4. Договор коммерческого найма
Под предоставлением жилого помещения собственником другим лицам «на ином законном основании» можно понимать, в частности, передачу жилья в пользование на основании соглашений, законом не предусмотренных, но ему не противоречащих.
В быту достаточно широко распространено словосочетание «аренда квартиры» в том случае, когда кто-либо «снимает жилье». Если «перевести» это на юридический язык, то окажется, что речь идет о коммерческом найме жилого помещения (ст. ст. 671, 673 – 688 ГК). В аренду жилье может передаваться только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК). При этом юридическое лицо – арендатор – может использовать жилое помещение только для проживания граждан.По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наблюдатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор коммерческого найма является консенсуальным, взаимным, возмездным. Жилое помещение, переданное по договору коммерческого найма, может использоваться только для проживания граждан.
Объектом договора коммерческого найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, комната и т.д.). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В многоквартирном доме объектом коммерческого найма является помимо самого жилого помещения также и часть общего имущества собственников квартир (общие помещения дома, несущие конструкции и т.д.).
Существуют следующие основные отличия коммерческого найма от социального: договор коммерческого найма может заключаться на пользование жилыми помещениями во всех видах жилищного фонда, в то время как социальный найм – только на жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда; договор коммерческого найма является срочным и заключается на срок не более 5 лет (ст.
683 ГК РФ). Социальный наем бессрочен; в основе коммерческого найма – добровольное соглашение сторон, а в основе социального найма – административный акт (решение органа власти); коммерческий наем заключается без нормирования размера жилой площади, а социальный – в пределах установленных норм; при коммерческом найме квартплата не лимитирована, а в социальном – ограничена, существуют также и льготы; нанимателями по одному договору коммерческого найма могут быть совершенно разные лица, по договору же социального найма в одном жилом помещении живут преимущественно родственники, и лишь в исключительных случаях – также и иные лица; расторжение договора коммерческого найма влечет во всех случаях выселение без предоставления жилого помещения, а при расторжении договора социального найма лицо выселяется, как правило, с предоставлением другого жилого помещения.Договор коммерческого найма не требует обязательного нотариального удостоверения. Этот вопрос решается самими сторонами. В договоре коммерческого найма обязательно должны быть указаны наймодатель и наниматель, предмет договора, права и обязанности сторон, граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.
Договор должен быть подписан наймодателем и нанимателем.
Договор коммерческого найма является срочным и заключается на срок не более 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора коммерческого найма жилого помещении на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, однако в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.При краткосрочном найме (до 1 года) наниматель не наделен преимущественным правом на заключение договора на новый срок.
Рассмотрим права и обязанности сторон по договору. Основная обязанность наблюдателя – передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель также обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать своевременное проведение капитального ремонта (в отношении жилого дома – также и текущий), если иное не установлено договором, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Наймодатель вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилье и соблюдения иных условий коммерческого найма, предусмотренных договором и законодательством.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, самостоятельно проводить текущий ремонт занимаемого им помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение, соблюдать надлежащие правила пользования жилым помещением: не нарушать покоя других жильцов дома, с 23.00 до 7.00 соблюдать полную тишину, не допускать проведения в квартире работ, создающих повышенный шум или вибрацию, и т.д., своевременно оплачивать коммунальные услуги. Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своих родственников и иных лиц, получив на это согласие наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих.
При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.Наниматель имеет право сдать занимаемое им жилое помещение в поднаем, вселить с согласия наймодателя временных жильцов. Данное правило не действует при краткосрочном найме. Наниматель имеет преимущественное право на заключение с ним договора на новый срок. Данное правило не действует при краткосрочном найме.
Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца. Одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Наниматель не вправе без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию занимаемого им жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом (ст. 677 ГК РФ).
Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма. Солидарную ответственность с нанимателем указанные граждане несут только при заключении специального соглашения. В этом случае такие граждане становятся сонанимателями.
Переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора коммерческого найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, с письменным предупреждением об этом наймодателя за 3 месяца. Договор найма жилого помещения может быть также расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, в случае его аварийного состояния, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Наймодатель вправе расторгнуть договор с нанимателем только в судебном порядке и только в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения нанимателем платы более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить его исполнение на срок не более года.
Наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей.
В случае расторжения договора коммерческого найма по решению суда наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, выселяются из жилого помещения. При этом новое жилье (в отличие от расторжения некоторых видов договоров социального найма) не предоставляется.