558 ГК РФ охватывает случаи так называемый «вторичной» купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», переход права собственности на кооперативные квартиры - - ранее в порядке, предусмотренном п.
2 ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР», п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР», постановлением Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. «О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР «О собственности СССР на территории РСФСР», а в настоящее время согласно п. 4 ст. 218 ГК»1.Действительно, охватывает. Но комментируемую статью нельзя сводить только к случаям продажи приватизированных квартир.
При совершении договора купли-продажи жилого помещения и его регистрации последовательно должны соблюдаться требования ст. 213 ГК РФ: «Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются». Такие ограничения допустимы только по федеральному закону и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц.
Предметом договора купли-продажи жилых помещений могут быть приватизированные, возведенные застройщиком, приобретенные в собственность в порядке наследования, дарения помещения, в ином соответствующем законодательству порядке, а также квартиры в домах жилищных, жилищностроительных кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.
1 Определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 17 февраля 1995 г. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 9. С. 4.
166
1 Чубаров В.В. Комментарий к ст. 558 ГК РФ // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй (постатейной). — М.: Контракт, 1996. С. 932.
167
В договоре выделяются все существенные условия, вытекающие из правил продажи недвижимости, особенностей купли-продажи жилых помещений, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).
Особого внимания заслуживает требование ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупателя при продаже доли в общей собственности.
Б.
обратилась в суд с иском к С. и Ф. о признании за ней преимущественного права на покупку доли дома и перевода на нее прав и обязанностей покупателя. В обоснование своих требований Б. сослалась на то, что С. — собственник '/3 этого дома, нарушил достигнутую между ними договоренность и, не известив ее об изменении условий продажи, заключил договор с Ф.Ответчики иска не признали, а Ф. предъявил к Б. встречное требование обязать ее к заключению с ним договора купли-продажи в соответствии с ранее достигнутой договоренностью.
Решением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда (оставленным в силе определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ) иск Б. удовлетворен.
Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос о необходимости отменить судебные постановления и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Президиум Верховного Суда РФ 10 марта 1993 г. оставил протест без удовлетворения, указав следующее. Согласно ст. 120 ГК РСФСР, действующего на тот момент, при переводе доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю.
В связи с возникшим у С. намерением продать принадлежащую ему долю все собственники дома вместе с покупателем Ф. в октябре 1988 г. составили письменное соглашение о том, что последнему продаются три жилые комнаты.
Поданному соглашению Ш. (третий собственник дома) и Б. отказались от права преимущественной покупки принадлежащей С. доли дома. Однако вопреки достигнутому соглашению С. 22 декабря 1988 г. заключил с Ф. договор купли-продажи '/3 доли дома без указания конкретных помещений, не известив других собственников об изменении условий договора.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о нарушении ответчиками при заключении договора права преимущественной покупки истицы и удовлетворил ее исковые требования1.
В тексте соглашения должны содержаться ссылка на договоренность относительно цены, размеров, места нахождения жилого помещения, его характеристика с точки зрения благоустроенности, соответствия санитарно-техническим требованиям.
Особо тщательно следует проверять принадлежность жилого помещения продавцу. Обладает ли он правом собственности2, иными правами, достаточными для продажи этого объекта недвижимости?Договор заключается путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ч. 2 ст. 550 ГК РФ). Отсутствие государственной регистрации также влечет недействительность соглашения.
Особо должны быть оговорены сроки и условия передачи денежной суммы. Если получение денежной суммы «из рук в руки» рискованно и небезопасно, следует заключить соглашение с банком. По этому соглашению покупатель оставляет деньги на хранении в банке, с условием их выдачи продавцу только по предъявлении им нотариально удостоверенного и зарегистрированного в комитете муниципального жилья (в ином жилищно-коммунальном органе) договора.
На практике возникли вопросы относительно возможности удостоверения предварительного договора купли-продажи жилого помещения, которое еще на приватизировано и в котором зарегистрирован (по месту жительства) несовершеннолетний.
' Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 7. С. 12.
2 Судебная коллегия Верховного Суда РФ в своем определении от 27 января 1994 г. по делу У-ных указал: «Суд, признав действительной сделку купли-продажи дома, осуществленную лицами, не являющимися его собственниками, существенно нарушил права и интересы настоящего собственника» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 8. С. 2).
