14.2. Уступка прав по договору участия в долевом строительстве
Правоотношения сторон, возникающие при уступке права требования, возникшего по договору участия в долевом строительстве, регулируются Законом об участии в долевом строительстве и гражданским законодательством.
Для перехода прав требования объекта недвижимости необходимо заключение договора уступки права требования между первоначальным кредитором (собственником имущественных прав на строящуюся недвижимость) и новым кредитором (лицом, приобретающим указанные права). Само обязательство, содержащееся в первоначальном договоре об участии в долевом строительстве, не меняется. В соответствии со статьей 388 ГК уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным нормативным правовым актам или договору.
К форме договора уступки права законодательство предъявляет определенные требования. Согласно статье 389 ГК уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В связи с тем, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, то и договор уступки прав требования по нему согласно статье 17 Закона об участии в долевом строительстве также подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося многоквартирного дома, для строительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации прав. При этом в соответствии со статьей 27 Закона об участии в долевом строительстве действие названного Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу указанного Закона.
На основании пункта 3 ст. 251 Закона о государственной регистрации прав запись об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со статьей 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
Порядок указанных действий установлен главой 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства (в данном случае — договора участия в долевом строительстве), может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для того чтобы первоначальный кредитор был вправе передать свое право требования объекта недвижимости по договору уступки иному лицу, необходимо, чтобы оно имелось у передающей стороны (первоначального кредитора) и, соответственно, должно быть оплачено им в полном объеме застройщику.
При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника (застройщика дома), если иное не предусмотрено законом или договором. Исходя из положений пункта 3 ст. 382 ГК новый кредитор должен уведомить должника (застройщика) о состоявшейся уступке права требования. Так как, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, именно новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. Если не уведомленный надлежащим способом должник (застройщик) осуществит выполнение обязательства (предоставит объект недвижимости) предыдущему кредитору по причине отсутствия у должника сведений о состоявшейся переуступке права на недвижимость, данное исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Статья 384 ГК определяет объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, если иное не предусмотрено законом или договором. Права первоначального кредитора переходят к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Новый кредитор, которому в соответствии с договором уступили право требования от должника, должен предоставить последнему доказательства своих прав в новом качестве. Статья 385 ГК предоставляет должнику право не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. В качестве доказательств выступают необходимые документы, удостоверяющие право требования, которые первоначальный кредитор, уступивший требование, обязан передать новому кредитору.
Если первоначальный кредитор не выполнил данное требование законодательства, то он несет ответственность, предусмотренную гражданским законодательством. В соответствии со статьей 390 ГК первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Иными словами, при уступке права требования происходит передача от первоначального кредитора к новому кредитору определенного риска по исполнению должником своих обязательств и по возможности реализации кредитором своего права на получение от застройщика объекта недвижимости.
В том случае, если должник имел возражения в отношении первоначального кредитора (например, отсутствие оплаты, недействительность требования), он вправе выдвигать те же возражения против нового кредитора.
В статье 17 Закона об участии в долевом строительстве определен период, когда допускается заключение и регистрация уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Именно с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обязательства застройщика считаются исполненными (ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).