3.2. Договор коммерческого найма

Договор коммерческого найма регламентируется, как указывалось, ст. 673—683 ГК РФ. На него распространяются нормы ЖК РСФСР относительно требований к жилищным фондам (ст. 4—9), компетенции в области регулирования жилищных отношений (ст.

Рассматриваемый договор принципиально отличается от договора социального найма по субъектному составу (сторонам договора), объекту, основаниям и условиям заключения, содержанию.

Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать физические, юридические лица (коммерческие, некоммерческие организации), органы управления (министерства, ведомства, местные органы), обладающие жилым фондом на правах собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Нанимателем всегда является гражданин. Юридическим лицам жилые помещения могут быть переданы на основе договора купли-продажи, аренды, но с последующим предоставлением их гражданам для проживания. Как отмечалось, жилые помещения должны использоваться по прямому назначению.

Другие лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права пользования жилым помещением; но с ними договор не заключается. Эти лица, известив наймодателя, могут заключить договор с нанимателем о том, что все они несут солидарную ответственность перед наймодателем.

Объект договора найма - - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира или жилой дом) (ч. I ст. 673 ГК РФ).

Пригодность жилого помещения при этом определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Здесь используются положения ст. 40 ЖК РСФСР: «Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям».

Может ли предоставляемое жилое помещение по этому договору соответствовать только санитарно-техническим требованиям и не быть благоустроенным? По смыслу ст.

В статьях ГК РФ нет положений относительно норм предоставляемого жилья. Наймодатель, заключая договор, обязан руководствоваться общими требованиями жилищного законодательства, обеспечивая нанимателя и лиц, совместно с ним проживающих, нормальными жилищно-бытовыми условиями; придерживаясь требований, установленных ст. 22 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, «санитарной нормы» — исходя из 9 кв. м на одного человека».

Переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилье не влечет расторжения или изменения этого договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Однако эти условия продолжаются действовать только в течение

1 Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право, 1997. № 4. С. 13; Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция, 1998. №7.

96

97

срока договора. Поскольку рассматриваемый договор всегда срочный (до 5 лет), после истечения этого срока наймода-тель вправе изменить его условия нанимателю, обладающему преимущественным правом на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Такой вывод вытекает из смысла ст. ?84 ГК РФ: «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем». Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, только тогда это соглашение считается продленным на тех же условиях.

При заключении договора на новый срок наниматель-не вправе требовать увеличения количества лиц, постоянно с ним проживающих; изъятие из этого правила -- рождение детей, вселение несовершеннолетних к родителям.

В иных случаях вселение производится с согласия най-модателя, а также нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих.

Во взаимоотношениях по договору коммерческого найма (в отличие от договора социального найма) не имеет правого значения понятие «член семьи нанимателя». Статья 677 ГК РФ выделяет только нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, за нарушение условий договора найма жилого помещения.

По своей юридической природе коммерческий наем является разновидностью имущественного; договор — двусторонний, конценсуальный, возмездный. Плата за жилое помещение устанавливается соглашением сторон. Если законом установлен максимальный размер платы за жилье и коммунальные услуги, то плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера. Внесение платы должно быть регулярным, в сроки, установленные в договоре, или ежемесячно в порядке, определенном ЖК РСФСР.

98

Иные права и обязанности сторон также устанавливаются соглашением сторон на основе свободного волеизъявления, без каких-либо предварительных условий, как-то: принятие на учет, очередность, решение компетентных органов, получение ордера и т.п.

По условиям письменного договора (ст. 674 ГК РФ) наймодатель обязуется передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания. Как правило, соответствующее санитарно-техни-ческим требованиям. Наймодатель также обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг, по мере необходимости проводить ремонт общего имущества многоквартирного дома и устройств для обслуживания (ст. 676 ГК РФ).

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено в договоре.

Наниматель обязан: использовать жилье по целевому назначению, обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем состоянии переданное имущество; производить текущий ремонт в сроки, предусмотренные в договоре.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и предварительному уведомлению наймодателя вправе вселить к себе (на условях безвозмездного проживания) временных жильцов на срок в пределах шести месяцев. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов, если нарушены требования законодательства о санитарной норме жилплощади.

Поскольку временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель; предполагается их безвозмездное проживание.

Временные жильцы обязаны освободить площадь в семидневный срок с момента, когда время их проживания истекло (шесть месяцев). Наниматель и постоянно с ним проживающие граждане вправе в любой день до окончания

99

предварительно согласованных сроков потребовать от временных жильцов освобождения жилплощади.

Это положение принципиально отличается от прав и обязанностей лиц, проживающих по договору поднайма. Как предусматривает ст. 685 ГК РФ, по договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение поднанимателю. Последний не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. За его действия перед наймодателем ответственность несет наниматель. Договор поднайма заключается при условии соблюдения законодательства о норме жилой площади на одного человека (9 кв. м) и является возмездным. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма одновременно прекращается и договор поднайма жилого помещения. На него не распространяются положения о преимущественном праве заключить договор на новый срок.

Договор коммерческого найма допускает изменения жилищных правоотношений. По взаимному согласию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с разрешения наймодателя наниматель в договоре найма может быть заменен одним из этих граждан (если последний полностью дееспособен).

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях и в пределах того же срока, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.