168
169
В принципе это допустимо. Но в тексте «удостоверения» указывается, что сделка купли-продажи может быть совершена при условии приватизации в установленном законом порядке и наличии соответствующего разрешения органов опеки и попечительства.
В связи с тем, что предприятиям (различных форм собственности) предоставлено право за счет собственных средств приобретать квартиры для последующей реализации своим сотрудникам, на практике возникают споры о порядке и условиях такой реализации.
Д.
обратился в суд с жалобой на действия администрации, профсоюзного комитета и совета арендаторов предприятия УМ-214, отказавших ему в просьбе о продаже квартиры на льготных условиях.Решением суда (оставленным в силе постановлениями вышестоящих судебных инстанций) в удовлетворении иска Д. отказано.
Как видно из материалов дела, арендное предприятие УМ-214 за счет прибыли, заработанной его трудовым коллективом, приобрело в 1992 г. 13 квартир.
Согласно ст. 15 Устава арендного предприятия эти квартиры подлежали продаже работникам по сниженным ценам в зависимости от стажа работы на предприятии.
Общее собрание трудового коллектива приняло Положение о порядке реализации квартир, приобретенных за счет прибыли, согласно которому ранее занимаемые работниками УМ-214 квартиры подлежали освобождению и дальнейшему распределению среди работников коллектива согласно очередности. Д. отказался освободить ранее занимаемую им двухкомнатную квартиру и тем самым не выполнил условия, при которых между ним и УМ-214 мог быть заключен договор купли-продажи. В связи с этим ему было обоснованно отказано в продаже трехкомнатной квартиры на льготных условиях. Народный суд и последующие судебные инстанции обоснованно исходили из того, что в соответствии со ст. 2 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», действовавшего на момент возникновения и рассмотрения спора, собственник вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащим ему имуществом, в данном случае квартирами. Порядок их реализации и условия, при которых она возможна, определены при непосредственном учас-
тии трудового коллектива, членом которого являлся и заявитель1.
Действующее законодательство допускает предоставление жилья по месту работы за счет средств организаций (вкладываемых в долевое участие в строительстве)2, продажу квартиры, числящейся у него на балансе, своему сотруднику, а также покупку квартиры у других лиц для своего сотрудника. Во втором случае необходимо заключить специальный договор купли-продажи между предприятием и работником, по которому возможна оплата лишь небольшой суммы (обычно 25—30% балансовой стоимости квартиры). Договор также подлежит государственной регистрации. В третьем случае в договоре купли-продажи покупателем выступает сотрудник предприятия, а оплата покупки производится предприятием (до полной стоимости). Приказ по предприятию о перечислении денег за своего сотрудника, купившего квартиру по договору, издается на основании трудового контракта либо дополнительного соглашения к нему в соответствии с заявлением сотрудника об оплате расходов по приобретению жилья.
Допустима проплата квартиры, приобретенной работником, в качестве оказания ему материальной помощи. Возможна ситуация, когда предприятие оплачивает такую квартиру на условиях возврата предоставленного ему займа. При этом отношения предприятия с сотрудником должны быть оформлены договором займа, регулирующим порядок и сроки возврата заемных средств3.
Такую форму предоставления займа обычно называют кредитованием за счет средств предприятий, учреждений и организаций.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 10.
2 Довольно распространенный способ обеспечения граждан жильем — представление жилых помещений по месту работы за счет средств организаций, вкладываемых в долевое участие в строительстве жилья. В судебной практике встречаются случаи, когда таким путем решаются жилищные проблемы служащих государственных органов. Верховный Суд РФ при рассмотрении дел данной категории занял позицию о возможности такого способа обеспечения граждан жильем в тех случаях, когда финансовые средства на долевое участие в строительстве жилья государственному органу выделены с соблюдением Закона и установленного в субъектах Российской Федерации порядка (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 8—12; 2000. № I).
3 Финансово-правовой абонемент «Предпринимательская практика: вопрос-ответ», созданный между компанией «Гарант» и АКДИ «Экономика и жизнь», 2000 г., апрель.
170
171
Приобретение жилья за счет средств бюджета предусмотрено «Положением о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья», утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. «О жилищных кредитах»1.
Кредитовать приобретение жилья может банк, предоставляя долгосрочный кредит физическим и юридическим лицам.